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1、淺析中國高房價的成因及對策建議【摘要】如今，高房價已經(jīng)成為拉大貧富差距的重要因素之一。文章通過對政府土地財政、房地產(chǎn)商、銀行Z間的利益；超發(fā)貨幣下的通貨膨脹；投資環(huán)境惡化下的非理性預(yù)期等三個因素對高房價進行分析，并從規(guī)范地方政府出讓土地行為，積極進行技術(shù)創(chuàng)新和文化塑造行為角度提出了抑制高房價的對策建議?！娟P(guān)鍵詞】土地財政；房地產(chǎn)商；通貨膨脹；投資環(huán)境一、引言“居者有其屋”是多數(shù)國人的愿望。而持續(xù)且快速攀升的房價卻成為百姓的一塊心病。在屮國目前房地產(chǎn)市場上，一方面作為土地供給方的地方政府為了追求所謂的經(jīng)濟數(shù)據(jù)大量出讓高價土地；另一方面作為土
2、地需求方的開發(fā)商，在投資開發(fā)過程中，利用政府的土地擔(dān)保銀行的資金，具有“空頭套利”的性質(zhì)，這個過程中同樣希望房價上漲；再則作為貸款方的商業(yè)銀行，必然將存款貸給能給他們大利潤房地產(chǎn)商。這些是房價上漲的內(nèi)在因素。而在金融危機背景下的投資經(jīng)營環(huán)境惡化，也導(dǎo)致無論是投資者還是消費者都無一例外地選擇了房產(chǎn)作為其規(guī)避通貨膨脹的方法，也必然導(dǎo)致房價進一步的上漲，屬于房價上漲的外因。二、中國高房價的原因分析(-)地方政府、房地產(chǎn)商、銀行的相互利益改革開放30多年，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，GDP總量已經(jīng)超越了口本，成為世界第二大經(jīng)濟體。然而，當(dāng)考量GDP構(gòu)成、財
3、政收入的來源情況，特別是地方財政的收入時，不難發(fā)現(xiàn)一■些城市的年土地出讓收益占到了財政收入的五六成之多。由于地方政府更好地追求業(yè)績，需要人量的擴大財政收入額來實現(xiàn)，而這個收入額的絕大部分就來自于出讓土地使用權(quán)，即所謂的“土地財政”。地方政府通過運作手上的土地，對其出讓價進行單方面的調(diào)動，從而收取高的土地出讓金。而只有一個較高的房價才能支撐起一個高的“地價”，從這個角度去分析，地方政府必然不希望房價的下跌。作為利益鏈條中的重要一環(huán)——開發(fā)商。開發(fā)商是通過利用政府的土地擔(dān)保獲得銀行的資金，在樓盤正式動T打下樁基Z后開始預(yù)售，這勢必造成房地產(chǎn)企
4、業(yè)是高負債率的，作為開發(fā)商必定希望房價的快速、持久上升，只有這樣銀行才能貸款給他，他也能轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險，空頭套利。但這僅僅只是實現(xiàn)其商業(yè)利益最大化的其屮一小塊，作為開發(fā)商希望房價快速、持久的目的還有：（1）高價口J促銷差品、積壓品；（2）扭曲需求，攫取暴利；（3）高房價下，更加有利于開發(fā)商結(jié)成利益聯(lián)盟。從這些方面來說,房價上漲對房地產(chǎn)商是百利而無一害。同時，對于各商業(yè)銀行而言，貸款給中小企業(yè)不僅高風(fēng)險而且低回報低，在目前的背景下，貸款給房產(chǎn)開發(fā)商卻是風(fēng)險低且收益穩(wěn)定有保障，對于任何以利潤為最大化的銀行而言，必然更喜歡將資金貸款給房地產(chǎn)商。這樣商
5、業(yè)銀行同樣不希望房價下跌。據(jù)央行數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款年末余額同比增長30.7%,增速比上年末加快20.4個百分點，而即使在房地產(chǎn)大力調(diào)控的2010年房地產(chǎn)開發(fā)貸款年末余額同比增長23.85%；而同期中小企業(yè)年末余額同比增長30.1%和23.55%0（二）超發(fā)的貨幣引發(fā)的對商品房投資產(chǎn)品的需求作為度量通貨膨脹的重要指標，消費價格指數(shù)近來持續(xù)的上漲，這必然導(dǎo)致消費者對通貨膨脹預(yù)期的加強。近年，為了保持經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定增長,中央政府采取了一攬子的寬松貨幣政策和積極財政政策來刺激市場，大量的貨幣流入市場，按貨幣數(shù)量論的基本思想：
6、每次通貨膨脹都是貨幣供應(yīng)量迅速增長的結(jié)果。有些城市房價也就不同程度的受這一影響而上漲。乂山于政府出臺的一些調(diào)控政策必定是短期的行為，是相機抉擇的，遲早是會被取消，因此在政策退出的那一天房價必然會有報復(fù)性的上漲，在這種投資心理下，投資房地產(chǎn)無疑是最能抵抗通貨膨的，如此情形下，要使得房價在屮短期下降并不現(xiàn)實。（三）投資環(huán)境惡化下的非理性預(yù)期可以說房屋的“供給”、“需求”、“預(yù)期”構(gòu)成了房屋價格的三要素,“需求”決定了“供給”。而消費者對后市的“預(yù)期”影響了“需求”。從該角度來看，對后市“預(yù)期”反映了消費者的心理。同時金融危機之后，企業(yè)外貿(mào)導(dǎo)向
7、型盈利模式受到了嚴重的打擊，做實業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)不是理性選擇，為了促使手頭資金的保值升值，只能選擇具有稀缺性的房地產(chǎn)作為投資渠道，而消費者對房價后市不同漲跌預(yù)期為其提供了具有炒作和利用的可能，使得真止需要購房的消費者和處于購房觀望的消費者對房價上漲的預(yù)期加強，這些投機炒作者在一次次的倒賣中賺取差價，而在一次次的倒賣中也影響了房價的上漲。三、對策建議對于由內(nèi)部因素和外部因素所造成的高房價，本人認為從以下幾方面進行建議：首先，對于內(nèi)部因素應(yīng)該從如何解決地方政府的“土地財政”問題著手。為此，中央應(yīng)該對地方政府建立一個新的、科學(xué)的業(yè)績考核體系，使地方政
8、府主觀上不追求那種不科學(xué)的經(jīng)濟增長方式；地方政府在“競標拿地”的過程中，應(yīng)該做到公正透明，接受社會的監(jiān)督。其次，對于外部因素應(yīng)該積極探索確立新的經(jīng)濟增長點。從上面分析可以看出，正是山于國際、國
