小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)及策略

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1、建筑工程系畢業(yè)論文小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策2012年03月摘要:近年來，“小產(chǎn)權(quán)房”問題屢禁不止，政府處于兩難的境地。木文針對(duì)當(dāng)前我國“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象，研究了“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因、現(xiàn)狀，并結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)其存在的問題進(jìn)行分析，并在此基礎(chǔ)上提岀了改革和完善農(nóng)村集體土地法律制度的對(duì)策與建議，以解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題。關(guān)鍵詞:小產(chǎn)權(quán)房；問題；對(duì)策目錄笫1章引言錯(cuò)誤！未定義書簽。1」概述錯(cuò)誤！未定義書簽。第2章“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因42」過高的房?jī)r(jià)是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的表象成因42.2城鄉(xiāng)二元制產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的深層成因4第3章小產(chǎn)權(quán)

2、房”存在的問題分析53」對(duì)購房者的影響53.2對(duì)集體土地農(nóng)民的影響73.3對(duì)城市發(fā)展的影響6第4章解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的對(duì)策建議84」改革和完善農(nóng)村集體土地所冇制74.2分類別進(jìn)行合法化運(yùn)作9第5章現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的處理原則8第6章現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房處理10笫7章對(duì)村集體和房地產(chǎn)開發(fā)單位的處罰15畢業(yè)論文聲明15致謝16參考文獻(xiàn)17第偉引言1.1概述所謂“小產(chǎn)權(quán)房”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房屋土地管理部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，故又別名為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只

3、是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)證，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，不具有商品房產(chǎn)權(quán)證法律規(guī)定，小產(chǎn)權(quán)房”不能上市交易。因?yàn)檫@種的法律效力，房屋沒有國家頒發(fā)的房“產(chǎn)證和土地使用權(quán)證，對(duì)買賣過程屮的購房合同國土房管部門也不會(huì)給予登記備案。它是一種土地違法行為，《土地管理法》對(duì)此有明確的規(guī)定。自國務(wù)院及其有關(guān)部門多次重申禁止城市居民購買農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房后，不少地方政府紛紛出臺(tái)了“小產(chǎn)權(quán)房”清理辦法，但實(shí)踐中遇到重重阻力，“小產(chǎn)權(quán)房”清理和處置工作幾“小產(chǎn)權(quán)房”并不能從根，乎陷入僵局。單純禁止建設(shè)和購買木上抑制“小產(chǎn)權(quán)房

4、”的發(fā)展勢(shì)頭和城市居民的購買熱情。第2章“小產(chǎn)權(quán)房，，產(chǎn)生的原因“小產(chǎn)權(quán)房”從上個(gè)世紀(jì)90年代開始萌芽，在地上默默地生長(zhǎng)、壯大，到了2007年，北京一起“畫家與農(nóng)民”的小產(chǎn)權(quán)官司引起了老百姓的高度關(guān)注。但這I?幾年小，有關(guān)政府部門對(duì)于城市周邊的“小產(chǎn)權(quán)房”并沒有進(jìn)行有效的制止和規(guī)范，使之成為土地管理和城市建設(shè)的灰色地帶。目前，全國各地的“小產(chǎn)權(quán)房”已有相當(dāng)?shù)囊?guī)模。截止2007年，通過帶房入城、城中村改造、合村并鎮(zhèn)、新農(nóng)村建設(shè)、村集體直接開發(fā)、合作開發(fā)等途徑和形式，“小產(chǎn)權(quán)房”面積已接近120億平方米⑴。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，北京突破1000萬平

5、方米，分布在房山、通州、昌平、順義、密云等京郊；西安市郊“小產(chǎn)權(quán)房”超過100萬平方米，既有2-3棟樓的小盤，分布在東郊、北郊、城西等區(qū)也有超過20萬平方米的小區(qū)，“小產(chǎn)權(quán)房”以棲霞區(qū)和雨花臺(tái)區(qū)最為集中，超過域；南京的20萬平方米的小區(qū)不在少數(shù)，總量則缺乏權(quán)威的數(shù)據(jù)；在石家莊、濟(jì)南、成都等城市，小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目數(shù)量也都有上百個(gè)。北京、成都、西安等城市小產(chǎn)權(quán)房銷售量都已超過房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量的20%o2.1過高的房?jī)r(jià)是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的表象成因在房?jī)r(jià)FI益高漲的背景下，過高的房?jī)r(jià)讓消費(fèi)者槊而卻止步，應(yīng)市場(chǎng)的需要，在許多城市的周邊地區(qū)逐漸興起“小產(chǎn)

6、權(quán)房”。據(jù)了解，在全國各地“小產(chǎn)權(quán)房”價(jià)格與類似區(qū)位、質(zhì)量的商品住宅相比，低廉的程度不盡相同，但大致在30%?60%之間?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”價(jià)格低廉，在于其規(guī)避了國家法律規(guī)定的土地出讓金和和關(guān)稅費(fèi)，大大降低了成木，吸引了部分中低收入階層的住房需求。2.2城鄉(xiāng)二元制產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的深層成因首先，我國城鄉(xiāng)的二元體制是“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的根木原因。城鄉(xiāng)二元的房地產(chǎn)權(quán)制度是城鄉(xiāng)二元體制的核心內(nèi)容之一。這一土地二元結(jié)構(gòu)維持著城市與農(nóng)村在土地權(quán)利、管理與市場(chǎng)上的絕對(duì)分割。口前，我國的土地具有國家所有和集體所有兩個(gè)產(chǎn)權(quán)主體，并對(duì)兩個(gè)主體采取不同的規(guī)

7、劃方法和程度不一的干預(yù)，最終結(jié)果導(dǎo)致這兩個(gè)主體地位不可比。農(nóng)村集體土地所有權(quán)沒有最終處分權(quán)等現(xiàn)象表明，集體土地所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)權(quán)能殘缺。這種產(chǎn)權(quán)瑕疵一方面體現(xiàn)在集體土地使用、所有權(quán)主體虛位；另一方面，農(nóng)民集體對(duì)土地的占有、收益和處分權(quán)相對(duì)有限，最終支配權(quán)掌握在政府手中。政府一方面不允許農(nóng)民將自己的集體所有制土地用于商品房開發(fā)，從血獲得更高的效益；另一方面卻通過征收補(bǔ)償?shù)姆绞?，將農(nóng)村集體土地轉(zhuǎn)為國有土地，出訃給開發(fā)商用是侵犯農(nóng)民于商品房開發(fā)。這是一種典型的歧視性法律制度，民憲法賦子的基木財(cái)產(chǎn)權(quán)利的制度性安排。小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)凸顯出我國土地所有制度

8、的缺陷，反映了我國在土地利用方面存在著的城鄉(xiāng)不平等現(xiàn)象。其次，“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)彖集中反映了上下級(jí)政府Z間利益、博弈和利益主體間的分配不均。原有的征地和出讓制度，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)很少能夠享受到土地利益，“小