清水灣整體營銷策劃方案

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1、雅居樂清水灣項(xiàng)目整合營銷方案海南雅居樂售樓部08.05.28目錄A市場篇總體特征海南前景度假市場B定位篇項(xiàng)目分析價值體系項(xiàng)目定位C整合執(zhí)行篇如何整合重要節(jié)點(diǎn)階段執(zhí)行PARTA市場趨勢篇總體特征海南前景度假市場海南發(fā)展趨勢1關(guān)鍵詞：一省兩地：新興工業(yè)?。ㄎ鞑浚?、熱帶高效農(nóng)業(yè)基地（中部）、熱帶海島休閑度假勝地（東部）博鰲論壇：亞洲論壇永久性會址，高端國際會議每年有近百場，博鰲VIP國際商務(wù)機(jī)場現(xiàn)正興建國際旅游島：08年國務(wù)院函復(fù)通過，內(nèi)容有免簽證時間30天，直航海南-臺灣,國際航線60條等自由貿(mào)易區(qū)：條件

2、逐步成熟，將涉及自由投資、自由貿(mào)易、自由旅游、自由購物、自由留學(xué)等內(nèi)容，已簽批四處免稅店亞洲國家聯(lián)合會：由博鰲論壇和亞洲合作對話等為基礎(chǔ)組建，未來秘書處選擇設(shè)在博鰲。海南發(fā)展趨勢2之與本項(xiàng)目：清水灣項(xiàng)目是海南“一省兩地”定位中“熱帶海島休閑度假勝地”的重要組成部分，意義重大。清水灣項(xiàng)目站在海南未來發(fā)展趨勢的高度，建立在海南與亞洲、世界對話的平臺之上。隨著亞洲論壇、國際旅游島、自由貿(mào)易區(qū)等利好政策的逐步成熟和落實(shí)，清水灣項(xiàng)目將發(fā)揮更大的樣板式作用。度假市場趨勢1旅游業(yè)是海南的支柱產(chǎn)業(yè)，空氣清新、氣候適宜

3、、藍(lán)天、大海和熱帶雨林同在的美麗休閑勝地，為海南帶來每年1600萬游客的人氣，創(chuàng)造巨大經(jīng)濟(jì)效益。旅游客源結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。高端游客和海外游客增速快于國內(nèi)游客。譬如06年，俄羅斯游客比2005年增長190％，韓國游客增長80％，日本游客增長50％。同時，進(jìn)入海南開發(fā)旅游度假地產(chǎn)的發(fā)展商漸多，香港保利集團(tuán)、上海家化集團(tuán)、美國泰威集團(tuán)、新加坡星獅集團(tuán)、新世界、華潤、中糧集團(tuán)、富力地產(chǎn)等，海南地產(chǎn)進(jìn)入一個新階段。阿爾卑斯山度假市場趨勢2東海岸是海南的最佳旅游度假帶。海棠灣將被打造成國家海岸，香水灣定位為珍珠海岸，

4、亞龍灣、三亞灣相對成熟，清水灣蓄勢待發(fā)。海南對外促銷口號為“海南島：熱帶中國”，將建成國際旅游島。之于度假地產(chǎn)，三亞認(rèn)同度始終最高，其它區(qū)域雖有不錯的旅游資源，但仍未為眾人所知。海南旅游度假地產(chǎn)，其外銷性非常明顯，外銷區(qū)域也在逐步擴(kuò)大。小結(jié)對于越來越開放和發(fā)展的中國，對于喧囂浮躁充滿壓迫感的都市，旅游度假、休閑養(yǎng)生成為一大趨勢，這為海南地產(chǎn)市場外銷提供了廣闊的空間。清水灣開發(fā)時，時值海南建省20周年，對海南是一個新開始，對雅居樂也是一次新里程。就目前而言，度假物業(yè)市場真正得到認(rèn)同的只有三亞，而其成功之

5、道除了得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢外，區(qū)域定位的清晰與成功推廣也是關(guān)鍵，很有借鑒意義。一方面消費(fèi)者日益認(rèn)同海南度假物業(yè)的優(yōu)越，另一方面諸多品牌發(fā)展商陸續(xù)進(jìn)入，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存?？傮w而言，海南旅游地產(chǎn)遠(yuǎn)未發(fā)展成熟，尤其是具綜合優(yōu)勢的復(fù)合型旅游地產(chǎn)更是稀缺，另一方面，旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式和推廣策略比較雷同。PARTB定位篇項(xiàng)目分析價值體系項(xiàng)目定位項(xiàng)目分析價值體系項(xiàng)目定位項(xiàng)目基本情況區(qū)位：背山面海，北靠九所嶺森林公園，南臨陵水灣，屬于熱帶海濱旅游圈，即大三亞旅游圈的陵水境內(nèi)，緊鄰高速路的英州出口占地：15000畝，總投資

6、130億交通：①海南東線高速公路，從英州鎮(zhèn)和新村鎮(zhèn)出入口可直接到達(dá)本區(qū)塊；②海榆省道從地塊北側(cè)東西穿越；③東環(huán)城際高速鐵路（?？冢齺啠?9年竣工后兩地只需80分鐘車程）途徑本項(xiàng)目；④距三亞市區(qū)和三亞鳳凰機(jī)場僅40分鐘，距?？?.5個小時，離廣州60分鐘飛行時間。主要物業(yè)類型：獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、小高層、酒店式公寓配套設(shè)施：高爾夫球場、五星級國際酒店，會所、學(xué)校、大型商業(yè)街、游艇碼頭等主要景觀資源：12公里海岸線、沙灘、海景、山景、湖景、中央公園、園林景觀等項(xiàng)目優(yōu)勢S雅居樂品牌優(yōu)勢：香港上市公司/12

7、城53盤/廣東地產(chǎn)五虎/廣東資信20強(qiáng)/世界建筑視野/構(gòu)筑未來地標(biāo)/遠(yuǎn)見心建共建未來項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢/成片整體規(guī)劃/12公里海岸線/景觀豐富而稀缺/產(chǎn)品豐富多樣/酒店、高爾夫等高端配套設(shè)施完善/溫泉等交通便捷/到達(dá)各著名旅游景點(diǎn)便利/先進(jìn)物業(yè)服務(wù)/國際規(guī)劃設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)/國際酒店管理團(tuán)隊(duì)SWOT分析項(xiàng)目劣勢W當(dāng)?shù)芈糜螛I(yè)尚屬起步階段，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。而雅居樂初次涉及海南旅游地產(chǎn)市場，開發(fā)、管理經(jīng)驗(yàn)不具優(yōu)勢。陵水當(dāng)?shù)芈浜蠼?jīng)濟(jì)環(huán)境制約，尚需較多外力，本地可利用資源不足；良好海灘資源短期內(nèi)尚難以充分體現(xiàn)。當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境

8、落后，文化底蘊(yùn)不夠，項(xiàng)目賴以發(fā)展的人文條件要重新打造。周圍環(huán)境如農(nóng)田、養(yǎng)殖用地、防護(hù)林等現(xiàn)狀景觀太差，原生植被種類不豐富。SWOT分析項(xiàng)目機(jī)會O海南良好未來發(fā)展趨勢，建省20周年，清水灣項(xiàng)目啟動正是最好時機(jī)。十一五重點(diǎn)工程，有政策和相關(guān)部門大力協(xié)助。旅游及其旅游地產(chǎn)市場現(xiàn)正興起，大有可圖。另一方面，當(dāng)前旅游地產(chǎn)整體開發(fā)水平較低，抓住時機(jī)，可贏得先發(fā)優(yōu)勢。東環(huán)鐵路、國際旅游島、國家級別海岸等諸多利好，項(xiàng)目可整合利用資源空間較大。集團(tuán)全國發(fā)展，各地項(xiàng)目資源較