《寫字樓市場研究》word版

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1、前言：　　經營都市的戰(zhàn)略已經正式被成都市政府提上了工作議程，城市新的策略形象也定位于“西部之心，魅力成都”　　城市經營戰(zhàn)略最終體現于人與整體環(huán)境的最佳結合。對于成都市的商務環(huán)境如何，我們選擇從商務辦公物業(yè)的供應與需求市場來闡述?！　〈舜喂袌龅恼{查結果主要是通過對成都市二環(huán)路以內(因二環(huán)路以外的純寫字樓數量極少，因而忽略不計)，上世紀90年代中后期修建并投入使用的51個純寫字樓(不含酒店內的商務辦公樓)進行調查獲得；消費市場的需求則是通過對各類機構負責人進行訪談獲得。供應市場1.供應市場的總體狀況1)商務辦公物業(yè)主要沿天府廣場—順城街—玉帶橋--東城根街—人民南路的“錘”

2、狀區(qū)域分布，已基本形成城市中央商務區(qū)(CBD)的雛形；2)商務辦公的分布已經開始出現由市中心向南延伸發(fā)展的狀況，隨著城南副中心規(guī)劃建設的實施，這種現象將更加明顯；3)中高檔商務辦公物業(yè)供應量較小，出租率較高；中低檔商務物業(yè)的供應大，但整體使用率低；4)中高檔商務辦公物業(yè)集中在順城街及天府廣場周邊，主要以純寫字樓的形式出現；而中低檔商務物業(yè)則更多的出現在一環(huán)路沿線。5)大多數商務辦公物業(yè)周邊的綠化面積較小甚至沒有，而且周邊適合普通員工消費的餐飲配套設施也很少(盡管個別商務辦公物業(yè)內設有員工餐廳)，在商務辦公物業(yè)內工作的人員就餐非常不方便。6)2002年8月成都市新的《土地級別

3、與基準地價》的施行，使城區(qū)內一級商業(yè)用地基準地價攀升至每畝573.67萬。目前城市商務辦公物業(yè)分布的主要區(qū)域都屬于一級商業(yè)用地的標準，物業(yè)租售價格下跌機率較小。7)SARS過后，人們對健康有了更深刻的理解。寫字樓作為上班族們最主要的活動場所，其采光、通風、健康、生態(tài)環(huán)境的被關注程度就更甚于其它類型的物業(yè)。可想而知，今后的商務辦公物業(yè)無論開發(fā)理念，還是產品設計都會有更大的突破。8)現階段使用的多數商務辦公物業(yè)都是上世紀90年代中后期修建的，新項目投入較少。僅在目前，出現了包括“時代廣場”、“央擴置業(yè)·開行國際廣場”、“新加城仁恒項目”等在內的在建或擬建工程都定位于甲級寫字樓。

4、后兩者還更多的附加了生態(tài)、健康的人性化因素，相信這些都將引導成都商務環(huán)境的飛躍；2.基本數據：1)歷年的銷售情況　　近年來，商務辦公物業(yè)建設竣工面積呈下降趨勢，目前使用的商務辦公物業(yè)多屬于97年及以前建設的同質化寫字樓，智能化設施以及物業(yè)服務、環(huán)境等方面都有待提高和改善。但在2002年的寫字樓竣工面積突增至72.17萬平方米，使用率高達75.5%；而2003年的施工面積較2001年提升了將近10平方米；這樣的結果與前一年的高使用率以及城市發(fā)展策略的改變直接關聯?？v觀2004年，央擴置業(yè)·開行國際廣場、新加坡仁恒項目、百貨大樓改建項目的籌備、實施，勢必會將一批舊的商務辦公物業(yè)

5、淘汰，進入新一輪的博弈?！　≌w來看，商務辦公物業(yè)的空置面積正呈逐年下降的趨勢。再將其與也是逐年下降的商務辦公物業(yè)竣工面積結合起來看，不難發(fā)現：目前成都市的商務辦公物業(yè)的市場供需正趨向平衡發(fā)展，市場杠桿的調節(jié)作用明顯。2)區(qū)域分布　　目前，在成都市區(qū)內(二環(huán)路以內區(qū)域)的寫字樓主要分布在順城路、春熙路和天府廣場所圍合成的市中心區(qū)域，達到了總體供應水平的54%；然后依次是城南、城西，城東和城北幾乎沒有?！　〕啥际谐菂^(qū)內南北貫穿的人民南路、順城大道沿線和東西聯貫的蜀都大道組成了城市主要交通網絡的主動脈；在這一區(qū)域內無論是傳統(tǒng)的商業(yè)，還是商務、文化服務都較為集中、繁華，而且各種配

6、套設施也比較完善，到達城區(qū)各個方面的直線距離都較近；另外，區(qū)域內的土地價值已也屬于一級商業(yè)地價，投資潛力巨大?！　‰S著城市向東向南發(fā)展的進一步加快，城市結構由單核心向多核心發(fā)展，特別是城市南部副中心的建設，沿城市主軸線人民南路沿線的辦公物業(yè)的發(fā)展呈上升趨勢，其商務、商業(yè)功能也逐漸顯現出來，可能是今后城市新結構下的主要商務線。而人民南路沿線上幾個即將興建的商務辦公物業(yè)也是對這一發(fā)展趨勢的驗證。另外，城南桐梓林、棕南、棕北區(qū)域內的高檔次社區(qū)中的商務辦公現象正在出現已然成熟并成為主要的商務接待活動場所，人民南路沿線商務大道的形成是必然的。3)位置分布　　順城街、天府廣場、春熙路、

7、東城根街四大片區(qū)已囊括了成都市將近70%的商務辦公物業(yè)，并主要集中在順城街和天府廣場周邊；人民南路沿線上分布了包括川信大廈、威斯頓聯邦大廈、岷山飯店、錦江賓館等高檔純辦公物業(yè)與星級酒店(也提供商務服務但此次調查未包含)，雖然數量不多但卻搶占了城市大多數的高端消費者；一環(huán)路沿線的寫字樓則主要分布于磨子橋片區(qū)與城西?！　∧壳埃槼墙志奂顺啥际械拇蟛糠种懈邫n寫字樓(在城市總體商務辦公物業(yè)中占到21.57%的比例)，而且在順城街與西玉龍街形成的“L”型區(qū)域內，分布了成都市將近80%左右的金融機構，是城市主要的商務中心，順