國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓市場(chǎng)研究

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1、總述市場(chǎng)調(diào)查篇結(jié)論：中高檔酒店式服務(wù)寫(xiě)字樓是現(xiàn)在以及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)鼓樓地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空白點(diǎn)。健康辦公與景觀將會(huì)是冇利賣(mài)點(diǎn)。該地塊在鼓樓地區(qū)屬于二流地塊，尤其是交通通達(dá)性差。在項(xiàng)FI地塊上建一幢以成長(zhǎng)型的中小金業(yè)為主要FI標(biāo)客戶群的中高檔寫(xiě)字樓，是最佳選擇。如果建一幢低檔寫(xiě)字樓，不符合鼓樓地區(qū)及鼓樓地區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，并和目前正在使用的寫(xiě)字樓在同一層次上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)。如果建一幢高檔寫(xiě)字樓，受到地塊自身?xiàng)l件的極大限制，并會(huì)面臨來(lái)自在建和將要面世的大量高檔寫(xiě)字樓的打壓。建一?幢中高檔寫(xiě)字樓，符合地塊的基本條件，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白

2、點(diǎn)，避免了激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，町以創(chuàng)造最大的市場(chǎng)價(jià)值。產(chǎn)品定位篇:中高檔，24小時(shí)辦公服務(wù)的健康花園式甲級(jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)具有花園與生態(tài)辦公環(huán)境,低消耗使用，取消中映空調(diào)，改為戶式空調(diào)，同時(shí)降低建材和配套設(shè)施的檔次，控制成本，形成成木優(yōu)勢(shì)和銷(xiāo)售價(jià)格優(yōu)勢(shì)?？蛻舳ㄎ唬撼砷L(zhǎng)型知識(shí)類(lèi)中小型企業(yè)，對(duì)于辦公環(huán)境檔次與物業(yè)管理有較高要求，對(duì)于面積的要求主要為90-130平方米之間。價(jià)格定位：進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)，均價(jià)為5200元/平方米，通過(guò)不斷多次的調(diào)價(jià)，最后均價(jià)上調(diào)到6000元/平方米，整體均價(jià)控制在5500元/平方米左右。物業(yè)管理：24小時(shí)酒店式服

3、務(wù)，國(guó)內(nèi)著名寫(xiě)字樓物業(yè)管理單位。推廣策略：少放多提，低開(kāi)高走，高位宣傳，特色經(jīng)營(yíng)，定點(diǎn)攻關(guān)。付款策略：針對(duì)客戶定位的特點(diǎn)，設(shè)計(jì)有多種付款方式供客戶選擇，但是重點(diǎn)方法為付首期款、然后按揭，一次性付款，其次為分期付款，最后是為防止力一而設(shè)計(jì)的多樣特色付款方式。媒體策略：取得銷(xiāo)售許可證之前軟文報(bào)道+預(yù)訂廣告，第一輪市場(chǎng)冒尖，南京日?qǐng)?bào)，揚(yáng)子晚報(bào),現(xiàn)代快報(bào)，金陵晚報(bào)加戶外廣告；預(yù)訂達(dá)到30%,進(jìn)行第二輪熱捧造勢(shì)宣傳，引發(fā)跟隨買(mǎi)家。同樣為四人報(bào)，增加軟文報(bào)道，提高關(guān)注度、知名度；開(kāi)盤(pán)，進(jìn)行第三輪慶祝宣傳，相應(yīng)SP活動(dòng)，促進(jìn)口碑效應(yīng)，促

4、進(jìn)簽約與提價(jià)后的繼續(xù)銷(xiāo)售。持續(xù)期，基本依靠售樓處現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售，以及口碑傳播。投資與利潤(rùn)分析：一、容積率8建筑面積35200木案容積率未定，故僅供參考，為此我們特別準(zhǔn)備了35200平米與44000平米兩種容積率的成木利潤(rùn)分析。項(xiàng)冃金額（元/平方米）金額（元）土地費(fèi)用125044000000土建安裝165058080000消防及智能化1505280000設(shè)備（電梯等）1003600000景觀與其他雜費(fèi)2007040000規(guī)費(fèi)40014080000稅費(fèi)30010560000管理成本501760000銷(xiāo)售推廣成本20045000000

5、成本4300182360000銷(xiāo)售均價(jià)5500320720000利潤(rùn)120052800000二、容積率10建筑面積：44000項(xiàng)目金額（元/平方米）金額（元）土地費(fèi)用100044000000土建安裝165072600000消防及智能化1506600000設(shè)備（電梯等）1004400000景觀與其他雜費(fèi)2008800000規(guī)費(fèi)40017600000稅費(fèi)30013200000管理成本502200000銷(xiāo)售推廣成本2008800000成本4050178200000銷(xiāo)售均價(jià)5500312400000利潤(rùn)145063800000項(xiàng)目

6、經(jīng)營(yíng)思想、戰(zhàn)略及風(fēng)險(xiǎn)防范一.追求經(jīng)濟(jì)效益和企業(yè)品牌的雙贏，避免輕視或者片面追求經(jīng)濟(jì)效益1.追求合理的、最大化的經(jīng)濟(jì)效益屮國(guó)改革、開(kāi)放二十多年來(lái)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度已經(jīng)確立，并有了一定的成熟度。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屮，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事、追求合理的、最大化的經(jīng)濟(jì)效益，已經(jīng)得到了社會(huì)的普遍認(rèn)同。一個(gè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體要生存、要發(fā)展，就必須以經(jīng)濟(jì)效益為中心，在政府的各項(xiàng)法律、法規(guī)允許的范圍內(nèi)，全力以赴地追求經(jīng)濟(jì)效益最大化。特別是在市場(chǎng)機(jī)制日益完善、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)H益激烈的條件下，努力獲取合理的、最大的經(jīng)濟(jì)效益，已經(jīng)是一件刻不容緩的事情。江蘇省華廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

7、公司，作為一家專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)，自然不應(yīng)該例外。2.著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，努力樹(shù)立企業(yè)品牌，為企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件企業(yè)品牌不單單是企業(yè)的名稱(chēng)，它包涵了企業(yè)的歷史、企業(yè)的規(guī)模、企業(yè)的產(chǎn)品、企業(yè)的員工、企業(yè)的機(jī)制、企業(yè)的形象、企業(yè)的行為、以及企業(yè)的價(jià)值觀和經(jīng)營(yíng)理念，等等，是一個(gè)十分復(fù)雜的綜合系統(tǒng)。它是消費(fèi)者對(duì)關(guān)于企業(yè)的各類(lèi)信息的綜合,是消費(fèi)者對(duì)企業(yè)的最終評(píng)判的歸結(jié)點(diǎn)，肖?接影響和指導(dǎo)著消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)決定和購(gòu)買(mǎi)行為。所以說(shuō)，企業(yè)品牌是整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程的核心。房地產(chǎn)消費(fèi)，是大額的、長(zhǎng)期的消費(fèi)，較Z于普通消費(fèi)品的消費(fèi)，更

8、加具有理性的色彩。房地產(chǎn)是一個(gè)專(zhuān)業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)成和功能十分復(fù)朵，普通消費(fèi)者難以在不長(zhǎng)的購(gòu)買(mǎi)過(guò)程中積累起足夠的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、從而佶心十足地做出自己滿意的判斷，于是，金業(yè)品牌就成為他們選擇房地產(chǎn)產(chǎn)殆的一個(gè)極其重要的依據(jù)。所以，金業(yè)胡牌對(duì)于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)尤為重要。只有建立起優(yōu)秀的企業(yè)品牌，才能長(zhǎng)期保