新物業(yè)管理收費(fèi)辦法解讀.

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1、湘價服（2010）76號《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》釋義培訓(xùn)人：彭振超目錄一、新舊收費(fèi)管理辦法對比呈現(xiàn)的12個亮點(diǎn)1、亮點(diǎn)12、亮點(diǎn)23、亮點(diǎn)34、亮點(diǎn)45、亮點(diǎn)56、亮點(diǎn)67、亮點(diǎn)78、亮點(diǎn)89、亮點(diǎn)910、亮點(diǎn)1011、亮點(diǎn)1112、亮點(diǎn)12二、新收費(fèi)管理辦法的5個注意環(huán)節(jié)1、環(huán)節(jié)12、環(huán)節(jié)23、環(huán)節(jié)34、環(huán)節(jié)45、環(huán)節(jié)5三、菜單式收費(fèi)的解讀1、關(guān)注點(diǎn)12、關(guān)注點(diǎn)23、關(guān)注點(diǎn)34、關(guān)注點(diǎn)45、關(guān)注點(diǎn)56、關(guān)注點(diǎn)67、關(guān)注點(diǎn)78、關(guān)注點(diǎn)8新舊收費(fèi)管理辦法對比呈現(xiàn)的12個亮點(diǎn)鼓勵建設(shè)單位通過規(guī)范的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以招投標(biāo)方式選擇前期物

2、業(yè)服務(wù)企業(yè)的由當(dāng)?shù)貎r格主管部門審核物業(yè)服務(wù)收費(fèi)資格。結(jié)論：對物業(yè)管理費(fèi)定價原則予以了新的規(guī)定，鼓勵公開招投標(biāo)，物價局會批準(zhǔn)招投標(biāo)確定的價格出處：第十條亮點(diǎn)1物業(yè)管理住宅區(qū)內(nèi)，因建設(shè)單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設(shè)單位給予業(yè)主相應(yīng)補(bǔ)償，并在房屋買賣合同中約定。結(jié)論：誰侵權(quán)、誰承擔(dān)責(zé)任出處：第十二條亮點(diǎn)2亮點(diǎn)3已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照90%交納。結(jié)論：清潔衛(wèi)生費(fèi)比例得到明確出處：第十九條亮點(diǎn)4管理費(fèi)分?jǐn)?，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，而由各服務(wù)項目

3、承擔(dān)的費(fèi)用。結(jié)論：物業(yè)服務(wù)企業(yè)總部費(fèi)用分?jǐn)傆辛苏咭罁?jù)。出處：第十六條第8小條亮點(diǎn)5(1)住宅公共性物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)；未辦理產(chǎn)權(quán)證的，按購房合同標(biāo)明的建筑面積計算。結(jié)論：明確了物業(yè)管理費(fèi)計費(fèi)依據(jù)同房屋產(chǎn)權(quán)證、購房合同之間的關(guān)系出處：第十八條第一段亮點(diǎn)5(2)物業(yè)買受人在查驗(yàn)收房時物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件，整改期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位交納；物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付

4、并負(fù)責(zé)追繳。結(jié)論：對無正當(dāng)理由不收房業(yè)主物管費(fèi)的收繳，遵循開發(fā)商先墊付并追繳的原則；由開發(fā)商追繳的法律依據(jù)：交房前，產(chǎn)權(quán)還在開發(fā)商手中，防止管理服務(wù)權(quán)更迭情況下的民事債務(wù)糾紛。出處：第十九條亮點(diǎn)6已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按照90%交納。結(jié)論：明確了空置房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，關(guān)乎行業(yè)利益。出處：第十九條亮點(diǎn)7亮點(diǎn)8(1)前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約

5、定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。結(jié)論：明確了不同服務(wù)階段的收費(fèi)對象；收費(fèi)計月從通知業(yè)主交房次月開始交納；開發(fā)商原因致業(yè)主無法收房的，通知至整改期的物管費(fèi)由開發(fā)商交納。出處：第二十條亮點(diǎn)8(2)物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。物業(yè)受讓人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)了解物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約等情況，并督促原業(yè)主結(jié)清相關(guān)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，出現(xiàn)費(fèi)用未結(jié)清時，由物業(yè)受讓人承擔(dān)連帶交納責(zé)任。結(jié)論：將新老業(yè)主交替各階段交費(fèi)責(zé)任作了清楚的界定。出處：第二十條利用道路、綠地、其他公共場

6、所、共用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房以及物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、共用部分進(jìn)行經(jīng)營，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會或經(jīng)專有部分占建筑面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益在扣除合理成本（人工、維護(hù)和稅費(fèi)等）后應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會的決定使用，并向全體業(yè)主公布收益所得的實(shí)際收入與支出情況，接受業(yè)主委員會的質(zhì)詢。結(jié)論：物業(yè)公共區(qū)域經(jīng)營收入歸全體業(yè)主所有出處：第二十一條亮點(diǎn)9亮點(diǎn)10物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛停放服務(wù)，包括場地占用服務(wù)、停車物業(yè)服務(wù)及車輛特約保管服務(wù)。已購買或租賃場地使用權(quán)的，不再收取場地占用費(fèi)。非規(guī)劃區(qū)的停車場地占用費(fèi)由業(yè)主委員會

7、經(jīng)業(yè)主大會確定；停車物業(yè)服務(wù)費(fèi)和規(guī)劃區(qū)的停車場地占用費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價；車輛特約保管服務(wù)費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價；車輛停放服務(wù)收費(fèi)由價格主管部門另行制定。結(jié)論：1、場地的提供方：開發(fā)商、指定業(yè)主、全體業(yè)主（共用）；2、收費(fèi)原則：場地歸誰，收益歸誰；3、共用車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：按業(yè)主臨時規(guī)約處理；4、發(fā)散思維：物業(yè)公司可大膽的進(jìn)行車輛保管服務(wù)，買公共保險，在車場進(jìn)行功能分區(qū)，雙方達(dá)成協(xié)議，明碼標(biāo)價，化解收費(fèi)矛盾。5、新停車收費(fèi)預(yù)計導(dǎo)向：地上會高于地下（方便停車原因）。出處：第二十二條亮點(diǎn)11有關(guān)單位向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供水、電、燃?xì)狻?、電信、郵政、有線電視等服務(wù)，凡屬于政

8、府定價、政府指導(dǎo)價的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得亂加價、亂收費(fèi)，