房產(chǎn)眾籌模式分析

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1、房產(chǎn)眾籌模式分析眾籌法律依據(jù)2014年12月18日：《股權(quán)眾籌管理辦法（實(shí)行）》對(duì)股權(quán)眾籌融資的發(fā)行方式、投資者、融資者等作出規(guī)定。2015年7月9F1：在北京發(fā)起成立“中關(guān)村股權(quán)眾籌聯(lián)盟”，包括京東眾籌、牛投眾籌、眾籌網(wǎng)、屮關(guān)村股權(quán)交易服務(wù)集團(tuán)、人河創(chuàng)投等80家股權(quán)眾籌機(jī)構(gòu)開始探索“行業(yè)自律的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)”。2016年7月19S：中國人民銀行等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的知道意見》，明確對(duì)“股權(quán)眾籌融資”等業(yè)務(wù)進(jìn)行分類指導(dǎo)，表明股權(quán)眾籌融資必須通過股權(quán)眾籌融資中介機(jī)構(gòu)平臺(tái)（互聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)站或其他類似的電子媒介）進(jìn)行，

2、股權(quán)眾籌融資方應(yīng)為小微企業(yè)等。眾籌構(gòu)成通常需要有項(xiàng)目發(fā)起人（籌資人）、支持人（投資人）和眾籌平臺(tái)三部分組成：發(fā)起人：有創(chuàng)造能力但缺乏資金的人。支持人：對(duì)籌資者的故事和回報(bào)感興趣的，有能力的人。眾籌平臺(tái)：連接發(fā)起人和支持者的互聯(lián)網(wǎng)終端。眾籌的基礎(chǔ)規(guī)則籌資者項(xiàng)目必須在發(fā)起人預(yù)設(shè)的時(shí)間內(nèi)打到或超過目標(biāo)金額才算成功。未達(dá)成：沒有打到H標(biāo)的項(xiàng)H,支持款項(xiàng)將全額退回給所有支持者。達(dá)成：支持者將得到發(fā)起人預(yù)先承諾的回報(bào)。眾籌網(wǎng)站僅作為項(xiàng)冃發(fā)起平臺(tái)，不承擔(dān)回報(bào)發(fā)放、項(xiàng)冃執(zhí)行等責(zé)任,僅僅負(fù)責(zé)項(xiàng)冃審核，籌劃發(fā)放的責(zé)任。眾籌基礎(chǔ)流程I發(fā)起項(xiàng)h■項(xiàng)

3、n匹配籌資方設(shè)定資金目林籌集資金投資項(xiàng)目獲得資金撤回項(xiàng)H獲得期權(quán)退回資金投資方項(xiàng)n執(zhí)行項(xiàng)口實(shí)施項(xiàng)口監(jiān)督總結(jié)定向類眾籌是在拿地前便能鎖定客戶并獲得大量資金。但由于存在觸及產(chǎn)權(quán)預(yù)售制度的嫌疑等問題，仍將是較為小眾的產(chǎn)品。拿地后即展開眾籌的融資開發(fā)類眾籌，可融的資金規(guī)模較大，能夠在較大程度上解決開發(fā)商繪為關(guān)注的問題“資金和客戶”?；?qū)⑹俏磥矸慨a(chǎn)眾籌的一個(gè)重點(diǎn)發(fā)展方向。其他模式的眾籌，雖然在項(xiàng)口進(jìn)行過程屮介入的階段不同，但由于籌資金額規(guī)模較小,從本質(zhì)上說仍是以營銷、鎖客、去化等為主。難以解決開發(fā)商的融資難題。由于房產(chǎn)眾籌屬于剛起步，

4、法律法規(guī)尚不完善，且存在項(xiàng)目周期較長，法律風(fēng)險(xiǎn)較大;存在丁非法集資混淆、與《證券法》、《公司法》等沖突的風(fēng)險(xiǎn)，這也給房地產(chǎn)眾籌的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和實(shí)施增加了難度，所以在眾籌產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新上協(xié)進(jìn)行商討并謹(jǐn)慎對(duì)待。眾籌項(xiàng)目發(fā)起規(guī)則項(xiàng)目發(fā)起人：以單位名義發(fā)起眾籌項(xiàng)冃，首先對(duì)發(fā)起人進(jìn)行信用、背景、逾期收益、還款能力、有無擔(dān)保、法律風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行審核。保證金（劣后保證金）：項(xiàng)ri發(fā)起后，投資人投資資金暫存入平臺(tái)方簽約的第三方支付賬戶，項(xiàng)目完成后，將扌II除眾籌總額的10?30%作為劣后保證金，在項(xiàng)目發(fā)起人兌現(xiàn)項(xiàng)目承諾后，將劣后保證金返還給項(xiàng)目發(fā)起

5、人。在項(xiàng)目為兌現(xiàn)承諾時(shí)，平臺(tái)有權(quán)支配該項(xiàng)目保證金以兌現(xiàn)對(duì)項(xiàng)冃投資人的回報(bào)承諾。資金支付渠道費(fèi)：為了資金的安全以及合規(guī)操作，眾籌項(xiàng)目的資金均通過第三方支付公司代為劃轉(zhuǎn)，由此產(chǎn)生的渠道費(fèi)由發(fā)起人負(fù)擔(dān)，眾籌成功后扣除眾籌總額的（％）作為資金支付的渠道費(fèi)，并支付給笫三方機(jī)構(gòu)，如眾籌未完成，則不收収（此地存在，具體事宜要與笫三方渠道協(xié)商相關(guān)渠道費(fèi)比例以及具他事項(xiàng)）明確時(shí)間：明確項(xiàng)H發(fā)起時(shí)間和結(jié)束時(shí)間，截止項(xiàng)忖結(jié)束時(shí)，如籌得金額低于標(biāo)的物金額,則視為失敗，如達(dá)到或大于標(biāo)的物金額則眾籌成功。明確角色：平臺(tái)方僅作為眾籌交易平臺(tái)提供信息發(fā)布服

6、務(wù)，參與眾籌與眾籌人等本著自愿原則進(jìn)行相關(guān)交易，平臺(tái)方木身不承諾任何逾期收益。認(rèn)籌方需自行承擔(dān)項(xiàng)目潛在的收益風(fēng)險(xiǎn)。房產(chǎn)眾籌模式房產(chǎn)眾籌按實(shí)際操作的差異，可劃分為兩大類：開發(fā)類眾籌和營銷類眾籌。開發(fā)類以項(xiàng)目進(jìn)度惜況分為定向類開發(fā)、融資性開發(fā)、營銷型開發(fā)三類。營銷類眾籌也分為材料類、購買+理財(cái)類和REITs類。何:種模式都有著獨(dú)特的牛存環(huán)境，根據(jù)不同項(xiàng)目的需求可套用以上6類眾籌模式進(jìn)行項(xiàng)目眾籌。開發(fā)類眾籌開發(fā)類眾籌依據(jù)獲得土地的前后順序，我們劃分為三塊，定向類、融資性開發(fā)類和營銷型開發(fā)類。開發(fā)類眾籌，為項(xiàng)目建設(shè)階段提供低成木資金

7、，打到降低項(xiàng)目負(fù)債率的目的，同時(shí)也利于提前鎖定一批購房意向人群。融資開發(fā)類的眾籌一般參與門檻會(huì)比較高，并fl?盂要投資者在拿到房屋預(yù)售證Z后，房屋預(yù)售Z前支付所有房款；并且房?jī)r(jià)折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。定向類眾籌（拿地前）定向類眾籌一般是在立項(xiàng)或者拿地之前進(jìn)行，為了減少拿地以及后期銷偉的不確定性，開發(fā)商對(duì)合作單位一?般有較為苛刻的篩選條件，要求合作單位需對(duì)定向拿地具有一定影響力,并H有一定數(shù)量的購房需求人。定向類眾籌一般以鮫大的房?jī)r(jià)折扌II作為投資者的收益保障，但要求投資者需要在拿地詢支付全部購房款，開發(fā)商在這

8、一過程中僅獲得管理收益。山于政策、合作單位選擇等風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)階段除了眾美集團(tuán)外，市場(chǎng)上較少有案例出現(xiàn)。典型案例-石家莊眾美鳳凰城今作單位.曬蓋章拿地開發(fā)購房枚全祁總位合作單位委托建房小組成立小組對(duì)公賬戶交付合作單位I個(gè)人購房者首期出崔眇505砒丁首付款剩余冷分連銀打磁塗金流出畫金流入項(xiàng)目示意圖