鑫源圣景前期全程策劃方案

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1、鑫源?圣景苑小區(qū)前期全程策劃方案全案共分六部分，其核心內(nèi)容包括：一、區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析四、項(xiàng)目形象營(yíng)銷五、營(yíng)銷推廣策劃六、項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷項(xiàng)目背景第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、項(xiàng)冃鄰近地段住宅市場(chǎng)分析（一）區(qū)域內(nèi)商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)（一）商胡房銷售個(gè)案分析二、項(xiàng)冃周邊環(huán)境分析（一）本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查（三）本案交通條件調(diào)查（四）周邊市政配套設(shè)施調(diào)查（五）周邊人文環(huán)境調(diào)查第二部分：項(xiàng)目的投資分析一、鑫源?圣景苑項(xiàng)目的概況二、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷（一）項(xiàng)冃所在地的歷史狀況及規(guī)

2、劃前景（二）項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀及價(jià)格走勢(shì)（三）項(xiàng)目所在地住宅客戶的構(gòu)成及購(gòu)買心態(tài)分析三、本項(xiàng)冃的可行性研究四、項(xiàng)目土地SWOT分析(-)本案區(qū)位的優(yōu)勢(shì)（二）本案區(qū)位的劣勢(shì)（二）本案區(qū)位的機(jī)會(huì)點(diǎn)（四）本案區(qū)位的威脅及困難點(diǎn)㈤本案市場(chǎng)定位（六）本案價(jià)值分析第三部分：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷一、建筑風(fēng)格定位、色彩計(jì)劃二、主力戶型選擇三、環(huán)藝設(shè)計(jì)定位四、交通組織定位五、智能化物業(yè)管理和小區(qū)配套非常重要第四部分：項(xiàng)目形象營(yíng)銷一、項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng)核心部分（一）名稱（二）標(biāo)志（三）標(biāo)準(zhǔn)色（四）標(biāo)準(zhǔn)字體、延展及運(yùn)用部分（

3、一）營(yíng)銷接待中心包裝設(shè)計(jì)（二）丁地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)（三）公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì)第五部分：項(xiàng)目推廣策劃一、項(xiàng)冃主要賣點(diǎn)設(shè)計(jì)二、物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析及對(duì)策三、目標(biāo)客戶群定位分析四、價(jià)格定位及策略五、入市時(shí)機(jī)規(guī)劃六、廣告策略七、媒介策略八、推廣費(fèi)用預(yù)算九、營(yíng)銷推廣效果的監(jiān)控、評(píng)估及修訂第六部分：項(xiàng)目服務(wù)營(yíng)銷一、前期資料準(zhǔn)備及銷售培訓(xùn)二、銷售組織及日常管理三、先期導(dǎo)入物業(yè)管理項(xiàng)目背景鑫源?圣景苑項(xiàng)目位于運(yùn)城市鹽湖區(qū)圣惠路中段西側(cè),與運(yùn)城市大型中、低檔住房消費(fèi)的小區(qū)明珠小區(qū)緊緊相鄰。該項(xiàng)目用地的初始狀態(tài)是一片30多畝的舊廠

4、房地。項(xiàng)目緊鄰運(yùn)風(fēng)高速路，由于項(xiàng)目的本身的地理位置和項(xiàng)目周圍的商業(yè)開發(fā)程度及商業(yè)氛圍，我們暫定鑫源?圣景苑的訴求點(diǎn)為：“咱運(yùn)城老百姓滿意的好住房和多走幾分鐘——為家添轎車”。鑫源?圣景苑周圍建筑多為八、九十年代的民宅，平房早已破舊不堪，加之此地塊位于運(yùn)城市區(qū)和鄉(xiāng)村交界地;而且根據(jù)項(xiàng)目本身所在地的運(yùn)城市地理位置情況，項(xiàng)冃所在地又被稱為“運(yùn)城市的城市淹沒區(qū)”，這里居民的素質(zhì)普遍不高，周邊生活配套十分落后。鑫源?圣景苑口前的市場(chǎng)定位基于此上等原因。第一部分：區(qū)域市場(chǎng)個(gè)案調(diào)查分析一、項(xiàng)目鄰近地段住宅市場(chǎng)分析（一）區(qū)域內(nèi)

5、商品房供應(yīng)量及空置率統(tǒng)計(jì)鑫源?圣景苑位于圣惠路西側(cè)，我部門在市場(chǎng)調(diào)查過程中，將其所輻射到的范圍界定在運(yùn)城市區(qū)之內(nèi)。依據(jù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)的商品房售價(jià)把市調(diào)項(xiàng)目分為兩類，以鳳凰路為界，鳳凰路以東的物業(yè)多為高檔商品住宅，鳳凰路西端劃為中低檔商品住宅。具體數(shù)據(jù)如下表：高檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積統(tǒng)計(jì)表單位：平方米元/nr序項(xiàng)目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價(jià)均價(jià)工程弓進(jìn)度1現(xiàn)房2期房3期房4期房5現(xiàn)房6期房合計(jì)中低檔物業(yè)商品房供應(yīng)量及空置面積統(tǒng)計(jì)表單位：平方米元/nV序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落位置總建筑面積空置面積起價(jià)均價(jià)工程進(jìn)度

6、1期房2期房3期房4現(xiàn)房5期房6期房合計(jì)從上表來看，運(yùn)城市區(qū)被調(diào)查的物業(yè)無論是高檔樓盤，還是中低檔樓盤大多數(shù)是期房，這還只限在被調(diào)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，如果再加未被調(diào)查的項(xiàng)目，佔(zhàn)計(jì)市場(chǎng)空置率將占商品住宅開發(fā)面積60%,木項(xiàng)冃規(guī)劃總建筑面積為30145.54平方米，現(xiàn)僅處于設(shè)計(jì)、規(guī)劃階段，從市場(chǎng)現(xiàn)有的商品住宅空置量來看，本案已經(jīng)處在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)之中，面臨著非常嚴(yán)酷的市場(chǎng)考驗(yàn)。（-）商品房銷售個(gè)案分析根據(jù)鑫源?圣景苑總體規(guī)劃、目前認(rèn)購(gòu)期商品房的售價(jià)，區(qū)域內(nèi)可與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目有：明珠小區(qū)二期項(xiàng)目、西碧園小區(qū)、公司正

7、在籌建的項(xiàng)目?！久髦樾^(qū)二期項(xiàng)冃】項(xiàng)目地點(diǎn)：圣惠路中段開發(fā)企業(yè)：運(yùn)城市通宇集團(tuán)開發(fā)有限公司建筑面積：3萬零平方米建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤不帶底商設(shè)計(jì)戶數(shù)：11幢樓約——戶特色配套：主入口西側(cè)的住宅樓帶底商。主要賣點(diǎn)：與眾不同的特色技術(shù)服務(wù)——六層送一個(gè)空中花園（送簡(jiǎn)裝修，不裝及可入?。╀N售進(jìn)度：25%【西碧園小區(qū)】項(xiàng)目地點(diǎn)：紅旗西街712號(hào)開發(fā)企業(yè)：運(yùn)城市碧?；▓@房地產(chǎn)開發(fā)公司建筑結(jié)構(gòu)：主體6層建筑，臨街樓盤帶底商（框架結(jié)構(gòu)）設(shè)計(jì)戶數(shù)：6棟樓主要賣點(diǎn)：運(yùn)城市住宅最低價(jià)格（1020元/平米起價(jià)）銷售進(jìn)度：

8、開始銷售半個(gè)月二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（―）本項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查鹽湖區(qū)圣惠西側(cè)路30.74畝土地，規(guī)劃建設(shè)3萬零一百四十五點(diǎn)五四平方米住宅。現(xiàn)地上物已平，原屬?gòu)S房地，基本符合七通一平標(biāo)準(zhǔn)。（二）本項(xiàng)目周邊環(huán)境調(diào)查本案遠(yuǎn)方景觀較好，沒有都市的喧囂只有四季的莊稼和樹木.但是，本案近景不佳，周圍是待拆改的破舊平房，為數(shù)不多的老樓也年久失修；（三）本案交通條件調(diào)查細(xì)看，本案交通環(huán)境還有欠缺之處。鑫源