大連房地產(chǎn)投資機會研究報告

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1、第一部分投資機會研究一、城市宏觀投資環(huán)境分析（一）城市經(jīng)濟發(fā)展水平研究1、GDP連續(xù)六年漲幅保持1（）%以上2、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐漸加大，支柱產(chǎn)業(yè)仍以工業(yè)為主3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速4、人口穩(wěn)步小幅增長，人民生活水平不斷提高5、小結(jié)（二）城市發(fā)展規(guī)劃研究1、功能布局2、城市未來發(fā)展方向2.1主城區(qū)“西拓北進”2.2城市“北進”3、城市規(guī)劃對房地產(chǎn)發(fā)展的影響（三）城市資源條件研究（四）對內(nèi)及對外貿(mào)易研究（五）房地產(chǎn)相關(guān)政策及事件研究（六）城市宏觀投資環(huán)境分析小結(jié)二、城市住宅物業(yè)市場總體發(fā)展及市場板塊研究（-）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及走勢1、大連市房地產(chǎn)投資規(guī)模情況2、開竣工面積（二）住宅物業(yè)價格走

2、勢、銷售空置面積與供求關(guān)系變化趨勢1、量增價升，空置面積下降2、近一年市內(nèi)四區(qū)住宅銷售和價格走勢情（三）住宅物業(yè)類型主要板塊分布及特征、各板塊未來發(fā)展?jié)摿Ψ治?、東港區(qū)2、中心區(qū)3、星海灣區(qū)4、軟件園區(qū)5、虎灘區(qū)6、西山水庫區(qū)7、機場新區(qū)8、周水前區(qū)9、中北區(qū)10、泉水區(qū)11、小平島區(qū)域12、開發(fā)區(qū)13、旅順片區(qū)14、金州區(qū)（四）市內(nèi)四區(qū)06年以來土地成交信息整理（五）大連房地產(chǎn)市場特點1、房地產(chǎn)市場整體供需兩旺2、人連住房消費是外向型房地產(chǎn)市場3、“中”戶型房屋供應(yīng)相對短缺4、房價增長迅速5、土地供應(yīng)重點區(qū)域緊跟城市規(guī)劃，目前偏向于甘井子等北部區(qū)域6、區(qū)市縣投資、開發(fā)、銷售規(guī)模迅速擴大

3、第一部分投資機會研究大連市地處歐亞大陸東岸，中國遼東半島最南端，東瀕黃海，西臨渤海，南與山東半島隔海相望，與II木、韓國、朝鮮和俄羅斯遠東地區(qū)相鄰，位于東北亞經(jīng)濟圈和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的交匯處，背靠東北地區(qū)和內(nèi)蒙古東部廣闊的腹地，隔海與日木、韓國等國毗鄰，在我國東北及俄羅斯遠東地區(qū)與口韓及東南亞地區(qū)之間資源與資金、技術(shù)的對流屮起到了樞紐作用。大連市現(xiàn)轄3個縣級市（瓦房店市、普蘭店市、莊河市）、1個縣（長?？h）和6個區(qū)（中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)、旅順口區(qū)、金州區(qū)）。另外，還有4個國家級對外開放先導(dǎo)區(qū)（開發(fā)區(qū)、保稅區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、金石灘國家旅游度假區(qū)）。旅順口區(qū)位于遼東半島最南端，

4、東臨黃海、西瀕渤海，南與山東半島隔海相望，北依人連，距人連市區(qū)45公里，是國家級風景名勝區(qū)、國家級H然保護區(qū)、國家級森林公園。境內(nèi)冇舉世聞名的天然不凍旅順港，為京津海上門戶和東北的天然屏障。新開辟的旅順新港是溝通遼東半島和山東半島的“黃金水道”。一、城市宏觀投資環(huán)境分析（一）城市經(jīng)濟發(fā)展水平研究1、GDP連續(xù)六年漲幅保持10%以上2001—2006年，人連市連續(xù)六年全市GDP漲幅保持在10%以上，平均漲幅17.8%。2006年大連全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2569.7億元，比I二年增長16.5%o人均GDP以459美元/年的速度增長，大連市經(jīng)濟發(fā)展動力強勁，已經(jīng)步入了成熟、快速的發(fā)展階段。數(shù)據(jù)

5、來源：人連統(tǒng)計公報2、第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值逐漸加大，支柱產(chǎn)業(yè)仍以工業(yè)為主2006年大連市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2569.7億元,按可比價格計算比上年增長16.5%,為1996年以來的最快增幅。其中,第一產(chǎn)業(yè)增加值208.6億元，增長10.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1229億元，增長20.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1132億元，增長13.6%。三次產(chǎn)業(yè)構(gòu)成比例為8.1：47.8：44.1,對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為5.6%、57%和37.4%o2006年大連完成工業(yè)投資535.9億元,比上年增長38.5%。“四個基地”實現(xiàn)工業(yè)增加值566億元，按可比價格計算比上年增長26.3%。其中,石化工業(yè)216.9億元，增長22

6、.5%；現(xiàn)代裝備制造業(yè)228.5億元,增長27.9%；船舶制造業(yè)50.9億元,增長36.1%；電子信息產(chǎn)品工業(yè)69.7億元,增長25.7%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例口第一產(chǎn)業(yè)■第二產(chǎn)業(yè)口第三產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)來源：大連統(tǒng)計公報3、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)發(fā)展迅速2006年,全市完成城建重點項目131項,實現(xiàn)投資額261.3億元，比上年增長30.3%。椒金山隧道、西部通道和勝利橋、北崗橋、菜市橋改擴建工程竣工通車。完成四北路等10條中心城區(qū)交通干道的拓寬改造，快軌金州線、201路有軌電車改擴建丄程、市區(qū)至開發(fā)區(qū)應(yīng)急路建設(shè)快速推進。煤氣新廠二期儲柜、制氣裝置已經(jīng)完工。香海熱電廠二期1號機組投入運營。凌水河污水處理廠竣工投產(chǎn)，

7、馬欄河等3座污水處理廠建設(shè)進展順利。梭魚灣、竝夏河綜合整治工程全面完成。屮心城區(qū)生活垃圾應(yīng)急處置工程投入使用，城市生活垃圾焚燒廠建設(shè)加快。完成煤氣管網(wǎng)改造21.3公里，新建煤氣主干線22.7公里；分別完成供水管網(wǎng)、排水管網(wǎng)改造75公里和3()公里；改造城市二次加壓泵站182處；改造城市居民室內(nèi)I口管網(wǎng)5萬戶；解決城市居民用水困難&7萬戶；新增供熱面積410萬平方米。2006年，人連國際航運中心建設(shè)取得重人進展。人窯灣保稅港區(qū)申辦成功