保利東灣營(yíng)銷分析

《保利東灣營(yíng)銷分析》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。

1、保利東灣營(yíng)銷分析一、前言房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是將策劃理論與房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷、物業(yè)管理等有關(guān)理論與知識(shí)結(jié)合，并應(yīng)用于房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程屮的一門新興邊緣學(xué)科。它根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體目標(biāo)，以客觀的市場(chǎng)調(diào)研和市場(chǎng)定位為基礎(chǔ)，以獨(dú)特的概念設(shè)計(jì)為核心，綜合運(yùn)用各種策劃手段，按一定的程序?qū)ξ磥淼姆康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)冃進(jìn)行創(chuàng)造性的規(guī)劃，并以具有可操作性的房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃文本作為結(jié)果的活動(dòng)，具有地域性、系統(tǒng)性、前瞻性、市場(chǎng)性、創(chuàng)新性、操作性、多樣性。房地產(chǎn)營(yíng)銷在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)中表現(xiàn)出來的只是制度上的福利分配。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在某種意義上講，是統(tǒng)制經(jīng)濟(jì)、短缺經(jīng)

2、濟(jì)，或者叫倉(cāng)庫(kù)經(jīng)濟(jì)，采購(gòu)員滿天飛。而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是自由經(jīng)濟(jì)，過剩經(jīng)濟(jì)或推銷經(jīng)濟(jì)、推銷員經(jīng)濟(jì)。研允一般的商品到貨幣，己經(jīng)不是一個(gè)輕松的話題了，研究巨大的、不可移動(dòng)的、十分耐用的房屋這個(gè)特殊的商品就會(huì)難上加難了。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)中，我們所有的勞動(dòng)和一切付出，都要受到市場(chǎng)的最后檢驗(yàn)，它的自身價(jià)值最終都是要經(jīng)過銷售才能得到承認(rèn)。所以，營(yíng)銷是永恒的主題，是社會(huì)生產(chǎn)目的所決定的，也是企業(yè)生存和發(fā)展的客觀要求所決定的。在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，營(yíng)銷策劃極其重要，為了能更好的策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷，于是帶出了房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書。二、淺析當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況（一）當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)運(yùn)形勢(shì)中國(guó)的房

3、地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了近10年（1998—2007）的高速增長(zhǎng)和繁榮后，和當(dāng)前的中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)一樣，進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整周期。從全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)來看，2007年10月份最高，從10月份開始出現(xiàn)下降，而整個(gè)2008年呈下降趨勢(shì)，到2008年10月份處于低迷狀態(tài)，比07年同期回落了8.13%,比08年6月份回落了4.62%,整個(gè)08年進(jìn)入了比較深度的回調(diào)期。09年以來的頭兩個(gè)月份，國(guó)內(nèi)的部分城市，特別是幾個(gè)特大城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)新房成交量有所上升。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)基本競(jìng)爭(zhēng)格局房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)歷了4個(gè)階段：1、成本競(jìng)爭(zhēng)階段：在這一階段，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)以成本競(jìng)爭(zhēng)為主要特征一誰(shuí)的

4、項(xiàng)目成本（當(dāng)然包括土地成本）低，誰(shuí)就具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2、性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)階段：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，2003年以來，部分在〃均好性〃上做的比較好的開發(fā)商紛紛喊岀〃性價(jià)比更優(yōu)〃（廣告語(yǔ)）利〃性價(jià)比最優(yōu)〃（口頭語(yǔ)），而且大都取得了良好的銷售業(yè)績(jī)。3、模式競(jìng)爭(zhēng)階段：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式包括產(chǎn)品模式和管理模式。產(chǎn)品模式就是基于預(yù)測(cè)和研發(fā)的、適合市場(chǎng)需求和自身能力的、可復(fù)制開發(fā)的、獨(dú)特的、相對(duì)固化的項(xiàng)目類型。所謂管理模式就是適應(yīng)新的投資模式和企業(yè)產(chǎn)品模式的、適應(yīng)企業(yè)口身實(shí)際的全而管理體系。適宜的管理模式是項(xiàng)冃開發(fā)和企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的最基本保障。4、品牌競(jìng)爭(zhēng)階段：當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)到一定階段，

5、隨著大量的中小企業(yè)被淘汰出局，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額的集中度會(huì)越來越高。屆吋，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)階段。因?yàn)楦鞯匕l(fā)展的不均衡，以上四種階段在一定時(shí)期內(nèi)會(huì)同時(shí)呈現(xiàn)，但趨勢(shì)是必然的。三、〃保利?東灣〃房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）〃保利?東灣〃基本概況保利東灣，位于下沙東南部錢塘江畔，東臨錢塘江以及開發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶；西至開發(fā)區(qū)22號(hào)大街，南、北分別與金隅、世茂項(xiàng)目相鄰。東灣項(xiàng)目總用地面積435畝，總建筑面積86萬(wàn)nV,地上總建筑面積為68.5萬(wàn)川，其中住宅面積48.5萬(wàn)nV,商業(yè)金融綜合體面積20萬(wàn)nV,是下沙區(qū)域建筑體量最大的城市綜合體。（二）〃保利?東灣〃特色剖析1、保利東灣

6、占據(jù)東部自然景觀最為優(yōu)越的位置，三重〃美〃由遠(yuǎn)及近依次鋪排，營(yíng)造人與自然，人與建筑，自然與建筑和諧共生的大環(huán)境。①〃視界，俯瞰1000米江岸潮汐”-一千米一線江景，盡享城市稀缺資源。保利東灣，俯瞰灣區(qū)的宏大襟懷，無(wú)限開闊的江景視野在時(shí)間流轉(zhuǎn)，光影變化與潮汐起伏中。②〃境界，天賦2200畝生態(tài)濕地〃-一沿錢塘江的濕地公園，以親水平臺(tái)，臨水棧道，構(gòu)成了住區(qū)外圍近百米縱深的開闊景觀帶，多種植被、鳥類在此棲息，整個(gè)社區(qū)掩映在生態(tài)綠洲之中.③〃心界，環(huán)擁18萬(wàn)nV水生園林〃—18萬(wàn)nf水生園林,5萬(wàn)of中央景觀，以自然觀溪澗聯(lián)絡(luò)園林脈絡(luò)，各種溪澗疊水、生態(tài)綠島、曲折木橋等景

7、觀元素穿插其中，使水、建筑和人在自然中生成和諧的旋律。2、保利東灣客戶數(shù)1495,容積率為2.09,綠化率為35%,物業(yè)費(fèi)1.44元/平方米?月，地下車位配比1:08。3、交通便捷，咫尺CBD,接軌主城區(qū)。地鐵一號(hào)線-據(jù)本項(xiàng)目約800米，目前已全面啟動(dòng)建設(shè)，屆時(shí)20分鐘暢達(dá)武林廣場(chǎng)，貫通杭刃'I東站綜合樞紐。沿江大道-設(shè)計(jì)路寬40米的沿江大道，開通在即，15分鐘無(wú)縫對(duì)接CBD。艮山東路-雙向六車道，與環(huán)城西路相接，與新塘路、秋濤路、環(huán)城東路、建國(guó)路交叉。徳勝快速路-雙向六車道，與文一路相接，與機(jī)場(chǎng)路、紹興路、秋濤路、湖墅路交叉，輻射主城區(qū)繁榮要地。立體路網(wǎng)，通達(dá)國(guó)

8、際，下沙大