房產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)稽查重點(diǎn)分析

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1、房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)稽查大揭秘一、銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取價(jià)款未按規(guī)定入賬、隱匿收入，少繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等常用方法：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)初期，需要資金量大，多以“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”、“單位團(tuán)購(gòu)”等方式銷(xiāo)售房屋，使用自制收據(jù)收取購(gòu)房款，收入“賬外循環(huán)”或長(zhǎng)期掛“應(yīng)付賬款”“其他應(yīng)付賬款”等，隱匿、轉(zhuǎn)移收入，逃避或滯后申報(bào)納稅。2.已簽購(gòu)房合同，按合同付款日期應(yīng)收房款的，因購(gòu)房者原因未及時(shí)收到的，企業(yè)不按照合同約定的付款日期確認(rèn)收人，而是根據(jù)實(shí)際收到款項(xiàng)時(shí)間來(lái)確認(rèn)收入，滯后繳納稅款。3.收到客戶的違約金等，計(jì)入營(yíng)業(yè)

2、外收入或往來(lái)賬戶進(jìn)行核算，未入應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額.4.隨房屋一同出售或單獨(dú)出售車(chē)位、儲(chǔ)藏室等不列入商品房銷(xiāo)售合同中，銷(xiāo)售時(shí)另外開(kāi)收據(jù)，收入不入賬。5.通過(guò)其他手段不如實(shí)申報(bào)應(yīng)稅收入。通過(guò)“其他應(yīng)收款或其他應(yīng)付款”直接撥付工程款以收抵支?；蚍珠_(kāi)開(kāi)票，一部分開(kāi)預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部分開(kāi)具收據(jù)，房款不入賬等情況。檢查方法：1.利用外部公開(kāi)信息，商業(yè)廣告，網(wǎng)絡(luò)了解單位項(xiàng)目情況，房屋團(tuán)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等情況。檢查“銀行存款”、“其他應(yīng)收款”、“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等賬戶，核實(shí)收入是否入賬或長(zhǎng)期掛往來(lái)賬，對(duì)往來(lái)賬戶中大額資

3、金流入情況要逐筆進(jìn)行核對(duì)，確定其業(yè)務(wù)的真實(shí)性。2.對(duì)照檢查“預(yù)收賬款”等賬戶及納稅申報(bào)資料，核實(shí)預(yù)收的房款是否按規(guī)定申報(bào)繳納稅。3.實(shí)地察看各期樓盤(pán)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售進(jìn)展情況，根據(jù)已售樓號(hào)、門(mén)牌號(hào)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室編制房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶明細(xì)表，對(duì)照銷(xiāo)售合同約定收款時(shí)間，收款方式與“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬進(jìn)行比對(duì)，核實(shí)取得的收入是否真實(shí)、準(zhǔn)確、完整，有無(wú)少報(bào)收入的問(wèn)題。4.核實(shí)開(kāi)具發(fā)票的金額與收取的價(jià)款是否一致。有無(wú)將銷(xiāo)售的停車(chē)位、儲(chǔ)藏室取得的價(jià)款單獨(dú)開(kāi)具收款收據(jù)問(wèn)題。二、以銀行按揭方式銷(xiāo)售產(chǎn)品收取的價(jià)款，未按規(guī)定申

4、報(bào)納稅常用方法：1.房地產(chǎn)企業(yè)采取銀行按揭方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，收到銀行按揭貸款后不作銷(xiāo)售收入處理，而是將收到的按揭款項(xiàng)以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，從而隱匿收入。2.以“虛假按揭”為由將取得銀行按揭購(gòu)房款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。檢查方法：1.到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%-7%收取保證金)，推算按揭貸款額，與結(jié)轉(zhuǎn)的收入比較，查找涉稅問(wèn)題。2.開(kāi)戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對(duì)計(jì)稅收入。3.核對(duì)銀行存款日記賬與銀行對(duì)賬單，從銀行按揭貸款賬

5、戶轉(zhuǎn)入的款項(xiàng)是否記入“預(yù)收賬款”或“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”。4.檢查全部銀行貸款合同，查清資金的用途和性質(zhì)。三、視同銷(xiāo)售或行為未按規(guī)定申報(bào)納稅1.以開(kāi)發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費(fèi)、銀行貸款本息，未按規(guī)定計(jì)稅。2.將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品贈(zèng)送客戶、職工獎(jiǎng)勵(lì)及分配給股東或投資者未按規(guī)定申報(bào)納稅。檢查方法：1.比對(duì)房源銷(xiāo)控臺(tái)賬的銷(xiāo)售數(shù)量、賬簿登記已確認(rèn)收入的銷(xiāo)售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，核實(shí)未售房產(chǎn)的真實(shí)性。2.審閱施工合同（協(xié)議）、工程預(yù)算、工程價(jià)款結(jié)算單的基礎(chǔ)上，核對(duì)支付的工程價(jià)款是否少于雙方結(jié)算的工程價(jià)款，進(jìn)一

6、步檢查確認(rèn)是否以商品房抵頂工程款的情況。3.調(diào)查、詢問(wèn)債權(quán)人，核實(shí)長(zhǎng)期掛賬的大額未付款的真實(shí)性，是否有隱匿售房款的行為。四、“拆遷還房”未按規(guī)定申報(bào)納稅房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)老城區(qū)或舊有居民區(qū)進(jìn)行開(kāi)發(fā)時(shí)，對(duì)原有住戶普遍采取“拆遷還房”的形式，所謂“拆遷還房”是指拆遷人以建設(shè)的房屋補(bǔ)償給被拆除所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對(duì)房屋的所有權(quán)的一種實(shí)物補(bǔ)償形式。目前普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對(duì)原住戶在“拆一還一”的基礎(chǔ)上增加的面積依市場(chǎng)價(jià)或優(yōu)惠價(jià)出售的方法。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)“拆一還一”等面積的部分未按成本價(jià)計(jì)稅

7、直接視為拆遷成本，僅按差價(jià)部分（即超面積部分）記入營(yíng)業(yè)收入，從而少申報(bào)納稅。檢查方法：1.核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的《動(dòng)遷房產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議書(shū)》或《回遷安置協(xié)議》，核實(shí)調(diào)換房屋的面積和超出補(bǔ)償面積差價(jià)款的情況。2.抽取部分拆遷戶調(diào)查了解，拆遷補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點(diǎn)等，進(jìn)一步核實(shí)“拆遷還房”業(yè)務(wù)。3.檢查房地產(chǎn)企業(yè)在辦理拆遷補(bǔ)償房產(chǎn)時(shí)，核實(shí)補(bǔ)償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時(shí)是否按照規(guī)定申報(bào)繳納增值稅。對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否按同類(lèi)住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)增值稅；對(duì)超

8、出拆遷建筑面積的部分，是否按照規(guī)定確定計(jì)稅營(yíng)業(yè)額。五、“還本”方式銷(xiāo)售商品房未按規(guī)定申報(bào)納稅違法手段：采用“還本”方式銷(xiāo)售商品房時(shí)，將還本支出沖減當(dāng)期營(yíng)業(yè)額少交營(yíng)業(yè)稅。檢查方法：對(duì)于存在還本銷(xiāo)售方式的，重點(diǎn)檢查“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“預(yù)收賬款”明細(xì)賬，并結(jié)合營(yíng)業(yè)稅納稅申報(bào)表，審核企業(yè)是否存在將還本支出沖減當(dāng)期營(yíng)業(yè)額少交稅問(wèn)題。六、合作建房未按規(guī)定申報(bào)納稅違法手段：1.以假代建真開(kāi)發(fā)的名義開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這種形式多以土地所有