案例二成本法

《案例二成本法》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、案例二：成本法**市塘**鎮(zhèn)**大道**實業(yè)投資有限公司擁有之工業(yè)用地及上蓋之工業(yè)物業(yè)價值評估評估物業(yè)概況：物業(yè)位于**市**鎮(zhèn)**大道**工業(yè)區(qū)內(nèi)，廠區(qū)東臨蛟坪大道，北面、南面、西面與其他工廠為鄰。周圍均為工業(yè)廠區(qū)，工業(yè)集聚程度較好。評估廠區(qū)內(nèi)兩宗土地面積合計為19,520.54平方米，3棟廠房建筑面積合計15,784平方米，且建筑物內(nèi)外部保養(yǎng)良好。2號廠房，共4層，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑面積5,784平方米,一層層高約4.5米，二至四層層高約4米。6號廠房1#與6號廠房2#均為1層、鋼結(jié)構(gòu)，建筑面積均為5,0

2、00平方米,均為1層，層高最高處約7米。成本法評估測算過程：本次評估該宗地重新取得土地價格采用成本逼近法。一般計算公式如下：宗地地價=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+土地增值收益1、重新取得土地成本（1）土地取得費用及有關(guān)稅費土地取得費是指政府征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費用，一般包括土地補(bǔ)償費、勞動力安置補(bǔ)助費、青苗及地上附著物補(bǔ)償費等。有關(guān)稅費是指農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地時，政府依法收取的各項稅費（本評估項目包括耕地開墾費及耕地占用稅）。根據(jù)目前該宗地周圍一般征地費用水平及有關(guān)稅費的征收

3、情況并結(jié)合待估宗地實際發(fā)生費用進(jìn)行測算，確定土地補(bǔ)償費、勞動力安置補(bǔ)助費及地上附著物補(bǔ)償費為7萬元/畝；稅費中耕地開墾費為15元/平方米，耕地占用稅為8元/平方米。上述費用合計為128元/平方米。（2）土地開發(fā)費土地開發(fā)費是指在宗地內(nèi)進(jìn)行“五通一平”開發(fā)所耗費的費用，根據(jù)該些宗地的具體開發(fā)情況及周圍區(qū)域的一般開發(fā)費用水平進(jìn)行測算，本次評估確定宗地土地開發(fā)費為4萬元/畝，即60元/平方米。（3）利息根據(jù)評估對象的用地規(guī)模和開發(fā)難易程度，確定土地開發(fā)期為1年，利率以6.57%則：利息=128×[（1+6.57

4、%）-1]+60×[（1+6.57%）0.5-1]=10.35（元/平方米）（4）利潤4經(jīng)調(diào)查，東莞市工業(yè)用地的土地開發(fā)利潤率一般在15%左右，本次估價土地開發(fā)利潤率按15%計，則：利潤=（128+60）×15%=28.2（元/平方米）（5）土地增值收益土地增值收益是指農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的用途改變的增值。根據(jù)該宗地用途、級別，開發(fā)環(huán)境等因素綜合確定土地增值收益率為50%，則：土地增值收益=50%×（128+60+10.35+28.2）=226.55×50%=113.28（元/平方米）（6）宗地評估單價單位

5、地價=128+60+10.35+28.2+113.28=339.83（元/平方米）=340（元/平方米）（取整至個位）土地評估總值=340×19,520.54=6,636,984（元）=6,640,000（元）（取整至萬位）2、建筑物重置成本（以2號廠房為例）（1）房屋建造成本房屋建造成本包括建安工程費、附屬工程費和室外工程費等。評估物業(yè)為四層普通廠房，鋼混結(jié)構(gòu)，首層高4.5米，其余樓層層高4m。根據(jù)近期東莞市工程造價信息及本公司掌握的有關(guān)資料，結(jié)合考慮該物業(yè)的實際情況，該物業(yè)的建造成本取935元/平方米

6、，則：建造成本=935×5,784=5,408,040元（2）管理費管理費按照房屋建造成本的3%計,則管理費=建造成本×3%=5,408,040×3%=162,241（元）（3）開發(fā)利息開發(fā)利息包括土地和建筑物產(chǎn)生的利息。假定該物業(yè)建設(shè)開發(fā)期為1年,利率按照現(xiàn)行1年期銀行貸款利率6.57%計算,假設(shè)土地取得費用在建設(shè)期初一次投入，房屋建造費用及其管理費用在建設(shè)中期發(fā)生，則開發(fā)利息=分?jǐn)偼恋爻杀尽羀（1+利率）1-1]+（房屋建造成本+管理費）×[（1+利率）0.5-1]=5,784/15,784×6,63

7、3,665×[(1+6.57%)1-1]+（5,408,040+162,241）×[（1+6.57%）0.5-1]=339,790（元）（4）開發(fā)利潤開發(fā)利潤以房屋建造成本和管理費的10%計，則開發(fā)利潤=(建造成本+管理費)×10%4=(5,408,040+162,241)×10%=557,028（元）（5）銷售稅費銷售稅主要考慮營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和印花稅，稅率合計為5.25%。銷售費用主要考慮推廣代理費，收費比率為1%，設(shè)評估物業(yè)的市場價格為x,則此部分稅費為6.25%x；（6）不可預(yù)見費不可預(yù)見費

8、為房屋建造成本和管理費的3%。不可預(yù)見費=（房屋建造成本+管理費）×3%=167,108（元）（7）重置成本=建造成本+管理費+開發(fā)利息+開發(fā)利潤+銷售稅費+不可預(yù)見費x=5,408,040+162,241+339,790+557,028+6.25%x+167,108x=7,076,487（元）3、建筑物折舊建筑物成新率確定：根據(jù)相關(guān)資料，該物業(yè)于2005年建成，保養(yǎng)良好，根據(jù)其已使用年限和實地視察所見，確定該物業(yè)成新率為85