降價(jià)案例分析

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1、2005年夏上海房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)實(shí)錄及案例分析作者：李甜時(shí)間：2005.08.04前言1中心區(qū)域高端樓盤1國(guó)際麗都城1成交狀況和策略分析2啟示2盛大金磐2成交狀況和策略分析3啟Z53鏈接：公共關(guān)系危機(jī)處理的基本要?jiǎng)t4長(zhǎng)周期的超級(jí)大盤4大華錦繡華城4成交狀況和策略分析5啟示5鏈接：限時(shí)促銷在房產(chǎn)促銷中的應(yīng)用6中遠(yuǎn)兩灣城6成交狀況和策略分析7啟示7非中心區(qū)域中端樓盤7夏朵小城7成交狀況和策略分析88鏈接：團(tuán)購(gòu)Z前身后世9九歌上郡9成交狀況和策略分析10啟示10鏈接：“健康置業(yè)”公共關(guān)系營(yíng)銷方案10臨汾名城11成交狀況和策略分析11啟不12康悅亞洲花園12成交狀況和策略分析12啟示13

2、鏈接：感知價(jià)值13萬里區(qū)域分析13達(dá)安?春之聲花園13萬里?雅筑14大華?愉景華庭15區(qū)域分析1516啟示15其他樓盤降價(jià)情況簡(jiǎn)介榮盛名邸16徐匯新干線16金匯豪庭17中星海上名門17可參考的營(yíng)銷方法17定價(jià)1718情感營(yíng)銷/活動(dòng)營(yíng)銷18總結(jié)2005年夏，上海房產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)云變幻，如同沉寂了許久的陰天后必定伴隨風(fēng)雨一?樣，在經(jīng)歷了近三個(gè)月的市場(chǎng)低迷之后，開發(fā)商首先按捺不住，策劃起了這場(chǎng)意圖沖散觀與的雨。從絕口不提降價(jià)，到悄無聲息地給予實(shí)惠、優(yōu)惠，到個(gè)別案例明碼標(biāo)價(jià)打折，到兒乎所有的樓盤價(jià)格都開始松動(dòng)、新開盤報(bào)價(jià)低于區(qū)域均價(jià)屢見不鮮……雨勢(shì)看來越來越大，但開發(fā)商的主動(dòng)攻勢(shì)究竟激起了市

3、場(chǎng)什么樣的反應(yīng)？這場(chǎng)牽動(dòng)上海兒乎所有百姓心跳的降價(jià)究竟是如何開始和發(fā)展的？此文在收集事實(shí)資料的基礎(chǔ)上予以分析，也許，能對(duì)這場(chǎng)宏大的事件給出八分之一而的解讀。此研究通過案例分析試圖解決以下兒個(gè)問題：一、上海房產(chǎn)市場(chǎng)此輪降價(jià)的真止情形是怎樣的？二、從各個(gè)降價(jià)的案例看，其具體價(jià)格變動(dòng)和市場(chǎng)反應(yīng)如何？（見“成交狀況和策略分析”）三、從案例分析的結(jié)果看，針對(duì)不同類型的項(xiàng)目，后市制定價(jià)格策略吋應(yīng)注意那些問題？（見“啟示”與“鏈接”）四、在已出現(xiàn)的市場(chǎng)現(xiàn)象屮，我們可以借鑒的營(yíng)銷手段有那些？中心區(qū)域高端樓盤國(guó)際麗都城該案是位于靜安黃金地段的全裝修高檔樓盤。一期2002年8月開盤，價(jià)格范圍在80

4、00?12000元/平方米，去化快、漲價(jià)也快，二期2005年1月開盤，一個(gè)月內(nèi)基本售完，成交均價(jià)在20000元/平方米左右。3月份，二手房市場(chǎng)的價(jià)格達(dá)到了30000?32000元/平方米，而H前回落至23000?25000元/平方米。30國(guó)際麗都城成交狀況272420000211500018151210000950006250003oog—I—gocoz—Tgo9i丄—go6—7goa丄—goOI—Tgog—Tgo9Z—9—S061—9—goz—9—gog—9—go60—g—gozz—g—gog7g—go8—g—goTsovy—goo〒p—go2—gos—vgo00—g—go"

5、ivgo9—g—go卜z—z—gooz—z—god—go9—z—go成交狀況和策略分析該盤前期厲源都已基本售完，可售房源只剩70套左右。開發(fā)商的壓力不算很大，因此,價(jià)格變動(dòng)也更多地反應(yīng)在二手房市場(chǎng)上。由于該案短期投資比例較高，新政過后價(jià)格有明顯的下跌，二手房?jī)r(jià)格從原先30000元/平米下降到25000元/平米左右。降幅不太大，在區(qū)位和品質(zhì)的支撐下，再下降的空間也不大。目前降價(jià)銷售的多是手上擁有多套房源的業(yè)主，山于資金鏈問題低價(jià)拋售一、兩套房源，所以該地區(qū)有出現(xiàn)所謂的“跳水價(jià)”、“跳樓價(jià)”，但并不是區(qū)域市場(chǎng)的整體狀況。目前，該盤帀場(chǎng)上掛牌出租房源很多，出售的二手房相對(duì)較少，這與新

6、政過后，許多短期投資客轉(zhuǎn)為租賃有密切關(guān)系。啟示新政過后，中心區(qū)域的樓盤有些跌，有些不跌，主要的原因是投資客比例的不同。其中,硬件條件好、自住為主、入住率高的樓盤，抗跌性較好。市場(chǎng)表現(xiàn)為，7月以來，中心區(qū)域山場(chǎng)的看房量增加，成交量有所冋升。該地段高品質(zhì)房源在現(xiàn)有慕礎(chǔ)上價(jià)格再人跌的可能性比較小。盛大金磐盛大金磐位于小陸家嘴地區(qū)，緊鄰金茂人廈和在逑中的世界第一高樓環(huán)球金融中心，為精裝修粘品住宅，該案部分房源能觀黃浦江景。2004年6月份開盤，開盤時(shí)的價(jià)格在20000?30000元/平方米2間，據(jù)說由于銷售情況過于火爆，開發(fā)商為了避免不良社會(huì)影響，曾在春節(jié)期間封盤過一段時(shí)間，節(jié)后最高售

7、價(jià)攀升至60000元/平方米。目前該案共借岀243套，去化率為60%o其中，2004年成父!了169套，2005年以來共成交79套，其屮由于春節(jié)期間封盤沒有銷售以外，整個(gè)5、6月的成交非常少，共計(jì)4套,7刀開始有所恢復(fù)，有5套成交，但成交價(jià)仍成上升態(tài)勢(shì)，保持在4000元/平方米左右。70000盛人金磐成交狀況76600005500004400003000020000100000381—z—go工—gooa—9—go9—9—gooovg—go6—g—go二—F—gos—e—go8E—gouTz