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1、一、全案營銷策劃方案二、公司競爭優(yōu)勢展示三、公司業(yè)績展示四、銷售代理費全案營銷策劃方案口錄：一、市場調(diào)研：1,前言本次市調(diào)的背景、動機、運用手段、目的等；2,市場分析（1）當前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量）（2）區(qū)域市場分析（銷售價格、成交情況）3,近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢4,競爭個案項口調(diào)查與分析5,消費者分析：（1）購買者地域分布；（2）購買者動機（3）功能偏好（外觀、面積、地點、格局、建材、公共設(shè)施、價格、付款方式）（4）購買時機、季節(jié)性（5）購買反應(yīng)（價格、規(guī)劃、地點等）（6）購買頻度6,結(jié)論二、項口環(huán)境
2、調(diào)研,地塊狀況:(1)位置(2)面積(3)地形(4)地貌(5)性質(zhì)2,地塊本身的優(yōu)劣勢3,地塊周圍景觀（前后左右，遠近景，人文景觀，綜述）4,環(huán)境污染及社會治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會治安）5,地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通）6,公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物小心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、酒丿占）7,地塊地理條件的強弱勢分析（SWOT坐標圖、綜合分析）三、項口投資分析1,投資環(huán)境分析（1）當前經(jīng)濟環(huán)境（銀行利息、金融政策、開（2）房地產(chǎn)的政策法規(guī)（3）口標城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀
3、及走勢（價格、成本、效益）現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2,土地建筑功能選擇（見下圖表）1,現(xiàn)實土地價值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價和租價作為參照）2,土地延展價值分析判斷（I?種因素）3,成本敏感性分析（1）容積率（2）資金投入（3）邊際成本利潤4,投入產(chǎn)出分析（1）成本與售價模擬表（2）股東回報率5,同類項H成敗的市場因素分析四，營銷策劃（一）市場調(diào)查1項口特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)小的地位排序）2建筑規(guī)模與風格3建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）
4、4裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）5功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）6物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收費水平、管理內(nèi)容等）7發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）8結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）（二）、口標客戶分析1、經(jīng)濟背景?經(jīng)濟實力?行業(yè)特征……公司（實力、規(guī)模、經(jīng)營管理、模式、承受租金、面積、行業(yè)）家庭（收入消費水平、付款方式、按揭方式）2、文化背景:推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達方式、（三）、價格定位1理論價格（達到銷售n標）2成
5、交價格3租金價格4價格策略（四）、入市時機、入市姿態(tài)（五）、廣告策略1廣告的階段性劃分2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn)4廣告效果監(jiān)控（六）、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4投放頻率5費用估算（七）、推廣費用1現(xiàn)場包裝（營銷屮心、示范單位、圍板等）2印刷品（銷售文件、售樓書等）3媒介投放五、概念設(shè)計1,小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2,小區(qū)容積率的敏感性分析3,小區(qū)道路系統(tǒng)布局（人流、車流）4,小區(qū)公共配套布局安排（學(xué)校、會所、購物等）5,小區(qū)建筑風格的形式及運用示意6,小區(qū)建筑外立面色彩的確定及示意7,小區(qū)戶型比例的搭配
6、關(guān)系8,小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及苴面積劃分9,小區(qū)環(huán)境綠化概念原則10,小區(qū)環(huán)藝小品主題風格確定及示意六、識別系統(tǒng)（一）核心部分1,名稱2,標志3,標準色4,標準字體（二）運用部分1,現(xiàn)場?工地圍板?彩旗?掛幅?歡迎牌2,營銷屮心?形彖墻?門楣標牌?指小牌?展板規(guī)范?胸卡?工作牌?臺而標牌3,工地辦公室?經(jīng)理辦公室?工程部?保安部?財務(wù)部2,功能標牌?請勿吸煙?防火、防電危險?配電房?火警119?消防通道?監(jiān)控室1?建筑規(guī)模與風格；2?建筑布局和結(jié)構(gòu)（實用率、綠地而積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風、管道布線等）；3?裝修和設(shè)備（
7、是豪華述是樸素、是進口述是國產(chǎn)、保安、消防、通訊）；4?功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等）；5?物業(yè)管理（收費水平、管理內(nèi)容等）；6?發(fā)展商背景（實力、以往業(yè)績、信譽、員工素質(zhì)）；7?結(jié)論和建議（哪些需突出、哪些需彌補、哪些需調(diào)整）。二、主力客戶群定位及其特征描述三、價格定位1.理論價格（達到銷售口標）2?實際價格（在預(yù)期內(nèi)順利達到銷售H標的成交價格）3.租金價格（最能反映商品房實際售價的價格）4.價格策略入市時機入市時機并非指時間概念上的時機，而是指根據(jù)H身情況和市場狀況來決定什么時候進入市場，是賣
8、樓花述是賣現(xiàn)樓，是建到正負零述是等到封頂再賣，是搶到競爭對手前開賣述是等人家賣完了再說，所謂時機成不成熟即此Z謂。五、廣告策略1.廣告的階段性劃分（準備期、導(dǎo)入期、推廣期、成熟期、鞏固期）2.階段性的廣告主題3.階段性的
