房產(chǎn)行業(yè)稅務稽查重點分析.pdf

《房產(chǎn)行業(yè)稅務稽查重點分析.pdf》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關內容在行業(yè)資料-天天文庫。

1、房地產(chǎn)業(yè)稅務稽查大揭秘一、銷售開發(fā)產(chǎn)品收取價款未按規(guī)定入賬、隱匿收入，少繳納增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等常用方法：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目建設初期，需要資金量大，多以“內部認購”、“單位團購”等方式銷售房屋，使用自制收據(jù)收取購房款，收入“賬外循環(huán)”或長期掛“應付賬款”“其他應付賬款”等，隱匿、轉移收入，逃避或滯后申報納稅。2.已簽購房合同，按合同付款日期應收房款的，因購房者原因未及時收到的，企業(yè)不按照合同約定的付款日期確認收人，而是根據(jù)實際收到款項時間來確認收入，滯后繳納稅款。3.收到客戶的違約金等，計入營業(yè)外收入或往來賬戶進行核算，未入應稅營業(yè)額.4.隨房屋一同出售或單獨出售

2、車位、儲藏室等不列入商品房銷售合同中，銷售時另外開收據(jù)，收入不入賬。5.通過其他手段不如實申報應稅收入。通過“其他應收款或其他應付款”直接撥付工程款以收抵支?；蚍珠_開票，一部分開預收款發(fā)票交財務，將另一部分開具收據(jù)，房款不入賬等情況。檢查方法：....1.利用外部公開信息，商業(yè)廣告，網(wǎng)絡了解單位項目情況，房屋團購、內部認購等情況。檢查“銀行存款”、“其他應收款”、“應付賬款”、“預收賬款”等賬戶，核實收入是否入賬或長期掛往來賬，對往來賬戶中大額資金流入情況要逐筆進行核對，確定其業(yè)務的真實性。2.對照檢查“預收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預收的房款是否按規(guī)定申報繳納稅。3.

3、實地察看各期樓盤開發(fā)銷售進展情況，根據(jù)已售樓號、門牌號、車位、儲藏室編制房產(chǎn)銷售分戶明細表，對照銷售合同約定收款時間，收款方式與“主營業(yè)務收入”和“預收賬款”明細賬進行比對，核實取得的收入是否真實、準確、完整，有無少報收入的問題。4.核實開具發(fā)票的金額與收取的價款是否一致。有無將銷售的停車位、儲藏室取得的價款單獨開具收款收據(jù)問題。二、以銀行按揭方式銷售產(chǎn)品收取的價款，未按規(guī)定申報納稅常用方法：1.房地產(chǎn)企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，收到銀行按揭貸款后不作銷售收入處理，而是將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，從而隱匿收入。2.以“虛假按揭”為由將取得銀行按

4、揭購房款轉入“短期借款”或“其他應付款”科目長期掛賬不申報納稅。檢查方法：....1.到貸款銀行檢查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%-7%收取保證金)，推算按揭貸款額，與結轉的收入比較，查找涉稅問題。2.開戶銀行查詢按揭貸款的發(fā)放情況，核對計稅收入。3.核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，從銀行按揭貸款賬戶轉入的款項是否記入“預收賬款”或“主營業(yè)務收入”。4.檢查全部銀行貸款合同，查清資金的用途和性質。三、視同銷售或行為未按規(guī)定申報納稅1.以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款、廣告費、銀行貸款本息，未按規(guī)定計稅。2.將開發(fā)產(chǎn)品贈送客戶、職工獎勵及分配給股東或投資者未按規(guī)定

5、申報納稅。檢查方法：1.比對房源銷控臺賬的銷售數(shù)量、賬簿登記已確認收入的銷售數(shù)量，查找兩者之間的差異，進行實地調查，核實未售房產(chǎn)的真實性。2.審閱施工合同（協(xié)議）、工程預算、工程價款結算單的基礎上，核對支付的工程價款是否少于雙方結算的工程價款，進一步檢查確認是否以商品房抵頂工程款的情況。3.調查、詢問債權人，核實長期掛賬的大額未付款的真實性，是否有隱匿售房款的行為。四、“拆遷還房”未按規(guī)定申報納稅....房地產(chǎn)企業(yè)對老城區(qū)或舊有居民區(qū)進行開發(fā)時，對原有住戶普遍采取“拆遷還房”的形式，所謂“拆遷還房”是指拆遷人以建設的房屋補償給被拆除所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權的

6、一種實物補償形式。目前普遍采用以建成后新房等面積換取需拆占原住戶面積，對原住戶在“拆一還一”的基礎上增加的面積依市場價或優(yōu)惠價出售的方法。開發(fā)企業(yè)對“拆一還一”等面積的部分未按成本價計稅直接視為拆遷成本，僅按差價部分（即超面積部分）記入營業(yè)收入，從而少申報納稅。檢查方法：1.核實開發(fā)項目的《動遷房產(chǎn)權調換協(xié)議書》或《回遷安置協(xié)議》，核實調換房屋的面積和超出補償面積差價款的情況。2.抽取部分拆遷戶調查了解，拆遷補償方式、補償金額、支付方式、安置用房面積、安置地點等，進一步核實“拆遷還房”業(yè)務。3.檢查房地產(chǎn)企業(yè)在辦理拆遷補償房產(chǎn)時，核實補償房產(chǎn)竣工并與被拆遷戶辦理交接手續(xù)時是否

7、按照規(guī)定申報繳納增值稅。對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，當?shù)囟悇諜C關是否按同類住宅房屋的成本價核定計增值稅；對超出拆遷建筑面積的部分，是否按照規(guī)定確定計稅營業(yè)額。五、“還本”方式銷售商品房未按規(guī)定申報納稅....違法手段：采用“還本”方式銷售商品房時，將還本支出沖減當期營業(yè)額少交營業(yè)稅。檢查方法：對于存在還本銷售方式的，重點檢查“主營業(yè)務收入”、“預收賬款”明細賬，并結合營業(yè)稅納稅申報表，審核企業(yè)是否存在將還本支出沖減當期營業(yè)額少交稅問題。六、合作建房未按規(guī)定申報納稅違法手段：1.以假代建真開發(fā)的名