金碧苑策劃、創(chuàng)作提案

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1、金棕樓、金康樓?推廣策略部分我們的推廣前提根據(jù)我們對本案的了解和現(xiàn)階段銷售現(xiàn)場的反應(yīng)，得岀如下幾個(gè)結(jié)論：—、金康樓a、金康樓的客戶從價(jià)格上分的話，存在三個(gè)層次，即6500-7500元/m2,7500-8500元/mJ8500-9500元/齊。b、從質(zhì)素與價(jià)能上看，也存在三個(gè)大類，即：01、02;03;04、05、06c、從選擇過程上看，目前應(yīng)采用措施促進(jìn)自然選擇進(jìn)度的加快。d、需要進(jìn)行優(yōu)先選擇的單位可能是803-1103.804-1104.805-1005.806-906o二、金棕樓a、金棕樓的客戶層面從樓層可劃為兩部分：7層及以下和8層及以上的需求。B、

2、從自然選擇上由高到低是正常的，從01、06,再到02、03也是正常的，目前的問題只是成交速度太慢而已。C、目前的工作重點(diǎn)應(yīng)是促進(jìn)-7樓與8?18樓的客戶量并行運(yùn)動(dòng)，同時(shí)促進(jìn)02、03的參與選擇的競爭力。d.針對戶型布局和景觀面的純度不理想的狀況擴(kuò)大客戶的層面，以量度推進(jìn)成交絕對量，而不是在成交率上單獨(dú)下功夫。二、我們給本案的客戶定位根據(jù)前期客戶的分析研究，對金康樓與金棕樓的客戶可作如下定位：金康樓K愿花費(fèi)單價(jià)在7000?9000元/m2的二次置業(yè)。2、需求的戶型為四房及以上，家庭結(jié)構(gòu)為夫妻、子女、保姆及老人，一般為4?6人家庭。3、比較向往銀湖的經(jīng)濟(jì)地位，

3、在羅湖或福田一級區(qū)的選擇比較中進(jìn)行購買（7000-9000元/m2是羅湖、福田的二級區(qū)域價(jià)位，但是總價(jià)在900-140萬卻是一級區(qū)域價(jià)）o4、消費(fèi)品味層次屬新貴一類，其理念品味（特別是對住房性享受）尚未完全成熟。二、金棕樓:K從消費(fèi)品味上看是比較成熟的中產(chǎn)階層。2、比較喜歡銀湖的寧靜，自然環(huán)境對銀湖不僅僅是在其經(jīng)濟(jì)地位，身份上的要求，其成功和享受感更強(qiáng)。3、支付能力較強(qiáng)，個(gè)性化較強(qiáng)，注重居住的外在質(zhì)量，而不僅僅是房子本身，對使用率的妥協(xié)性比較大。4、家庭結(jié)構(gòu)為4?6人，保姆是必備的，子女年齡相對比較大，多數(shù)在初、高中階段。三.我們的銷控建議依目前的銷售狀況

4、及建設(shè)情況，建議在銷控上將金康樓和金棕樓分為四大部分：第一部分：金棕樓801-170k802?1702、803T703、806T706。第二部分：金棕樓101-701.102-702.103?703、106~706。第三部分：金康樓601-801.602-902.603-1103.604?笛04、605-1105.606-1106o第四部分：金康樓201-501.202-502.203-503.204?504、205-505.206~506。四部分分三段式運(yùn)行，第二、三部分可以合為一段，在運(yùn)作中進(jìn)行關(guān)聯(lián)細(xì)分即可。02單位的售價(jià)拉升至與01—樣。04單位再降

5、低100元/m2o03單位價(jià)格拉升400元/m2。其他不變。折扣建議預(yù)留3~5個(gè)點(diǎn)的講價(jià)余地，建立審核機(jī)構(gòu)即可。二、金棕樓：01、06單位價(jià)格拉升200?400元/m2。01、03單位價(jià)格下調(diào)800000元/m2。折扣上同樣留3?5個(gè)點(diǎn)作為講價(jià)余地。金棕樓、金康樓?廣告推廣創(chuàng)作部分—、前言根據(jù)對金碧苑金棕樓、金康樓目前的市場狀況的分析，針對出現(xiàn)的問題，我們對其作岀通透的分析，以期為金碧苑帶來更好的效益。該策劃提案僅供參考，具體活動(dòng)方案另見。二.廣告目的廣告是為促成銷售的一種商業(yè)活動(dòng)，本策劃的目的就在于找出樓盤難點(diǎn)的癥結(jié)所在，發(fā)掘特定的客戶群，引導(dǎo)并促使客戶

6、認(rèn)知該樓盤，達(dá)成一定的銷售目標(biāo)。目標(biāo)具體內(nèi)容表現(xiàn)在：在最短的時(shí)間內(nèi)讓顧客認(rèn)知樓盤，提高銷售速度，縮小市場周期，樹立形象。三、目標(biāo)客戶根據(jù)對金碧苑調(diào)查后的營銷策劃報(bào)告所解，金碧苑二期樓盤的目標(biāo)客戶可列為兩類：＞以深圳為家，追求崇高生活氣息和品味，具有很優(yōu)越經(jīng)濟(jì)實(shí)力的中產(chǎn)階級＞以深圳為家，忠愛銀湖，有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和生活品味的高級金領(lǐng)階層。廣告主題：十年金碧，止于至善廣告目的：重新聚焦銀湖五、廣告策略針對金碧苑二期——金棕、金康樓目前的市場狀況，應(yīng)首先樹立起形象，再做一些相應(yīng)的活動(dòng)從不同角度進(jìn)行促銷，同時(shí)應(yīng)采取有效的媒體策略和廣告推廣措施。據(jù)樓盤自身素質(zhì)特征，

7、這個(gè)推廣過程需分階段進(jìn)行：第一階段：針對金碧苑2000年精美作做形象廣告，先推出金棕樓8層以上的高素質(zhì)空間。第二階段：針對金碧苑目標(biāo)的銷售狀況做些實(shí)效性廣告，推出金棕樓層，金康樓8層以上的實(shí)用單位。第三階段：針對金康樓的難點(diǎn)做些促銷性的廣告和活動(dòng)，推出金康樓2?7層超值單位。六、廣告創(chuàng)意及主題、口號的提煉第一階段：塑造形象階段主題：銀湖生活，止于至善這是金碧苑二期最具品質(zhì)的樓盤單位，價(jià)位較高，但享受空中一覽銀湖的特權(quán)，藝術(shù)品位的室內(nèi)空間布局，浪漫個(gè)性的生活情趣;視野貼近鳳凰山，更能親近自然，回歸自我。這是該樓盤的特有支持點(diǎn)。此外，它同處銀湖金碧苑，共享成熟

8、社區(qū)優(yōu)越配套。為表現(xiàn)最好別墅社區(qū)高貴、典雅的生活品質(zhì)，塑造樓盤的整