“百盛天下”策劃濃縮

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1、“百盛天下”項目策劃方案整體營銷思路我司主張按照整合營銷思路，因地制宜，因勢利導(dǎo)，充分挖掘產(chǎn)品賣點，積極引導(dǎo)一種消費潮流，在高端物業(yè)市場確立自已的領(lǐng)先地位，創(chuàng)造一個品牌塑造和投入回報皆贏的——“右或夭節(jié)"。嚴(yán)口口朿-X產(chǎn)品定位一一屮央略豪華術(shù)觀專那【產(chǎn)品支撐】優(yōu)越區(qū)位超凡景觀大師手筆卓越品質(zhì)完善配套濃郁人文成熟社區(qū)二、目標(biāo)客層定位【住宅部分】客層分布：本案的客層定位與南京國際商城作了適當(dāng)?shù)腻e位，主要為南京本土內(nèi)的機關(guān)事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)干部金業(yè)界成功人士大學(xué)教授及科研人員IT行業(yè)從業(yè)人員口前已小有成就的單身白領(lǐng)階層外地駐寧機構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)年齡分布：30-50歲客層特點：有一定經(jīng)濟

2、基礎(chǔ)已有一處或幾處住房追求居住的舒適性、享受性工作繁忙、追求生活的便捷【辦公部分】客層分布:為周圍大企業(yè)配套的小小企業(yè)一一江蘇省岀版發(fā)行集團，南H、南瑞，藥大等外地駐寧辦事處IT公司或廣告公司電信、通訊等企業(yè)【商業(yè)部分】客層分布:銀行及金融單位餐飲娛樂業(yè)汽車銷售家具代理中小型超市高檔茶社三、產(chǎn)品優(yōu)化【景觀設(shè)計建議】聘請知名的景觀設(shè)計師為項目進行規(guī)劃設(shè)計；庭院應(yīng)著力營造集中綠地的視覺效果，營造豪華尊邸的氛圍。形成錯落有致的垂直綠化景觀帶。適當(dāng)考慮立體雕塑造景，做出中西合璧的效果?？稍谠簝?nèi)和大堂內(nèi)適當(dāng)利用水體造景?！酒矫娌季纸ㄗh】主推方向:迷你豪華套與舒適豪華大戶型的

3、組合布局止如我們在市場篇中所述，本案周邊幾乎無可比較盤，最直接的競爭盤即在建成中的南京國際商城。它的大多數(shù)套型都應(yīng)為較大面積的躍層，單層戶數(shù)只有11套，因此，在同走高端豪華路線的同時，木案產(chǎn)品可適當(dāng)與其錯位，做出一些貼近市場的豪華小套型，增加產(chǎn)品競爭力；再者，從產(chǎn)品總價位、去化速度及抗風(fēng)險能力來說，小套型具有大套型欠缺的相對比較優(yōu)勢。據(jù)此，我司建議:1、在外立而不作較大改動的前捉下，標(biāo)準(zhǔn)層平而作適當(dāng)調(diào)整；2、在B1套的北側(cè)設(shè)置一26平方左右的公共觀景空間，可兼作各樓層的臨時會客區(qū)；開發(fā)商根據(jù)需要也可將此而積劃入A套型內(nèi)；3、小戶型作精裝修推出，包括衛(wèi)生潔具、廚具及

4、臥室內(nèi)空調(diào)等全部安裝到位；開發(fā)商其至述可從裝修材料的集屮購買屮創(chuàng)造一定的利潤空間；4、充分保證南北向三套豪華大套的舒適度和相對獨立的私密性；方向二完全頂級豪華宅邸鑒于此，建議將套內(nèi)主臥室的開間至少調(diào)整至3.9米，客廳開間保持不變，適當(dāng)調(diào)整另一間房的開間，以增加景觀視野的開闊度和整體套型的舒適度。必要時，某些套型甚至可考慮減少一間房，以保證冇寬敞的客廳和主臥（見附頁）。如按此方案建設(shè)，走純高端路線，冇利于產(chǎn)品形象的塑造和品牌的樹立，但銷售周期會相對較長，影響到資金的回籠速度，且承擔(dān)的風(fēng)險也會相應(yīng)加大。【樣板房裝修建議】建議以不同的風(fēng)格裝修兩至三套樣板房；樣板房可設(shè)在

5、十層左右，一是為了配合銷售進度；二是視野已很開闊，玄武湖和紫金山的秀麗景色可一覽無余，對潛在客戶是一種強冇力的吸引?！緯O(shè)置建議】木案的會所必須是高檔配置。會所定位應(yīng)體現(xiàn)當(dāng)代人文生活、品質(zhì)化生活、舒適休閑生活、高層次社交生活。會所的功能配置以休閑社交、運動保健為主題展開?！局悄芑渲媒ㄗh】安保系統(tǒng)物業(yè)管理系統(tǒng)家庭智能化系統(tǒng)通訊系統(tǒng)紅外線周界報警系統(tǒng)安保監(jiān)控系統(tǒng)三表遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)家庭綜合安全報警電子巡更系統(tǒng)乍庫自動管理收費系統(tǒng)非接觸IC卡大門門禁系統(tǒng)寬帶入戶出入口車輛管理系統(tǒng)衛(wèi)星接收系統(tǒng)非接觸智能門鎖建立社區(qū)信息平臺煙感自動噴淋系統(tǒng)提供VOD點播可視對講系統(tǒng)煤氣泄露

6、報警系統(tǒng)【物業(yè)管理服務(wù)建議】引進知名物業(yè)管理品牌企業(yè)現(xiàn)場管理或作為物業(yè)顧問盡早安排物業(yè)公司進駐以五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)于業(yè)主價格策略—、定價原則首先，建立物有所值的價格準(zhǔn)則和價格信條。第二，著力塑造物超所值的產(chǎn)品形象和產(chǎn)品特質(zhì)。第三，定價必須兼顧各種物業(yè)的特點及市場需求。先期推出的小戶型產(chǎn)品主力總價控制在30萬左右；豪華舒適大套的主力總價控制在100萬左右;通過銷售控制，把握房源，讓產(chǎn)品始終處于緊俏的狀況，創(chuàng)造價格抬升的空間；二、價格建議【公寓價格】起售均價：大戶型6500元/平方米，小戶型6800元/平方米（含精裝修及空調(diào)等設(shè)備）；通過價格拉升，最終實現(xiàn)銷售成交均

7、價：人戶型6800元/平方米，小戶型7000兀/平方米（含精裝修及空調(diào)等設(shè)備）;【辦公（2-5層）價格】俏售成交均價：6000元/平方米【商業(yè)（1層）價格】銷售成交均價：18000元/平方米【車位價格】參考周邊樓盤車位價格及木案成木，建議車位銷售價格為均價：15萬元/個進度掌控策略一、進度掌控原則一次性推出量應(yīng)能造成供不應(yīng)求的銷售場面，成功引爆分批推出量應(yīng)能留出價格揚升的機會和理由每次適量推盤的市場試探都可為產(chǎn)品價格優(yōu)化調(diào)整、從而實現(xiàn)全案效益最大化奠定基礎(chǔ)二、推盤順序豪華迷你套先期分段推出。首推中低段的7-10層和中高段的20-24層;其次推出11—15層和25—

8、28層;再