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1、上篇長沙房地產市場研究第一章市場宏觀判研與板塊分析—、長沙樓市宏觀背景研究1、長沙市經濟發(fā)展概況長沙市是湖南的省會，有文字可考的歷史有3000多年，是具有深厚湖湘文化底蘊的國家歷史文化名城和優(yōu)秀旅游城市，也是長株潭經濟一體化的核心城市；轄長沙、望城、寧鄉(xiāng)三縣和瀏陽市，城區(qū)芙蓉、天心、雨花、開福和岳麓五區(qū)；總面積11819平方公里，其中市區(qū)面積556.33平方公里，市區(qū)建成區(qū)面積186平方公里；2004年年末總人口610.38萬人，其中市區(qū)人口202.47萬人。2004年長沙GDP總量接近湖南全省的五分之一,GDP總量為1108.85億元
2、，按可比價格計算，同比增長14.8%。一二三產業(yè)比重為9.3：44.4：46.3o2、中部崛起與長沙市地位長沙已經成為未來中國經濟發(fā)展過程中的戰(zhàn)略耍地。從“十五"時期以來長沙經濟運行的軌道來看，經濟發(fā)展已經進入了新轉型期的關鍵時刻，長沙有希望成為中部崛起的首發(fā)城市。長沙加速崛起有以下幾大有利條件：規(guī)劃中的重慶■上海高速公路將使長沙處于這兩個中心城市8小時物流圈的交匯點，規(guī)劃中的武廣高速鐵路將使長沙融入武漢、廣州兩個屮心城市3小時經濟圈，有利的地理位置將使長沙未來的開放競爭力得到極大提高，城市資本競爭力得到空前提升。對比中部六市，近三年來
3、長沙經濟總量連超昆明、西安兩市，在全國35個中心城市的排位由第23位上升到第21位。目前長沙的GDP值位居武漢、鄭州之后列第三，但經濟引擎的拉動力強勁。2004年的相關統計數據表明，長沙全社會固定資產投資總額達到668億元，增速為38.98%；社會消費品零售總額達到525億元，增長16.2%；規(guī)模工業(yè)總產值突破700億元大關，增速達到28.3%o長沙市的投資、消費和規(guī)模工業(yè)三大經濟引擎都已進入穩(wěn)定較快增長期，具備強勁的趕超實力。而據國家發(fā)改委新近公布的一項調查結果表明，以長沙為首的長株潭地區(qū)是湘鄂贛三省區(qū)域內最有發(fā)展爆發(fā)力的城市群。這種
4、爆發(fā)力體現在三市的產業(yè)優(yōu)勢明顯，且呈互補性發(fā)展。3、長沙綠地系統規(guī)劃環(huán)城林帶：規(guī)劃在繞城線兩側各控制100米進行環(huán)城林帶建設，規(guī)劃面積約2000公頃。綠色通道：規(guī)劃在319國道城區(qū)段、京珠高速長沙段、長永、長益高等級公路以及京廣鐵路、石長鐵路兩側100米以內形成綠色通道，防護林總面積550公頃。森林公園：規(guī)劃黑糜峰、麻潭山、谷山、洪山廟、石燕湖、同升湖、青竹湖、蓮花山、泉水沖、象鼻窩、團頭湖、烏山等12個森林公園，總面積7000公頃。另有繞城線以南規(guī)劃野生動物園一處，面積300?500公頃。河道風光帶：規(guī)劃建設湘江、瀏陽河、靳江河、撈刀
5、河、澇水、龍王港河等6條江河風光帶。組團半態(tài)隔離帶：在繞城線內側，城市中心區(qū)與城市組團間規(guī)劃圭塘河園藝場、岳麓風景區(qū)洋湖垸、谷山東方紅農場、金霞洪山廟、鴨嘴鋪東岸鄉(xiāng)等5個組團生態(tài)隔離帶。4、長沙市公用設施用地規(guī)劃行政辦公用地：市屮心行政辦公用地原則上不再增加，在芙蓉南路兩廂，結合省政府新址規(guī)劃省級行政屮心;在金星人道東側、市府人道以北地段，結合市委、市政府規(guī)劃市級行政中心。文化娛樂用地：規(guī)劃布局結構采用二區(qū)二園多點模式，二區(qū)即集影視、傳媒、會議展覽、旅游休閑于一體的省廣電屮心影視會展區(qū)和集體育、娛樂、休閑于一體的圭塘體育文化區(qū)；二園即集
6、文物展示、新聞出版、文化娛樂于一體的岳麓山西壺文化園和面向長株潭集文化、藝術、娛樂為一體的綜合性文化園；多點即結合省博物館、省婦女活動中心規(guī)劃的市級文化活動屮心、古漢城出版屮心，在暮云、撈霞、星馬、高星設置區(qū)級活動屮心。商貿用地：商業(yè)中心：規(guī)劃形成以五一廣場為核心的市級商業(yè)中心，河西星馬兩個次中心和若干個居住區(qū)級中心的零售商業(yè)體系。物流配送及物資集散屮心：規(guī)劃暮云、撈霞、星馬、望城坡等4個大型物流配送屮心。商務中心：以芙蓉廣場為核心，東起韶山路，西到蔡銬路，北至展覽館路，南到人民路，總面積約為3平方公里，集金融、商務、辦公于一體。體育用
7、地：規(guī)劃布局將以承辦全運會為目標，確定體育設施建設標準和規(guī)模，重點改擴建賀龍體育文化中心,規(guī)劃圭塘體育新城。教育科研用地：規(guī)劃布局岳麓山、含浦、金盆嶺、井灣子、馬泉等5大文教科研區(qū)。5、長沙市房地產發(fā)展概況長沙市的城市基礎設施大規(guī)模改造從1999年開始，2001年加速進行，到去年已經初具規(guī)模，主要包括道路拓展在內的城市基礎設施的改善帶來了后續(xù)的連鎖效應，長沙市房地產需求真正被激發(fā)出來也就是一兩年的時間,目前的購房熱潮應該是以前被壓抑了的需求正常反彈。長沙房地產業(yè)起步較晚，直到1997年才掀起開發(fā)熱潮。在經過七年的高速發(fā)展后，市區(qū)房地產開
8、發(fā)量已經趨于飽和。眾多開發(fā)商把競爭的戰(zhàn)火蔓延到市郊，紛紛在市郊跑馬圈地，希望在樓市塵戰(zhàn)中拔得頭籌。由于競爭日益激烈，越來越多有實力的開發(fā)商進行戰(zhàn)略轉移，紛紛選擇城市郊區(qū)大面積地塊進行開發(fā)，不斷拓展新空間。近
