龍灣別墅二期營(yíng)銷推廣方案

《龍灣別墅二期營(yíng)銷推廣方案》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。

1、二期營(yíng)銷推廣方案修改提報(bào)2006年04月報(bào)告摘要第一部分：二期銷售策略第二部分：二期推廣策略第一部分銷售策略一、推盤節(jié)奏二、價(jià)格策略三、調(diào)價(jià)策略1、2號(hào)地+5號(hào)地概述本項(xiàng)目地塊受三條高壓線影響，且最終遷移高壓線時(shí)間未定，為確保二期的順利開(kāi)盤,偉業(yè)建議二期整體推盤地塊為2號(hào)地一期和5號(hào)地1期并實(shí)行分段推盤策略。2號(hào)地一期：共60棟5號(hào)地一期：共78棟推盤量共：138棟一、推盤策略5號(hào)地推售范圍2號(hào)地推售范圍2、地塊分檔前提1、確保二期入住前高壓線順利遷移2、高壓線影響問(wèn)題能夠在購(gòu)房合同中有所體現(xiàn)一檔三檔三檔四檔四檔五檔五檔二檔2#地塊分

2、檔概述戶型套數(shù)戶型比例A-f類1525.00%A-b類2541.67%B-f類915.00%B-b類1118.33%合計(jì)602#技術(shù)指標(biāo)一檔：遠(yuǎn)離高壓線、緊鄰地塊景觀大道二檔：臨近一期成熟社區(qū)、會(huì)所，緊鄰高壓線三檔：位于地塊最南端，項(xiàng)目主入口四檔：遠(yuǎn)離高壓線、位于整個(gè)地塊中心地帶五檔：位于地塊最北端，景觀較差、遠(yuǎn)離會(huì)所5#地塊分檔概述戶型套數(shù)戶型比例A-f類3848.72%A-b類1823.08%B-f類1012.82%B-b類1215.38%合計(jì)785#技術(shù)指標(biāo)一檔：遠(yuǎn)離高壓線、緊鄰地塊中心花園二檔：臨近園區(qū)主題會(huì)所，交通較為便利三

3、檔：遠(yuǎn)離高壓線、緊鄰景觀大道四檔：遠(yuǎn)離高壓線、臨近大戶型園林效果良好五檔：各影響因素較為平均、效果一般三檔一檔二檔五檔五檔一檔四檔2、推盤節(jié)奏--5#明推、2#潛銷2號(hào)地5號(hào)地兩個(gè)地塊同時(shí)推盤，各地塊不同檔位交叉結(jié)合優(yōu)劣搭配推售，主推5#，帶動(dòng)2#的銷售第一階段：5#推盤量47套2#推盤量20套總計(jì)推盤量：67套推盤區(qū)域推盤區(qū)域推盤區(qū)域第二階段：待銷售50%推售剩余戶型二、價(jià)格策略1、二期定價(jià)原則1.符合分期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的整體戰(zhàn)略2.充分借鑒一期銷售經(jīng)驗(yàn)，平穩(wěn)承接、有序漲浮3.符合投資回報(bào)率要求4.考量各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)及價(jià)格5.對(duì)

4、比本案各項(xiàng)指標(biāo)及進(jìn)行綜合評(píng)估2、二期定價(jià)方法一期現(xiàn)狀檢視一期定價(jià)回顧二期經(jīng)驗(yàn)借鑒為保證銷售速度及銷售回款，致使部分戶型（如A-f）定價(jià)偏低，二期應(yīng)在小戶型的定價(jià)上適當(dāng)提高其單價(jià)1、二期應(yīng)根據(jù)景觀、間距、安全性、噪音和花園的差異性因素來(lái)確定價(jià)格，以便于后期相互擠壓銷售2、二期應(yīng)拉大不同檔位的均價(jià)，并確定各類戶型的銷售目的，例如一期：A類：快速銷售、聚攏人氣C類：提高利潤(rùn)空間，拉升產(chǎn)品檔次3、二期更應(yīng)注重價(jià)格與折扣的靈活運(yùn)用4、小面積戶型應(yīng)適當(dāng)提高單價(jià)，大面積戶型可適當(dāng)降低單價(jià)市場(chǎng)慣性推導(dǎo)一期均價(jià)13500元/平方米二期產(chǎn)品總均價(jià)1480

5、0元/平方米上漲10%地產(chǎn)項(xiàng)目中開(kāi)發(fā)每期的正常價(jià)格漲幅為7%-10%，因本項(xiàng)目在中央別墅區(qū)市場(chǎng)中產(chǎn)品等綜合因素的優(yōu)勢(shì)和項(xiàng)目的逐漸成熟及品牌與形象的逐步建立，本案二期價(jià)格定價(jià)上漲幅度不宜過(guò)低；但項(xiàng)目因二期地塊高壓線影響，使其不能按照正常開(kāi)發(fā)順序進(jìn)行開(kāi)發(fā)與銷售，無(wú)疑是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格的因素之一，因此鑒于市場(chǎng)、產(chǎn)品、后期品牌與形象等綜合因素，建議本案二期價(jià)格在一期均價(jià)13500元/平米基礎(chǔ)上上漲10%為最適合。整體均價(jià)評(píng)估根據(jù)近期市場(chǎng)變化，考察其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)格與具體指標(biāo)情況。見(jiàn)下表:項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商位置交通建筑類型建筑結(jié)構(gòu)容積率綠化率社區(qū)成熟度目

6、前在售期數(shù)目前在售均價(jià)目前在售入住時(shí)間周邊配套私家花園面積庭院是否精裝修納帕溪谷翰宏基業(yè)小湯山獨(dú)棟/雙拼輕鋼0.3660%期房/現(xiàn)房四期12800現(xiàn)房+07年底九華山莊100-1000是壹千棟首創(chuàng)/合生昌平北齊家鎮(zhèn)獨(dú)棟輕鋼0.2865%期房9個(gè)區(qū)1230007年3月底周邊配套較遠(yuǎn)300-1000前院精裝、后院毛坯晴翠園豐聯(lián)地產(chǎn)金盞鄉(xiāng)溫榆河獨(dú)棟磚混0.1880%二期準(zhǔn)現(xiàn)房二期2000006年10月份周邊配套較遠(yuǎn)平均1000否麗嘉花園首創(chuàng)楊林出口獨(dú)棟混凈土剪力墻現(xiàn)澆0.440%期房一期1680006年10月份天竺區(qū)域、溫榆廣場(chǎng)100-60

7、0否東方普羅旺斯耀江集團(tuán)昌平北齊家鎮(zhèn)獨(dú)棟混凈土剪力墻現(xiàn)澆0.365%期房一期1400006年10月份周邊配套較遠(yuǎn)300-1000否金碧湖畔百順達(dá)順平路潮白河獨(dú)棟混凈土剪力墻現(xiàn)澆0.3745%期房一期850006年8月份度假村、高爾夫球場(chǎng)等400-800是觀唐紫光香江北路獨(dú)棟混凈土剪力墻現(xiàn)澆0.5850%現(xiàn)房一期2000006年1月份周邊配套較成熟200-500否易郡香港泰盈順義潮白河雙拼/連排/獨(dú)棟磚混0.345%期房二期1200006年底度假村等500-600否優(yōu)山美地C區(qū)魯能后沙峪雙拼/連排/獨(dú)棟混凈土剪力墻現(xiàn)澆0.550%現(xiàn)房二

8、期1646005年9月份ISB、榮祥廣場(chǎng)300左右否項(xiàng)目名稱是否有溫泉層數(shù)車位還是車庫(kù)，停車數(shù)量層高園林景觀安防系統(tǒng)水系物業(yè)管理會(huì)所（m2）裝修狀況建筑外觀納帕溪谷有地上兩層、地下一層1：1/1：23.1-6.53800