政策對高端別墅市場影響分析

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1、政策對高端別墅市場影響分析一、政策介紹隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)高漲，政府開始采取一系列政府一直房地產(chǎn)市場過熱的勢頭。在對整體市場進(jìn)行調(diào)控的同時，政府特別正對以別墅為首的高端住宅市場進(jìn)行了控制。與別墅市場相關(guān)政策包括以下幾個方面：1.土地供給政策。主要內(nèi)容：停止別墅土地供給，同時增加中低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給。>2003年9月，國土資源部就發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)土地供應(yīng)管理促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，發(fā)布“嚴(yán)格控制高檔商品房的土地供應(yīng)，停止別墅用地的土地供應(yīng)”的相關(guān)文件，停止對別墅項目的審批。>2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見

2、》,繼續(xù)限制高檔住宅用地限制，同時增加中低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給。2.金融政策主要內(nèi)容：嚴(yán)格限制別墅貸款，停止第二套別墅貸款，提高首付比例，別墅貸款最高限額為500萬，調(diào)高銀行貸款利率，基準(zhǔn)利率為6.12%O>2003年以來，以121號文件為開端，政府開始著重從信貸領(lǐng)域嚴(yán)格限制高端住宅的銀行貸款。>2004年4月份以來，針對房地產(chǎn)行業(yè)的各項金融調(diào)控政策更是密集出臺，開始嚴(yán)格控制個人投資住房貸款和別墅住房貸款，對第二套別墅購買不再提供銀行貸款，貸款首付比例三成以上（甚至達(dá)到5層），最高貸款限額為500萬。>2005年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸

3、款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為6.12%,同時實行下限管理。>2005年3月29日，上海市政府出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個人住房貸款管理的指引》，重點指出對貸款購買房屋在一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的，商業(yè)銀行將不再提供住房貸款及轉(zhuǎn)按揭服務(wù)，交易時并增加營業(yè)稅。1.財政稅收政策主要內(nèi)容：購買2年內(nèi)銷售的住宅征收營業(yè)稅，交易契稅調(diào)高至3%。>2005年3月7日《市地稅局本市個人出售普通住房營業(yè)稅征收規(guī)定的通知》，規(guī)定個人購買本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房，居住不滿一年出售的，銷售時按銷售價減去購入原價后的差額依5%的稅率征收營業(yè)稅，并按規(guī)定征收城建稅、教育費附加和河道整治

4、費（以下簡稱“營業(yè)稅及附加”）。個人購買后居住滿一年（含一年）的普通住房，出售時免征營業(yè)稅及附加。>2005年4月30日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價工作的意見》,調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，嚴(yán)格稅收征管。規(guī)定自2005年6月1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅，個人購買普通住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住宅住房超過2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅。>2005年5月31日，上海市政府四部門聯(lián)合發(fā)

5、布《有關(guān)加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的補(bǔ)充通知》，規(guī)定6月1日起購買非普通住房的，按3%稅率征收契稅，凡個人在5月31日前購買商品住房并已取得發(fā)票、尚未繳納契稅的，仍可按3%稅率減半征收，但必須在2005年7月31日前繳清。就出臺的政策看，特別是今年3月26日“國八條”、4月27日“新八條”和4月30日起部委“八條意見”已經(jīng)明確表明了政府決定調(diào)控房地產(chǎn)市場，抑制進(jìn)一步膨脹的勢頭這種決心。對于別墅市場（特別是高端別墅市場），從目前的政策看，土地政策無疑是最具市場影響力的政策。金融和稅收政策本身對高端別墅市場的約束力相對較弱。二.政策特征解析對于房地產(chǎn)市場，政府已經(jīng)開始采取綜

6、合性的調(diào)控措施,政策力度不斷加大,在這種大政之下，上海房地產(chǎn)市場寒意陣陣，成交急劇縮減，價格趨降。從目前政府政策意圖看，有兩個方面的特點、：(1)從針對市場主體看，重點打擊投機(jī)客，降低市場投機(jī)需求。近期出臺的營業(yè)稅就是典型的例子。(2)從針對產(chǎn)品對象看，重點抑制高檔住宅市場(包括別墅市場)的膨脹。政府一系列政策和言論都明確正對高檔住宅市場。從已經(jīng)出臺的針對別墅市場的政策看，呈現(xiàn)出如下幾個方面的特點、：(1)在調(diào)控對象中的重要性“相對下降”。主要正針對別墅市場的政策基本出自03、04年，今年以來多次出臺的政策并沒有單獨針對別墅市場的措施。(2)政策本身存在矛盾性。

7、停止別墅土地供給無疑會進(jìn)一步限制別墅供給,增加其稀缺性，從而導(dǎo)致價格上漲。而提高利率、增收營業(yè)稅、調(diào)高契稅則無疑會抑制需求，從而導(dǎo)致價格下跌。因此，針對別墅市場，政府政策本身作用目標(biāo)并不一致。(3)信號性指導(dǎo)大于實際政策效果。政府對別墅市場的抑制目前還是雷聲大雨點小，多次強(qiáng)調(diào)一直市場膨脹，但是卻缺乏實際影響力的政策出臺。二.高檔住宅市場發(fā)展?fàn)顩r和趨勢同類檔次的物業(yè)就會吸引同類型的購買者，因此，別墅市場的走勢要緊緊聯(lián)系整個高檔住宅市場的走勢來分析。從上海高檔住宅市場發(fā)展看，呈現(xiàn)如下特征：(1)高檔住宅市場確實存在虛熱現(xiàn)象。上海高檔住宅市場在近幾年迅速升溫，地段炒作

8、、概念炒作、產(chǎn)品炒作等等