商城營(yíng)銷(xiāo)策劃全案

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1、泰州廣信?臺(tái)灣商城營(yíng)銷(xiāo)策劃全案童鵬—市場(chǎng)篇第一部分項(xiàng)口市場(chǎng)情況分析1.泰州市城市發(fā)展綜述泰州地處江蘇中部、長(zhǎng)江下游北岸，與蘇州、無(wú)錫、常州、鎮(zhèn)江隔江相對(duì)，是長(zhǎng)江三角洲15座中心城市之一。泰州歷史悠久，人文薈萃，是施耐庵、鄭板橋、梅蘭芳故里，屮國(guó)人民解放軍海軍誕生地、春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)搖籃，為江蘇省文明城市、江蘇省歷史文化名城，歷史上就是蘇中地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和交通中心。寧啟鐵路、新長(zhǎng)鐵路經(jīng)過(guò)泰州，另外，江陰大橋?qū)⑻┲荨⑸虾?、蘇南連為一體。2.項(xiàng)目基本情況廣信臺(tái)灣商城位于泰州市高港區(qū)的商業(yè)中心。在商城半徑3公里內(nèi)：有政治行政中

2、心、文化中心、醫(yī)療中心、農(nóng)貿(mào)集散中心、生活居住中心、學(xué)校、銀行。廣信、臺(tái)灣商城總規(guī)劃用地42011平方米，總建筑面積136810平方米，規(guī)劃分為三期開(kāi)發(fā)：第一期為超級(jí)百貨和大型超市，建筑層次為5層，建筑面積11232平方米，為產(chǎn)權(quán)式商鋪全裝修房。第二期為主題式商業(yè)內(nèi)街。5層。建筑面積為64478平方米。三種方案：一、全國(guó)最大的藥品批發(fā)城。二、長(zhǎng)三角體育用品批發(fā)市場(chǎng)。三、蘇北、魯南地區(qū)的小商品批發(fā)集散地。第三期為產(chǎn)權(quán)式酒店，建筑層次為地上18層，地下1層，建筑面積為60000m2，其功能為吃、住、游、樂(lè)、玩、休閑健身中心。第二部分項(xiàng)冃S

3、WOT分析1?項(xiàng)口優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)（StrengthandOpportunity）1）商業(yè)背景優(yōu)勢(shì):項(xiàng)目所在地為泰州市高港區(qū)認(rèn)可度最高、最繁華的商業(yè)區(qū)域；2）地段優(yōu)勢(shì):三面鄰街，處于大十字黃金角，居于城區(qū)主干道路交匯處；3）功能優(yōu)勢(shì):本項(xiàng)涵蓋購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游等多種業(yè)態(tài),融多種功能于一身的；4）規(guī)模優(yōu)勢(shì):商業(yè)面積近130000平米，超大規(guī)模，地標(biāo)建筑，便于產(chǎn)生人氣聚合效應(yīng)；5）潛力優(yōu)勢(shì):隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，高港已逐漸成為泰州發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)，投資開(kāi)發(fā)潛力巨大。此現(xiàn)狀，不僅代表高港區(qū)具備良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景，更說(shuō)明土地、地產(chǎn)項(xiàng)目都將

4、有極大的升值空間。6）政策優(yōu)勢(shì):本項(xiàng)冃是高港區(qū)政府頭號(hào)形象工程，將成為高港區(qū)標(biāo)志性建筑，將得到相關(guān)部門(mén)的更多關(guān)注和支持，并有望獲得相應(yīng)政策傾斜。2?項(xiàng)目劣勢(shì)和威脅(WeaknessandThreat)1）體量較大:以高港區(qū)以及泰州市現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市規(guī)模、居民消費(fèi)水平及消費(fèi)人氣聚集等因素看，單靠本地消化有一定難度；2）同類(lèi)產(chǎn)品較多:本市的同類(lèi)商業(yè)項(xiàng)目較多，同時(shí)，在未來(lái)6個(gè)月中，仍會(huì)有2-3個(gè)項(xiàng)目開(kāi)始運(yùn)作，給本項(xiàng)目的銷(xiāo)售及價(jià)格均造成極大壓力，如泰州銅鑼灣廣場(chǎng)，鵬欣麗都等。3）競(jìng)爭(zhēng)激烈:隨著高港區(qū)經(jīng)濟(jì)的加速發(fā)展，必將有更多商家到此地投

5、資，不斷出現(xiàn)新的商業(yè)項(xiàng)目，將分散有限的消費(fèi)群體。第三部分目標(biāo)客戶(hù)群體分析1）原臺(tái)灣商城一期的投資經(jīng)營(yíng)者；2）高港區(qū)相關(guān)業(yè)態(tài)零散經(jīng)營(yíng)者；3）看好本項(xiàng)目前景的商鋪投資者；4）看好高港商業(yè)發(fā)展前景及本項(xiàng)冃升值潛力的投資者，以泰州市及周邊四市兩區(qū)的投資者、經(jīng)營(yíng)者為主；5）服飾、餐飲等品牌店的加盟店、連鎖店；二?營(yíng)銷(xiāo)思想定位篇1.經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位廣信臺(tái)灣商城二期的業(yè)態(tài)定位為：超級(jí)大賣(mài)場(chǎng)、輕紡大市場(chǎng)、小商晶大市場(chǎng)、手機(jī)/電腦/文體大賣(mài)場(chǎng)、家具大賣(mài)場(chǎng)、美食/娛樂(lè)/休閑城2.項(xiàng)目運(yùn)作方式定位1?出售產(chǎn)權(quán)商鋪，規(guī)范經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)由商鋪產(chǎn)權(quán)所有者經(jīng)營(yíng)。2.對(duì)大賣(mài)場(chǎng)

6、部分保留產(chǎn)權(quán)，出售一定年限的經(jīng)營(yíng)權(quán)或出租，以增加開(kāi)發(fā)商投資收益；3.項(xiàng)目形象定位項(xiàng)B的形象定位應(yīng)該全面地反應(yīng)本案的優(yōu)勢(shì)，因此本項(xiàng)口的形象定位應(yīng)十分清晰，也是我們?cè)趶V告總精神中要著力表現(xiàn)的核心內(nèi)容，同時(shí)，該形象定位必須耍能樹(shù)立良好的品牌概念，為本項(xiàng)目在客戶(hù)群中的認(rèn)知增加祛碼。核心內(nèi)容為：①交通樞紐，迅速對(duì)接市屮心；②大型商業(yè)地產(chǎn)，城區(qū)標(biāo)志建筑，是高港最大的集大賣(mài)場(chǎng)、商品批發(fā)、文化休閑娛樂(lè)為一體的綜合物貿(mào)娛樂(lè)中心；③產(chǎn)權(quán)式商鋪，一次投資雙重回報(bào)。三?營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略推廣篇1.項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)規(guī)劃(1)預(yù)演期形象推廣期形象推廣期的目的＞通過(guò)臺(tái)灣商城［VIP

7、預(yù)購(gòu)金卡］的發(fā)放，營(yíng)造聲勢(shì)，攔截目標(biāo)客源；＞短期內(nèi)迅速擴(kuò)大廣信臺(tái)灣商城二期在高港當(dāng)?shù)氐募疤┲菟氖袃蓞^(qū)的知名度，同時(shí)收集客戶(hù)信息資料，了解客戶(hù)心理;＞修正廣告策略與銷(xiāo)售方向，掀起［VIP預(yù)購(gòu)金卡］購(gòu)買(mǎi)高潮，造成有意購(gòu)買(mǎi)者的心理恐慌，以便提升銷(xiāo)售價(jià)格；＞吸引觀(guān)望客戶(hù)進(jìn)場(chǎng)，達(dá)到轟動(dòng)開(kāi)盤(pán)的效果；［VIP預(yù)購(gòu)金卡］的作用＞能從［VTP預(yù)購(gòu)金卡］的發(fā)放中獲得目標(biāo)客戶(hù)，從而更清楚掌握客戶(hù)的購(gòu)房意向及市場(chǎng)需求。＞讓客戶(hù)認(rèn)識(shí)了解臺(tái)灣商城，為項(xiàng)耳起到宣傳造勢(shì)作用。＞能在止式銷(xiāo)售前圈住相當(dāng)一批客戶(hù)，只要有足夠的人預(yù)約認(rèn)購(gòu)，就可在開(kāi)盤(pán)之口制造出熱銷(xiāo)的大好形象

8、，即使有部份客戶(hù)退卡，但已達(dá)到營(yíng)造良好銷(xiāo)售氣氛的目的。預(yù)定前銷(xiāo)售工作準(zhǔn)備1）銷(xiāo)售道具進(jìn)場(chǎng)：?銷(xiāo)售海報(bào)、DM、VCD宣傳片、信紙、信封和手提袋、沙盤(pán)模型?銷(xiāo)售人員胸卡、名片、統(tǒng)一服裝2）答客問(wèn)制作：3）銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)表現(xiàn)：4）價(jià)