保利東灣國(guó)際別墅定價(jià)報(bào)告

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1、保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)保利·東灣國(guó)際別墅1-32#樓定價(jià)報(bào)告一、市場(chǎng)背景-2-二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析-5-三、項(xiàng)目?jī)r(jià)格修正-13-四、價(jià)格體系-18-五、價(jià)格表-21--20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)保利·東灣國(guó)際別墅1-32#樓定價(jià)報(bào)告一、市場(chǎng)背景別墅產(chǎn)品做為高端享受型物業(yè)、安全穩(wěn)定的投資產(chǎn)品，其銷售受市場(chǎng)形勢(shì)、政府政策影響較大，下文將首先對(duì)2010年南昌別墅市場(chǎng)供應(yīng)特點(diǎn)、成交情況、政策變化進(jìn)行分析。（一）2010年南昌別墅供應(yīng)特點(diǎn)紅谷灘別墅群昌南別墅群青云譜別墅群青山湖別墅區(qū)群灣里別墅群1、市場(chǎng)整體概況主要以五個(gè)片區(qū)形成供應(yīng)體系，其中青山

2、湖別墅以水景別墅為主、灣里別墅以山地別墅為主、紅谷灘/青云譜以城市別墅為主、昌南別墅以大規(guī)模/綜合型別墅為主。-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)2、主要供應(yīng)區(qū)域目前南昌市場(chǎng)以青山湖區(qū)、青云譜區(qū)為主要?jiǎng)e墅供應(yīng)區(qū)域。3、主要供應(yīng)產(chǎn)品南昌市場(chǎng)純別墅項(xiàng)目較少，一般以聯(lián)排+洋房、別墅+高層形式為主。主要供應(yīng)產(chǎn)品以聯(lián)排產(chǎn)品居多【面積在190-220M2左右】，普遍贈(zèng)送地下室【一般贈(zèng)送70%-100%】，產(chǎn)品較為類似。（二）近期主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目成交情況【備案】1、新增項(xiàng)目備案數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)2、別墅市場(chǎng)成交走勢(shì)分析-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)2010年南昌別墅市

3、場(chǎng)基本可以劃分為兩個(gè)階段，以五月、十月兩個(gè)傳統(tǒng)旺季為主要收獲期。6-8月受多方面因素影響成交量、價(jià)漸入低谷，9-10月起受市場(chǎng)整體走勢(shì)及新增優(yōu)質(zhì)房源影響成交量、價(jià)重新走高。（二）政策影響2010年是房產(chǎn)調(diào)整政策最為密集的一年，對(duì)別墅市場(chǎng)影響最大的是“多套房限貸”、“限制外地人本地購房”措施。據(jù)了解，目前南昌市已經(jīng)對(duì)“外地人本地購房”做出了限貸措施，“本省非南昌人”目前仍可以放貸但可持續(xù)時(shí)間不詳。但極有可能等同外省人標(biāo)準(zhǔn)，中間的時(shí)間空檔必定是別墅項(xiàng)目爭(zhēng)取的“黃金時(shí)段”！（四）小結(jié)1、市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)判國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控效果目前較不明朗，年底及明年走勢(shì)較難判斷，各項(xiàng)目極有可能在南昌目

4、前市場(chǎng)較好的大環(huán)境下增加供應(yīng)量，搶在政策細(xì)化之前收回資金。而供應(yīng)量的區(qū)域集中性及供應(yīng)產(chǎn)品的相似性造成了非常大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。2、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)策略根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力及市場(chǎng)走勢(shì)的不確定性，建議本項(xiàng)目采取靈活、務(wù)實(shí)的競(jìng)爭(zhēng)策略，以具有吸引力的價(jià)格攪動(dòng)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)開盤沖量的預(yù)計(jì)目標(biāo)。二、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析只有通過與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手全面、綜合的對(duì)比評(píng)判，才能真實(shí)、準(zhǔn)確的確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格范圍。下文將通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)分析，為本項(xiàng)目?jī)r(jià)格體修提供市場(chǎng)數(shù)據(jù)支撐。（一）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手本項(xiàng)目屬城市別墅范疇，主要競(jìng)爭(zhēng)來自區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目，對(duì)手以目前在售的凱美怡和、浪琴灣為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)1、凱

5、美怡和（1）項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)（2）產(chǎn)品特點(diǎn)A、建筑風(fēng)格：風(fēng)格較為常見產(chǎn)品無創(chuàng)新，立面效果一般，給客戶觸動(dòng)不大！B、項(xiàng)目資源凱美怡和是一個(gè)綜合型社區(qū)，由高層住宅及別墅組成，項(xiàng)目規(guī)劃無明顯優(yōu)勢(shì)。其別墅可享資源是東向的湖景資源，該資源針對(duì)京東區(qū)域內(nèi)客戶有較強(qiáng)的吸引力。-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)東向湖景B、戶型分析聯(lián)排：面積217-248M2雙拼：面積272-298M2以主力產(chǎn)品220M2聯(lián)排為例：-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)約225.74㎡，贈(zèng)送半地下層面積90.42㎡戶型總面積為220平方米，贈(zèng)送半地下室及二三樓露臺(tái)功能型別墅，臥房的空

6、間被壓縮，以節(jié)約出更多公共空間，因此臥房面積偏小。地下室贈(zèng)送面積不大，僅贈(zèng)送40%左右。-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)（3）近期動(dòng)態(tài)凱美怡和目前處于內(nèi)部認(rèn)購階段，VIP卡1萬抵10萬。A、推售策略-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)一階段預(yù)計(jì)推出2-5棟、14-15棟總面積約6549.64M2，共計(jì)26套預(yù)計(jì)均價(jià)：15000元/M2據(jù)稱該項(xiàng)目已進(jìn)行內(nèi)部客戶開盤，均價(jià)在13000元/M2。2、浪琴灣（1）項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)(2)產(chǎn)品特點(diǎn)A、建筑風(fēng)格：新東方主義建筑風(fēng)格，在新中式、新亞洲開始流行的趨勢(shì)

7、下，建筑風(fēng)格有一定差異。新東方主義建筑風(fēng)格B、項(xiàng)目資源-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)5000M2私家島嶼該項(xiàng)目?jī)?nèi)外部資源整合出色，不單純以一線江景為賣點(diǎn)。通過精心打造，形成了一個(gè)以大師級(jí)服務(wù)、高價(jià)值建材、高檔次配套為核心的高檔別墅項(xiàng)目。一線江景星級(jí)酒店配套○大師級(jí)服務(wù)高文安---設(shè)計(jì)樣板房；富麗華---物業(yè)管理；○高價(jià)值建材獨(dú)棟每戶配置觀光電梯及私家泳池；采用國(guó)際知名品SKYRISE提供博物館級(jí)別智能安防家居系統(tǒng)?！鸶邫n次配套室外網(wǎng)球場(chǎng)-20-保利·東灣國(guó)際別墅產(chǎn)品定價(jià)報(bào)告尚美佳·中國(guó)超五星級(jí)酒