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1、天泰名居項目營銷策劃報告請書針對天泰名居項冃的實際情況，從整體市場環(huán)境入手，在對該項冃及所在區(qū)域深度了解和分析基礎(chǔ)匕制定出以下方案，目的在于此項目入市后能夠盡快的與市場接軌，取得最佳的銷售業(yè)績，使貴司取得最大的投資效益。第一梆今市檢今析一、區(qū)域市場實態(tài)分析1、整體市場概況前兩年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資集中在“三區(qū)五片”，在開發(fā)投資，開、竣工面積和銷售量上居主導(dǎo)地位。熱點(diǎn)區(qū)域主要是金銀湖片、后湖、漢口中心城區(qū)、南湖機(jī)場片區(qū)和光谷地區(qū)，人群大址外遷在緩解城市人口密度的壓力，改善居住環(huán)境的同時，也使得城區(qū)內(nèi)客戶資源緊缺，造成城市空心化現(xiàn)彖的出現(xiàn)，出現(xiàn)了城市外圍新、中間舊的不協(xié)
2、調(diào)景觀，彤響了城市均衡發(fā)展及城市功能的提升。由于郊區(qū)樓盤開發(fā)力度太猛，作為居住應(yīng)有的牛.活配套無法全面跟進(jìn)，完善，導(dǎo)致如今一些郊區(qū)樓盤仍然水電不通、道路不暢，更不用說諸如學(xué)校、庾院、賣場和多條通達(dá)三鎮(zhèn)的交通，市政配套的不完裨己經(jīng)導(dǎo)致有的郊區(qū)樓盤開始滯銷。同時隨著城市的協(xié)調(diào)、全面發(fā)展，城市化進(jìn)程的推進(jìn)，政策的引導(dǎo)，土地供應(yīng)方向的調(diào)整，我市房地產(chǎn)的開發(fā)熱點(diǎn)逐步發(fā)牛轉(zhuǎn)移，對住宅大規(guī)模盲目郊區(qū)化擴(kuò)張的勢頭起到較強(qiáng)的緊縮作用，保持新都市主義與郊區(qū)化兩種模式的適度均衡。而在政府的城區(qū)開發(fā)的引導(dǎo)下，2002年武漢地產(chǎn)開發(fā)的重心已悄悄的完成了向城區(qū)中心回歸的轉(zhuǎn)移。隨著土地的強(qiáng)化供
3、應(yīng)政策和対房地產(chǎn)市場的監(jiān)管力度的加強(qiáng)，一些小型開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營處境較為艱難，2003年綜合實力十強(qiáng)企業(yè)已占整個武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場份額的1/3強(qiáng)，其中十強(qiáng)企業(yè)投資額55.4億元，占32.58%,這個比例還將增大。同時，僅相當(dāng)于國內(nèi)有些城市三分之一樓價的武漢在2003年度吸引了大批外來投資商，如深圳金地、天津順馳、上海西北盛唐、上海人華等國內(nèi)百余家外地地產(chǎn)商逐鹿江城，這些企業(yè)擁有雄厚的資金實力、良好的管理水平和先進(jìn)的開發(fā)模式，無疑會加劇武漢市房地產(chǎn)開發(fā)市場的競爭，小型企業(yè)的生存而臨極大的挑戰(zhàn)，在入市門檻提高，各項市場機(jī)制逐步建立的前提下，優(yōu)勝劣汰局面開始顯現(xiàn)。這些外地
4、開發(fā)商的進(jìn)入在很人程度上提高了武漢房地產(chǎn)市場的整體水平,產(chǎn)品甜質(zhì)有了很人的提高，操盤模式，銷售現(xiàn)場，營銷推廣戰(zhàn)略也都遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于武漢本土公司，對他們來說，最大的問題只是怎樣木地化的過程。所以，武漢木土開發(fā)商與外地知名開發(fā)商在品牌上冇著較大的茅距，在具體項目操作過程中也存在相當(dāng)?shù)牟罹?。而本項目作為武漢木土開發(fā)商開發(fā)的項目，也將在很大程度上受到這種因素的制約。從這個角度來看，我們只能通過細(xì)分冃標(biāo)客戶群體，為客戶打造量身定做的產(chǎn)品，實現(xiàn)品質(zhì)的提升，提窩整個產(chǎn)品的性能價格比。換言之，我們用產(chǎn)品與品牌競爭。這是我們與外地開發(fā)商竟?fàn)幾钣行У姆绞健?、全市房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀2
5、003年、2004年上半年在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控下房地產(chǎn)諸多政策出臺，保障了全市房地產(chǎn)業(yè)的快速、健康、有序地發(fā)展。在宏觀經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定發(fā)展的形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)穩(wěn)步增長，商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)逐步趨向合理，住宅銷住價格穩(wěn)步上升，均價達(dá)2602元/平方米。這一方面是由于土地儲備供應(yīng)制度的實施，對房地產(chǎn)開發(fā)的嚴(yán)格管理等規(guī)范了長期無序的市場、激活了投資開發(fā)市場，釋放了已久的購買力，而且I日城改造工作的推進(jìn)也產(chǎn)生大量的剛性需求；另一方面隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟，居民消費(fèi)行為也更加趙于理性，因此也促進(jìn)了全市住宅建設(shè)整體水準(zhǔn)的提高。由于市場的預(yù)期看好，加上眾多的利好因素，2003
6、年房地產(chǎn)總投資為169.5億元，同比增長27.92%；其中住宅投資124.83億元，總比增長25.6%,占總投資額的73.65%；經(jīng)濟(jì)房開發(fā)投資14.42億元，占住宅投資的11.56%；寫字樓投資6.45億元，同比增長4%：商鋪投資9.91億元，同比增長7%。2003全年度開發(fā)量、竣工而積均呈穩(wěn)步上升局勢。截止2004年7月初上半年武漢房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資85.09億元，同比増長38.43%。全市上半年實現(xiàn)銷偉額54.58億元，同比增長26.47%o房地產(chǎn)開發(fā)施工面積達(dá)1696.85萬平方米，同比増長17.85%；新開工面積424.89萬平方米，同比增長30.9
7、4%；其中住宅新開工面積357.42萬平方米，同比增長20.19%：上半年全市銷售商品房306.87萬平方米，同比增長21.68%；其中住宅銷倂而積202.827J平方米，同比增長21.82%<>從今年上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)市場的悄況來看，我們不難發(fā)現(xiàn)全市商品房銷售市場一季度受房價飆升和惡性炒作的影響，武漢市在售樓盤幾乎全部熱銷。二季度由于國家調(diào)控政府的紛紛出臺及顯現(xiàn)作用，加之全市關(guān)于抑制惡性炒房，規(guī)范房地產(chǎn)市場的文件出臺，給全市房地產(chǎn)銷售市場注射一劑鎮(zhèn)靜劑。全市商品房銷售市場上的在售樓盤出現(xiàn)了兩極分化，品牌效應(yīng)顯魅力。在售項目上年度結(jié)轉(zhuǎn)項冃［建筑面積（力F2）］本
8、年度新增項
