通榆金街營銷推廣策略稿2

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1、通榆?金街地下商業(yè)項目營銷推廣策略案一、通榆概述：?人口：通榆縣轄9個鎮(zhèn)、11個鄉(xiāng)、6個國營農(nóng)牧林場,172個行政村,692個自然屯。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)公報，通榆縣總戶數(shù)101619戶，總?cè)丝跒?53604人。（其中，開通鎮(zhèn)總戶數(shù)31155戶,占通榆縣總戶數(shù)的30.7%,總?cè)丝?5789人，占通榆縣總?cè)丝诘?4.4%X?交通：通榆縣100%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)（場）和87.2%的行政村已通等級公路。規(guī)劃建設(shè)的嫩丹（黑龍江嫩江縣一遼寧丹東市1五右（黑龍江五常市一內(nèi)蒙古科右中旗）兩條高速公路將在通榆縣穿過,規(guī)劃的長烏（長春一烏斯臺）鐵路也將途經(jīng)通榆

2、縣。通榆縣城距內(nèi)蒙古烏蘭浩特機場2個小時路程，距正在規(guī)劃和推進中的白城機場僅45分鐘路程。?產(chǎn)業(yè)：通榆產(chǎn)業(yè)格式比較光鮮，初步形成了以風(fēng)電工業(yè)為支撐，農(nóng)副產(chǎn)品加工、醫(yī)藥制造、服裝加工、裝備制造等工業(yè)為依托的產(chǎn)業(yè)發(fā)展新格式。通榆縣有規(guī)模以上產(chǎn)業(yè)企業(yè)33戶，其中，風(fēng)電開發(fā)企業(yè)3戶、制藥企業(yè)2戶、風(fēng)電裝備制造企業(yè)1戶、服裝加工企業(yè)3戶，其它均為農(nóng)副產(chǎn)品加工企業(yè)。?教育：通榆縣現(xiàn)有各級各類學(xué)校40所，其中：獨立高中2所，十二年一貫制學(xué)校1所，九年制學(xué)校10所，獨立初中9所，獨立小學(xué)14所，職業(yè)學(xué)校1所,特殊教育學(xué)校1所，公辦幼兒園1所，民辦學(xué)校

3、1所。?文化：境內(nèi)的向海天然保護區(qū)是世界A級濕地、國家AAAA級旅游景區(qū)，2萬畝包拉溫都杏樹林是省級天然保護區(qū)，萬畝興隆山蒙古黃榆林是亞洲最大的_片黃榆林。香海寺、烏蘭塔拉遺址、清代公主陵、敖包山新石器遺址充分展示這里的悠久文明商業(yè):中檔消費本地化■商場客群檔次分流;中低檔商品仍是前市場消費的主體。其中，日用品等生活必需品是消費的主流商品，主要從當(dāng)?shù)刭徺I。中高檔耐用品的消費則分流至白城及長春等。中高檔商品消費規(guī)模有望進一步提升。以中高檔服裝百貨為主營走位的現(xiàn)代商場為龍頭，正在帶動通榆整體商業(yè)水平的提升，居民的購物消費將進一步本地化。購

4、物休閑一體化。隨著中高端消費的本地化，消費者必然對綜合購物環(huán)境提出更高要求，多種業(yè)態(tài)集成、休閑空間充裕、具有多種消費功能的大型購物中心將成為市民購物和休閑的主要去處。品牌消費將成為主流消費意識（既包括商品品牌,也包括商場品牌1消費者不再是漫無目的的逛遍各大商場，而是依消費檔次各取所需，導(dǎo)致商場檔次進一步分化,商圈經(jīng)過洗牌之后,將形成相對穩(wěn)定的圈層格局。本項目所在地段的商場可分為三個層次:三種類型中■后兩者并無明顯的界限?這也是成長期商業(yè)市場的特征之但商業(yè)競爭的淘汰與升級趨勢已經(jīng)顯現(xiàn)。■百貨商場型：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一運營、統(tǒng)一收銀；■綜合商

5、場型：統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，分散經(jīng)營、分散收銀,有較為明晰的品類布局,并執(zhí)行品類限制與保護制度;■集貿(mào)市場型：缺乏物業(yè)之外的商業(yè)管理,沒有統(tǒng)一招商和品類規(guī)劃、或?qū)嶋H執(zhí)行混亂,業(yè)態(tài)混雜交錯,只是攤位與店鋪的簡單集合;二.對于項目前期的問題總結(jié)1）自2013年6月30日開盤以來，經(jīng)過了近7個月的推廣銷售,開端取得良好的業(yè)績；商鋪90%左右預(yù)定一空，但因為沒有制定合理的有效的緊密性營銷策略，導(dǎo)致現(xiàn)在銷售業(yè)績平平；2）取得良好開端后,銷售工作沒有持之以恒，導(dǎo)致首付款及其它至今未達到預(yù)期;并在多次與預(yù)定客戶溝通中沒有突破僵局,形成現(xiàn)在尷尬局面（退

6、款、不利聲音等）3）項目延后開業(yè),在開發(fā)商發(fā)生工期、開業(yè)等延后時，沒有及時的與預(yù)走客戶有效溝通，致使百姓形成羊群跟風(fēng)效應(yīng)，并影響了其它觀望客群的購買信心。4）開發(fā)企業(yè)對項目的變故事件，沒有作岀充分應(yīng)對，任其企業(yè)內(nèi)部人員及周圍所謂消息人士散布不統(tǒng)一、不確走得各類說辭，導(dǎo)致客戶群的搖擺于質(zhì)疑;5）銷售及市場推廣政策制走不完善，導(dǎo)致如銀行貸款、目標(biāo)客群的甄選、開發(fā)節(jié)奏的掌控（開工、銷售、開業(yè)等）等太多工作需要確定完善;就現(xiàn)在項目節(jié)點設(shè)想，時間緊迫、不可預(yù)知因素太多；6）開發(fā)企業(yè)自身項目組建結(jié)構(gòu)不健全,工程部、財務(wù)部、市場部、（銷售部、招商部

7、）、運管公司等沒能按項目節(jié)點及時組建到位，導(dǎo)致企業(yè)掌控局面變被動。7）延遲開業(yè)時間,錯過有力商機;因本項目啟動較早z并引起市場的足夠關(guān)注，但開發(fā)商沒有乘勝追擊,反而讓興東、康樂兩大商業(yè)大鱷搶占先機,從而導(dǎo)致繁榮大街整體商業(yè)氛圍南移，對項目再次銷售的推廣、價格、目標(biāo)客群的鎖走都形成很大阻力。8）項目形象樹立不足、前期聲音基本淹沒；借助招商全面啟動階段，重新聚焦目標(biāo)客群，覆蓋全縣城區(qū)、重新銷售項目商鋪，已招商帶動銷售.從而實現(xiàn)項款。9）繁榮大街道路整修，道路施工勢必又會帶來兩邊商業(yè)、百姓岀行、生活環(huán)境等眾多不利聲音；而道路整修時間又在五一

8、期間,勢必影響項目開業(yè)人流與商街氛圍。10）—個項目的黃金銷售周期是有限的，雖然商鋪不像住宅那樣具有突出的年度波動周期，但季節(jié)和氣候的影響、年度周期的影響仍不容忽視;我們已錯過開盤期、蓄水期、強銷期；必須抓住商街最后一個