《寫字樓市場研究》word版

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1、前言：　　經(jīng)營都市的戰(zhàn)略已經(jīng)正式被成都市政府提上了工作議程，城市新的策略形象也定位于“西部之心，魅力成都”　　城市經(jīng)營戰(zhàn)略最終體現(xiàn)于人與整體環(huán)境的最佳結(jié)合。對于成都市的商務(wù)環(huán)境如何，我們選擇從商務(wù)辦公物業(yè)的供應(yīng)與需求市場來闡述?！　〈舜喂?yīng)市場的調(diào)查結(jié)果主要是通過對成都市二環(huán)路以內(nèi)(因二環(huán)路以外的純寫字樓數(shù)量極少，因而忽略不計)，上世紀(jì)90年代中后期修建并投入使用的51個純寫字樓(不含酒店內(nèi)的商務(wù)辦公樓)進行調(diào)查獲得；消費市場的需求則是通過對各類機構(gòu)負責(zé)人進行訪談獲得。供應(yīng)市場1.供應(yīng)市場的總體狀況1)商務(wù)辦公物業(yè)主要沿天府廣場—順城街—玉帶橋--東城根街—人民南路的“錘”

2、狀區(qū)域分布，已基本形成城市中央商務(wù)區(qū)(CBD)的雛形；2)商務(wù)辦公的分布已經(jīng)開始出現(xiàn)由市中心向南延伸發(fā)展的狀況，隨著城南副中心規(guī)劃建設(shè)的實施，這種現(xiàn)象將更加明顯；3)中高檔商務(wù)辦公物業(yè)供應(yīng)量較小，出租率較高；中低檔商務(wù)物業(yè)的供應(yīng)大，但整體使用率低；4)中高檔商務(wù)辦公物業(yè)集中在順城街及天府廣場周邊，主要以純寫字樓的形式出現(xiàn)；而中低檔商務(wù)物業(yè)則更多的出現(xiàn)在一環(huán)路沿線。5)大多數(shù)商務(wù)辦公物業(yè)周邊的綠化面積較小甚至沒有，而且周邊適合普通員工消費的餐飲配套設(shè)施也很少(盡管個別商務(wù)辦公物業(yè)內(nèi)設(shè)有員工餐廳)，在商務(wù)辦公物業(yè)內(nèi)工作的人員就餐非常不方便。6)2002年8月成都市新的《土地級別

3、與基準(zhǔn)地價》的施行，使城區(qū)內(nèi)一級商業(yè)用地基準(zhǔn)地價攀升至每畝573.67萬。目前城市商務(wù)辦公物業(yè)分布的主要區(qū)域都屬于一級商業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)租售價格下跌機率較小。7)SARS過后，人們對健康有了更深刻的理解。寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風(fēng)、健康、生態(tài)環(huán)境的被關(guān)注程度就更甚于其它類型的物業(yè)?？上攵窈蟮纳虅?wù)辦公物業(yè)無論開發(fā)理念，還是產(chǎn)品設(shè)計都會有更大的突破。8)現(xiàn)階段使用的多數(shù)商務(wù)辦公物業(yè)都是上世紀(jì)90年代中后期修建的，新項目投入較少。僅在目前，出現(xiàn)了包括“時代廣場”、“央擴置業(yè)·開行國際廣場”、“新加城仁恒項目”等在內(nèi)的在建或擬建工程都定位于甲級寫字樓。

4、后兩者還更多的附加了生態(tài)、健康的人性化因素，相信這些都將引導(dǎo)成都商務(wù)環(huán)境的飛躍；2.基本數(shù)據(jù)：1)歷年的銷售情況　　近年來，商務(wù)辦公物業(yè)建設(shè)竣工面積呈下降趨勢，目前使用的商務(wù)辦公物業(yè)多屬于97年及以前建設(shè)的同質(zhì)化寫字樓，智能化設(shè)施以及物業(yè)服務(wù)、環(huán)境等方面都有待提高和改善。但在2002年的寫字樓竣工面積突增至72.17萬平方米，使用率高達75.5%；而2003年的施工面積較2001年提升了將近10平方米；這樣的結(jié)果與前一年的高使用率以及城市發(fā)展策略的改變直接關(guān)聯(lián)?？v觀2004年，央擴置業(yè)·開行國際廣場、新加坡仁恒項目、百貨大樓改建項目的籌備、實施，勢必會將一批舊的商務(wù)辦公物業(yè)

5、淘汰，進入新一輪的博弈?！　≌w來看，商務(wù)辦公物業(yè)的空置面積正呈逐年下降的趨勢。再將其與也是逐年下降的商務(wù)辦公物業(yè)竣工面積結(jié)合起來看，不難發(fā)現(xiàn)：目前成都市的商務(wù)辦公物業(yè)的市場供需正趨向平衡發(fā)展，市場杠桿的調(diào)節(jié)作用明顯。2)區(qū)域分布　　目前，在成都市區(qū)內(nèi)(二環(huán)路以內(nèi)區(qū)域)的寫字樓主要分布在順城路、春熙路和天府廣場所圍合成的市中心區(qū)域，達到了總體供應(yīng)水平的54%；然后依次是城南、城西，城東和城北幾乎沒有?！　〕啥际谐菂^(qū)內(nèi)南北貫穿的人民南路、順城大道沿線和東西聯(lián)貫的蜀都大道組成了城市主要交通網(wǎng)絡(luò)的主動脈；在這一區(qū)域內(nèi)無論是傳統(tǒng)的商業(yè)，還是商務(wù)、文化服務(wù)都較為集中、繁華，而且各種配

6、套設(shè)施也比較完善，到達城區(qū)各個方面的直線距離都較近；另外，區(qū)域內(nèi)的土地價值已也屬于一級商業(yè)地價，投資潛力巨大?！　‰S著城市向東向南發(fā)展的進一步加快，城市結(jié)構(gòu)由單核心向多核心發(fā)展，特別是城市南部副中心的建設(shè)，沿城市主軸線人民南路沿線的辦公物業(yè)的發(fā)展呈上升趨勢，其商務(wù)、商業(yè)功能也逐漸顯現(xiàn)出來，可能是今后城市新結(jié)構(gòu)下的主要商務(wù)線。而人民南路沿線上幾個即將興建的商務(wù)辦公物業(yè)也是對這一發(fā)展趨勢的驗證。另外，城南桐梓林、棕南、棕北區(qū)域內(nèi)的高檔次社區(qū)中的商務(wù)辦公現(xiàn)象正在出現(xiàn)已然成熟并成為主要的商務(wù)接待活動場所，人民南路沿線商務(wù)大道的形成是必然的。3)位置分布　　順城街、天府廣場、春熙路、

7、東城根街四大片區(qū)已囊括了成都市將近70%的商務(wù)辦公物業(yè)，并主要集中在順城街和天府廣場周邊；人民南路沿線上分布了包括川信大廈、威斯頓聯(lián)邦大廈、岷山飯店、錦江賓館等高檔純辦公物業(yè)與星級酒店(也提供商務(wù)服務(wù)但此次調(diào)查未包含)，雖然數(shù)量不多但卻搶占了城市大多數(shù)的高端消費者；一環(huán)路沿線的寫字樓則主要分布于磨子橋片區(qū)與城西?！　∧壳?，順城街聚集了成都市的大部分中高檔寫字樓(在城市總體商務(wù)辦公物業(yè)中占到21.57%的比例)，而且在順城街與西玉龍街形成的“L”型區(qū)域內(nèi)，分布了成都市將近80%左右的金融機構(gòu)，是城市主要的商務(wù)中心，順