20170405-廣發(fā)證券-房地產(chǎn)行業(yè)：政策觀察：分類調(diào)控持續(xù)深入

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1、奪有持有4-0533-2733-2733-21今年兩會(huì)之后，我們針對(duì)本輪政策調(diào)控寫(xiě)了一篇題為《只知清風(fēng)徐來(lái)，不察春寒料峭》的報(bào)告，中央層面對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的表述，一方面是側(cè)重長(zhǎng)效機(jī)制建立，促進(jìn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展，另一方面是強(qiáng)調(diào)因城施策，并繼續(xù)去庫(kù)存。雖然沒(méi)有直接提及“房?jī)r(jià)”,但是，“引導(dǎo)房地產(chǎn)投資行為、合理引導(dǎo)預(yù)期”的定調(diào),事實(shí)上從側(cè)面反映了政府對(duì)于地產(chǎn)的態(tài)度。于是，我們看到，3月下旬以來(lái)，各城市再次密集出臺(tái)收緊的政策措施，包括原有調(diào)控政策力度加碼、更多三四線城市和縣級(jí)市加入調(diào)控行列，對(duì)于二手房市場(chǎng)特別是中

2、介機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)厲的管控，在部分熱點(diǎn)城市還推出了“限改”和“限售”的政策手段。中央表述平穩(wěn)，而地方政策不斷，本輪調(diào)控的決心不宜低估。我們預(yù)計(jì)，進(jìn)入二季度后，新房和二手房整體的成交量，在嚴(yán)密的政策環(huán)境中將繼續(xù)下行,而此前表現(xiàn)較好的中西部三四線城市，隨著需求釋放以及基數(shù)升高等因素，未來(lái)同比升幅也將收窄。同時(shí)，“因城施策”調(diào)控思路將延續(xù)：一方面,從政策手段來(lái)看，不排除更多熱點(diǎn)城市繼續(xù)加碼現(xiàn)有政艇的可能（特別是信貸層面，如二套房“認(rèn)房又認(rèn)貸”）；另一方面，中西部三四線城市仍在去庫(kù)存的過(guò)程中，需要貨幣化安置、財(cái)稅

3、補(bǔ)貼等政策配合（當(dāng)然這都受到地方財(cái)政能力的約束）。綜合來(lái)看，我們維持對(duì)房地產(chǎn)板塊“持有”的投資評(píng)級(jí),小周期政竟收緊仍在繼續(xù)，ROE的提升較為困難，主流地產(chǎn)板塊的估值仍^）務(wù)承壓。不過(guò)，從企業(yè)發(fā)展的角度來(lái)看，龍頭房企在行業(yè)調(diào)控階段的集中度會(huì)更快地提升,融資和拿地等資源獲取方面相對(duì)中小房企具備更大的優(yōu)勢(shì)。新房市場(chǎng)調(diào)控加碼，成交整體繼續(xù)下行繼去年國(guó)慶假期期間20多個(gè)一二線城市重啟限購(gòu)限貸之后，新房成交量環(huán)比出現(xiàn)了比較明顯的回落，同時(shí)這些城市的房?jī)r(jià)也呈現(xiàn)環(huán)比止?jié)q的態(tài)勢(shì)。但是，在一二線城市調(diào)控之后，這些城市周

4、邊的三線城市或其附屬的縣級(jí)市，在今年春節(jié)前后新房成交量大幅上升，統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)新房銷(xiāo)售面積在今年月同比上升25%,以三四線城市為主的中部和西部地區(qū)同比分別上升了33%和36%。熱度不僅體現(xiàn)在量上，這類城市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較快的升幅，我們統(tǒng)計(jì)北京、上海、深圳周邊的三四線城市或者縣級(jí)市，今年以來(lái)房?jī)r(jià)的同比漲幅平均超過(guò)60%。表1:統(tǒng)計(jì)局地區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)劃分統(tǒng)計(jì)省市數(shù)量統(tǒng)計(jì)省市范圍東部地區(qū)11北京、天津、河北、遼寧、上海、江蘇、浙江、福建、山東、廣東、海南中部地區(qū)8山西.吉林、黑龍江.安救、江西、河南、湖

5、北、湖南西部地區(qū)12內(nèi)蒙古.廣西.重慶、四川、貴州、云南、西藏.陜西.甘肅、青海、寧夏、新疆?dāng)?shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心圖1：中部和西部地區(qū)20仃年1?2月新房銷(xiāo)售面積升幅趨預(yù)期20%201020112012201336%-14%20142035201617M2■東部地區(qū)新房銷(xiāo)售而積同比■中部地區(qū)■西部地區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)局，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心表2：核心城市圏周邊三四線城市二手房?jī)r(jià)格升幅情況城市圈市縣2017年3月相比2016年3月升幅2017年3月相比2016年9月升幅北京周邊涿州80%

6、38%固安91%28%香河122%22%廊坊100%33%三河75%6%大廠66%29%永清71%27%深圳周邊東莞松山湖76%17%惠州惠陽(yáng)27%13%上海周邊嘉興嘉善40%13%蘇州昆山42%0%數(shù)攜來(lái)源：搜房網(wǎng)，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心在這樣的背景下，進(jìn)入3月后，政策調(diào)控從力度上進(jìn)一步加碼升級(jí)、從范圍上進(jìn)一步蔓延擴(kuò)散。限購(gòu)方面，已經(jīng)限購(gòu)的城市細(xì)化區(qū)域執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)、繼續(xù)提高購(gòu)房資格的門(mén)檻，此前未限購(gòu)的房?jī)r(jià)熱度較高的城市也開(kāi)始限購(gòu)。限貸方面，二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)幾乎一律收緊至“認(rèn)房又認(rèn)貸”。與2011年相比，限

7、購(gòu)和限貸政策更為嚴(yán)厲，并且從我們草根調(diào)研的反饋來(lái)看，地方政府以及商業(yè)銀行等對(duì)于調(diào)控政策的執(zhí)行和落實(shí)，態(tài)度更為堅(jiān)決。反映到新房成交上，年初以來(lái)我們統(tǒng)計(jì)的各線城市都出現(xiàn)了明顯的同環(huán)比下行，4個(gè)一線城市新房成交同比下降23%*14個(gè)二線城市同比下降17%、30個(gè)三四線城市同比上升10%（升幅收窄）。隨著政策繼續(xù)保持收緊狀態(tài),預(yù)計(jì)這_趨勢(shì)將會(huì)持續(xù)。在本篇報(bào)告末尾處，我們附上了最新的調(diào)控政策一覽表，供投資者參考。表3:部分熱點(diǎn)城市調(diào)控升級(jí)情況城市實(shí)施日期本市戶軸非本市戶籍納稅條件首套房（無(wú)貸）首條房（有費(fèi)）二

8、套房（無(wú)貸）二套房（有貸）天津17.03.31升級(jí)1限購(gòu)2套限購(gòu)1套3年內(nèi)連續(xù)2年本30%:外40%認(rèn)房又認(rèn)貸，60%60%16.10.01重啟后不限購(gòu)限購(gòu)1套無(wú)需本30%：外40%■■■重啟前不限購(gòu)不限購(gòu)n.a.30%30%福州17.03.28升級(jí)1限2（144下）限購(gòu)1套連續(xù)1年本30%;外40%本市五城區(qū)內(nèi)50%16.10.06重啟后限2（144下）限購(gòu)1套連續(xù)1年本30%;外40%40%■■■重啟詢不限購(gòu)不限購(gòu)n.a.25%30%杭州17.03.28升級(jí)3限購(gòu)