商業(yè)地產(chǎn)策劃流程1

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1、商業(yè)地產(chǎn)策劃流程（招商及銷售代理傭金計算）前期：項目顧問一.市場調(diào)研：1?區(qū)域狀況調(diào)研：1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研1.2竟?fàn)幷郀顩r調(diào)研1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評估1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研2?冃標(biāo)購買者調(diào)研2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動機(jī)2.2項目問題及機(jī)會調(diào)研2.3購買能力調(diào)研3?品牌供應(yīng)商調(diào)研3」品牌類別細(xì)分3.2品牌資料庫建立3.3項目問題及機(jī)會調(diào)研3.4租金承受能力調(diào)研二?項冃定位1?項目分析1?1項目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析1?2競爭者比較分析（問題

2、及機(jī)會）2?項目定位2.1項目品質(zhì)功能定位2.2品牌形象定位3?目標(biāo)客戶（購買者及承租者）3?業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議4?賣場區(qū)域分割三?基本VI（品牌視覺形象設(shè)計）包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等應(yīng)用體系設(shè)計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等四?招商策略1.價格體系建立2?公開活動及新聞配合1?媒介策略4?商業(yè)談判或推介會五?銷售策略）1.價格體系建立2?公開活動及新聞配合3?媒介策略2?商業(yè)談判或推介會費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）中期：招商及銷售

3、代理：一般代理A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。B.傭金預(yù)算及支付B1鋪位純出租形式：1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金;5年以上的租約按2個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；10年以上的租約按4個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；如果租約達(dá)到20年按6個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；以上均按首年租為依據(jù)計算傭金。B1.1鋪位出租形式的代理傭金支付方式：中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計十個

4、工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。B2以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，則我們將按下列方式計算應(yīng)收取的傭金。B2.1如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個月吋，按該客戶開張營業(yè)后首六個月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項冃平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之EI起計的二百天內(nèi)一次性支付。B2.2如客戶

5、以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，項目方先按客戶保底租金計算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)計算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。B3鋪位銷售形式：所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計）。項目方應(yīng)我們中介成功Z客戶簽定購買合同Z日起計十個工作日內(nèi)即支付50%的代理傭

6、金（即該鋪位成交總額的0.5%）,剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%）,項目方應(yīng)在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內(nèi)全額支付。B4除Bl、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式：項目方在我們中介成功客戶后將按“合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積X人民幣1元/平方米（建筑面積）X365天=12個月”計算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；1至5年的合作期按1個月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；5年以上的合作期按2個月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。B4.1除Bl、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：

7、項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修Z日起計十個工作H內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。B5以上所述的中介成功四字即指：出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；B銷售形式：客戶與項目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效;其他合作經(jīng)營方式：客戶與項冃方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹Z客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方

8、承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。根據(jù)前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項目方承擔(dān)。按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。傭金計算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。后期：項目營銷推廣顧問?服務(wù)內(nèi)容包括1.品牌形象完善；二?促銷策略以季節(jié)節(jié)13為主要脈絡(luò)設(shè)計全年的特色活動。三?開業(yè)策略開業(yè)活動、開幕酒會儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會等。四?公開策略借助新聞力量，旨在短時間提升市場關(guān)注度，直接提升形象