中國高房價(jià)成因供求分析及對(duì)策

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1、中國高房價(jià)成因供求分析及對(duì)策摘要：近年來，中國房價(jià)一直持續(xù)上漲，過高的房價(jià)給居民的生活帶來了沉重的負(fù)擔(dān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的非常規(guī)發(fā)展也成為中國構(gòu)建和諧社會(huì)的一個(gè)不和諧因素。中國高房價(jià)的主要原因是有效需求過旺與有效供給相對(duì)不足造成的，因此，抑制有效需求與增加供給是遏制高房價(jià)的重要策略。關(guān)鍵詞：高房價(jià)；有效供求；有效需求中圖分類號(hào)：F293.35文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào):1003-3890(2009)01-0074-03近年來，中國房價(jià)一直保持持續(xù)上漲趨勢(shì)且價(jià)格過高。針對(duì)房價(jià)上漲過快的現(xiàn)象，中央出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，在這些政策的影響下，一些一線城市的房價(jià)出現(xiàn)了不同程

2、度的下跌，而一些二線城市房價(jià)仍然穩(wěn)中有升。房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，給中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定帶來許多負(fù)面影響。過高的房價(jià)已經(jīng)成為居民支出的沉重負(fù)擔(dān)，人們用于其他消費(fèi)支出的比率降低，人民實(shí)際生活水平有下降趨勢(shì)，進(jìn)而會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。同時(shí)，富人的房產(chǎn)在房價(jià)上升中不斷增值，而窮人卻只能“望房興嘆”，貧富差距不斷拉大，經(jīng)濟(jì)上的過度不平衡會(huì)導(dǎo)致政治上的不穩(wěn)定。另外，銀行盲目擴(kuò)張住房按揭貸款，這不僅導(dǎo)致中國房價(jià)進(jìn)一步上漲，而且還可能增加個(gè)人住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)?？傊?，房價(jià)過高已經(jīng)成為阻礙社會(huì)和諧發(fā)展、制約金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的一個(gè)重要原因，要抑制房價(jià)的過快增長，首先

3、需要研究導(dǎo)致房價(jià)過快增長的原因，在此基礎(chǔ)上才能提出適當(dāng)?shù)慕鉀Q辦法。一、中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求分析在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，商品房價(jià)格是由需求和供給的均衡決定的，而要研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)狀況就應(yīng)該從需求和供給這兩個(gè)分析工具入手。這里所說的需求和供給是指有效需求和有效供給。有效需求就是指消費(fèi)者有購買意愿和購買能力，并且正在或者近期即將實(shí)施購買行為的需要。商品房的有效需求包括自住需求、投資需求和投機(jī)需求。供給就是供應(yīng)方有能力的提供，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給指的是開發(fā)商滿足購房者即期居住的自住需求。由以上的定義可知，提供給投資需求和投機(jī)需求而處于空置狀態(tài)的供給不是房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供

4、給。縱觀中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，中國房價(jià)過高是由于有效需求遠(yuǎn)大于有效供給造成的，供不應(yīng)求的局面以及供求關(guān)系的嚴(yán)重脫節(jié)，使得中國房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快。（一）中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求過于旺盛房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求包括自住需求、投資需求和投機(jī)需求。自住需求就是購房者自己居住的需求；投資需求即通過購買房產(chǎn)來出租獲得較大收益的需求；而投機(jī)性需求是指利用不完善的市場(chǎng)制度或者不對(duì)稱的信息，在短期內(nèi)通過囤積商品以期望在價(jià)格上漲時(shí)出售來獲得收益的需求。目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求過于旺盛，其原因主要有以下幾方面：1.房改使自住需求大幅度上升。實(shí)行住房制度改革以來，居民的住房不再是國家分配

5、，而是主要通過房地產(chǎn)市場(chǎng)來解決居民的住房需求與供應(yīng)，這使得原先的保障性住房需求轉(zhuǎn)化成為對(duì)商品房的消費(fèi)需求，從而增加了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效需求。2.中國處于城市化的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)起飛階段形成的比較快的自住購房需求。過去20年，中國經(jīng)濟(jì)翻了兩番，人均國民收入不斷得到提高，與此同時(shí)，人均住房面積也翻了兩番。中國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展及城市人口的不斷膨脹使得房地產(chǎn)的有效需求不斷增加。3.居民對(duì)房價(jià)的“預(yù)期”導(dǎo)致當(dāng)前有效需求增加。由于房價(jià)的不斷上漲，消費(fèi)者對(duì)房價(jià)上漲產(chǎn)生了強(qiáng)烈的上漲預(yù)期，那些原本打算以后買房的居民因?yàn)楹ε路績r(jià)上升而提前買房，這使得后期的潛在需求變成了當(dāng)前的有效

6、需求，這部分消費(fèi)者的加入，加速了房價(jià)上漲。4.投資方式偏少導(dǎo)致居民對(duì)住房投資增加。在CPI漲幅不斷走高、銀行儲(chǔ)蓄利率偏低的情況下，居民對(duì)樓市的投資性需求大量增加，其結(jié)果主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)泡沫上。房價(jià)的不斷上漲使很多投資者選擇了投資住房。他們購房后并不自住，而是出租或是等房產(chǎn)增值后變現(xiàn)獲取差價(jià)。這類投資者的增加使得住房的投資需求有所放大，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。1.國內(nèi)外住房投機(jī)行為使得投機(jī)需求明顯增加。一方面，很多開發(fā)商、房產(chǎn)中介和投機(jī)者通過抱團(tuán)炒作、虛假購買等手段來制造“虛擬需求”；另一方面由于人民幣不斷升值，投機(jī)性外資也較大規(guī)模進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，外資炒房屢見不鮮

7、。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給嚴(yán)重不足房地產(chǎn)供給作為市場(chǎng)均衡的重要因素，不僅供給的總量偏低，而且其結(jié)構(gòu)也不均衡。如前文所述，中國房地產(chǎn)的供給是否有效，主要看是否能夠達(dá)至有效性三個(gè)要素，正是由于供給過程中非有效性的大量存在，導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給嚴(yán)重不足，具體表現(xiàn)如下：1.一些開發(fā)商采取了非對(duì)稱信息的市場(chǎng)手段減少了房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效供給。其中，通過分批申請(qǐng)預(yù)售許可證的方式來控制樓盤銷售進(jìn)度，是目前各家開發(fā)商普遍實(shí)行的行業(yè)潛規(guī)則。另一方面，在市場(chǎng)火熱的情況下，開發(fā)商常常通過申請(qǐng)一小部分住宅預(yù)售的方式人為控制供應(yīng)量，造成房源緊俏的現(xiàn)象。2.房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理也是房

8、地產(chǎn)市場(chǎng)有效供給不足的重要原因。房地產(chǎn)商為了追求高利