養(yǎng)老地產(chǎn)研究

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1、養(yǎng)老地產(chǎn)專題研究MakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablerealestateservicesintheChinaMakethemostvaluablereal養(yǎng)老地產(chǎn)的定義:對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的概念，目前業(yè)內(nèi)并未形成共識(shí)，更無(wú)明確的界定。借鑒商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等復(fù)合型地產(chǎn)的概念，顧名思義，養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是用以養(yǎng)老的地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘:人口老齡化和城市空巢家庭比例加劇，市場(chǎng)需求增加。國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)量不足

2、。政府政策的支持。養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的8大核心戰(zhàn)略問(wèn)題：創(chuàng)新核心：在于適老化設(shè)計(jì)!養(yǎng)老配套和服務(wù)是關(guān)鍵！養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作模式和運(yùn)營(yíng)成本應(yīng)精心測(cè)算!國(guó)家提出的“居家養(yǎng)老”政策！迅速尋找項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力!有彈性的設(shè)置土地開(kāi)發(fā)控制模式!認(rèn)識(shí)入市風(fēng)險(xiǎn)并設(shè)定相應(yīng)的解決方案!在成本及溢價(jià)平衡間選擇物業(yè)組合!研究框架：part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論part2：市場(chǎng)研究part3：產(chǎn)品打造part4：發(fā)展前景分析part5：風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估part1：養(yǎng)老地產(chǎn)概論1.養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機(jī)結(jié)合體

3、，可以稱為房地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式。養(yǎng)老地產(chǎn)接近于高端住宅產(chǎn)品，但又有所不同，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護(hù)理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開(kāi)發(fā)模式2.與一般住宅的差異性消費(fèi)群的專一性——它是“針對(duì)老年人提供的住宅產(chǎn)品”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)的特殊性——住宅樓、醫(yī)療看護(hù)、交通線路、配套設(shè)施等符合老人的生理特點(diǎn)；社區(qū)活動(dòng)的廣泛性——在娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、交往、情感等方面照顧老人的心理需要。所以，它又被稱為“銀色住宅”、“樂(lè)齡住宅”、“關(guān)懷住宅”。3.養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展

4、老年公寓：“專供老人集中居住的，采用居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)相結(jié)合模式的住宅。是由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅。養(yǎng)老社區(qū)：與一般住宅小區(qū)相同之處是都是一般大小不等的住宅小區(qū)。不同之處是，老年社區(qū)主要入住的是老年人。醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院：因患了某些生活不能自理的病，例如癱瘓?jiān)诖驳?，就可以申?qǐng)住醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院。普通型養(yǎng)老院：老年人年老體衰，身邊又無(wú)親人，較多的愿意或都被“社會(huì)工作者”動(dòng)員住進(jìn)養(yǎng)老院。養(yǎng)老院代表案例：日本醫(yī)護(hù)型養(yǎng)老院小規(guī)模多功能服務(wù)站中，配備有日托護(hù)理、上門(mén)服務(wù)、短期居住和長(zhǎng)期居住等老年人基本服務(wù)功能

5、，面向所有老年群體。日本老年居住和服務(wù)設(shè)施分類(lèi)詳細(xì)，全面覆蓋了各類(lèi)人群的需求。幼兒園與養(yǎng)老院結(jié)合老年公寓代表案例：臺(tái)灣老年公寓房屋樣式經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獨(dú)立半獨(dú)立單間套房門(mén)診健康咨詢餐飲娛樂(lè)等租貸式、產(chǎn)權(quán)式產(chǎn)權(quán)帶租式運(yùn)營(yíng)方式臺(tái)灣老年公寓養(yǎng)老社區(qū)代表案例：美國(guó)CCRC社區(qū)CCRC（continuingretirmentcommunity)中文翻譯為：持續(xù)性照顧退休社區(qū)美國(guó)相對(duì)歐洲及其他發(fā)達(dá)國(guó)家而言，其老齡化程度較輕，與中國(guó)當(dāng)前的老齡化階段較為接近。美國(guó)ccrc社區(qū)采取自費(fèi)的模式，依住民與其簽定的契約內(nèi)容，提供各

6、種型態(tài)的住屋、住民的服務(wù)和健康服務(wù)。CCRC區(qū)域劃分：獨(dú)立生活區(qū)協(xié)助生活區(qū)專業(yè)護(hù)理區(qū)老年癡呆照顧區(qū)CCRC社區(qū)參考點(diǎn)：CCRC居民住院照顧方面天數(shù)短、次數(shù)少一般保守老人比較平均價(jià)格貴、次數(shù)多時(shí)間長(zhǎng)在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)多在護(hù)理之家照顧方面次數(shù)、天數(shù)少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較多、花費(fèi)較少在機(jī)構(gòu)式照顧方面居住天數(shù)較少、花費(fèi)較多雖然CCRC住民在住入護(hù)理之家，所花費(fèi)的醫(yī)師照顧費(fèi)用遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)社會(huì)族群。但在門(mén)診上花費(fèi)的，卻比傳統(tǒng)社區(qū)老人低許多。此外CCRC居民對(duì)自己的壽命有較高期望，其死亡率也低于一般

7、人口死亡率。①.國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式居家養(yǎng)老專業(yè)化的養(yǎng)老護(hù)理員志愿者隊(duì)伍候鳥(niǎo)養(yǎng)老度假養(yǎng)老基地老人公寓日托護(hù)理中心護(hù)工上門(mén)服務(wù)住院照顧護(hù)理之家照顧機(jī)構(gòu)式照顧異地養(yǎng)老旅游養(yǎng)老度假養(yǎng)老回原籍養(yǎng)老居住護(hù)理之家CCRC社區(qū)模式詮釋產(chǎn)品4.產(chǎn)品形態(tài)“候鳥(niǎo)式”養(yǎng)老廣東邦家公司也正在廣州、長(zhǎng)沙、海南、青島等地選址，擬大批量購(gòu)買(mǎi)別墅群，籌建“候鳥(niǎo)式高端社區(qū)養(yǎng)老院”?！倍燃兖B(yǎng)老基地“模式超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)園占地1.1萬(wàn)畝，可按照一定的比例劃分，彼此間既有不同，又有關(guān)聯(lián)。其中3000畝用于生態(tài)農(nóng)業(yè)，400

8、0畝山坡地用于養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，另4000畝用于綜合開(kāi)發(fā)。超凡生態(tài)農(nóng)業(yè)對(duì)這部分物業(yè)持有運(yùn)營(yíng)，出售使用權(quán)。老人冬季:南方過(guò)冬夏季:北方度假開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)旅游產(chǎn)業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)觀光、娛樂(lè)設(shè)施餐飲、旅館醫(yī)療機(jī)構(gòu)等業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房屋的使用權(quán)分享綜合服務(wù)區(qū)的相關(guān)服務(wù)價(jià)格較低適用于老年群體典型案例居家養(yǎng)老形式經(jīng)過(guò)專業(yè)培訓(xùn)的服務(wù)人員上門(mén)為老年人開(kāi)展照料服務(wù)社區(qū)創(chuàng)辦老年人日間服務(wù)中心為老年人提供日托服務(wù)9：00~18：00日托護(hù)理服務(wù)站19：00專車(chē)送回家8：00專車(chē)從家接走典型案例居家養(yǎng)老以家