銀城地產(chǎn)南京城東養(yǎng)老項目(壓縮)

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1、銀城地產(chǎn)城東養(yǎng)老項目基地概況項目定位客戶研究運營模式溢價策略技術(shù)細節(jié)闊別十載，榮歸城東。銀城南京紫金山養(yǎng)老項目簡介現(xiàn)狀趨勢到21世紀(jì)中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%截止2013年，我國60歲以上的老年人已達到2.02億，占全國總?cè)丝诘?4.8%依據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進入老齡化社會第一階段1990~20031990201020

2、30204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進程第二階段2003~2020第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~15.6%老齡化比率15.6~27.4%20202000項目立地條件新街口10km1.4km項目位于南京主城城東板塊，距離新街口直線距離10km，距離馬群交通樞紐1.4km，北倚寧杭、南靠繞城，交通便利森林摩爾，4萬方招商花園城，6萬方中青旅&中垠，10萬方紫金華府，6萬方項目1.5km半徑內(nèi)分布森林摩爾街區(qū)、紫金華府、招商花園城、中青旅&中垠商業(yè)綜

3、合體，商服體量約36萬方，醇熟生活配套項目位于紫金山南麓，距離紫金山植被區(qū)僅500m；環(huán)境宜人深耕南京二十一載，誠意正心。銀城紫金華府五礦紫金山麓，南環(huán)陵路耳順之年，需要的不止是陪伴2015，銀城地產(chǎn)傾心打造“給父母最好的禮物”適老住宅（70年產(chǎn)權(quán)）9萬方醫(yī)護型老年公寓6萬方三級甲等老年康復(fù)醫(yī)院3萬方簽約洽談：江蘇省人民醫(yī)院ABCD紫金華府五礦2014G53項目為棲霞區(qū)馬群街道馬群大道3號地塊東至鐘山學(xué)院南至規(guī)劃道路西至規(guī)劃道路北至鐘山學(xué)院、國有土地銀城2014G97分區(qū)編號用地性質(zhì)用地面積容積率地上建面合計建筑高度建筑密度綠地率集中

4、綠地A老年公寓用地23167.61.754054394703≤35≤30≥35——B老年公寓用地36106.71.554160≤24≤30≥35——C醫(yī)療衛(wèi)生用地30917.813091890959≤24≤40≥30——D醫(yī)療衛(wèi)生用地30020.4260041≤24≤40≥30——C分區(qū)須建設(shè)老年康復(fù)醫(yī)院，床位數(shù)≥400張，D分區(qū)須建設(shè)醫(yī)護型老年公寓，床位數(shù)≥1000張中垠項目地塊價值/屬性詮釋8環(huán)紫金山一線地段，中等規(guī)模，中低密度，南京市第一幅醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)。強勢條件弱勢條件規(guī)模因素人文因素自然資源規(guī)劃限制區(qū)域認知地塊本體地塊規(guī)模

5、中等，可塑性強，規(guī)劃物業(yè)類型豐富。鐘山學(xué)院有一定養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)運作基礎(chǔ)，未來可充分借勢。項目周邊環(huán)布大學(xué)、科研院所等，高知、專業(yè)氛圍濃厚，為項目的高端客群奠定基礎(chǔ)。項目北側(cè)可遠眺紫金山，生態(tài)景觀環(huán)境較突出。地塊內(nèi)部坡地也可營造出特別賣點。A地塊相對獨立于BCD地塊，影響整體規(guī)劃布局。地塊均有限高限制，不利于充分利用容積率。地處棲霞區(qū)，存在一定的區(qū)域認知與認同抗性。南側(cè)視線開敞，但臨快速干道，有一定噪音污染。A地塊短期內(nèi)受中山學(xué)院教學(xué)及操場活動影響?；馗艣r國家政策客戶研究運營模式溢價策略技術(shù)細節(jié)項目用地是南京政府首次推出的養(yǎng)老社區(qū)專項用地。

6、土地總價18億基地概況項目定位客戶研究運營模式溢價策略技術(shù)細節(jié)20客戶分析/調(diào)研客群特征調(diào)研技術(shù)說明調(diào)查時間：2015年3月12日-3月16日調(diào)研對象：年齡分布較為均勻，40歲及以上人群比重超過九成本地常住人口總樣本量：問卷回收201份，對明確不選擇銀城項目的22份問卷給予剔除，最終形成179份有效問卷。職業(yè)特征黨政機關(guān)/事業(yè)單位/部隊國有/集體企業(yè)民營/私營企業(yè)外資企業(yè)個體商戶/自由職業(yè)其他35.2%31.8%15.1%1.1%8.4%8.4%職務(wù)特征科教文衛(wèi)專業(yè)人士企業(yè)中高層管理人士機關(guān)/事業(yè)單位干部普通職員民營企業(yè)股東/合伙人其

7、他18.4%24.0%21.2%18.4%5.6%12.3%專科及以上74.9%人文層次高具備高端養(yǎng)老客群特征中青年人群收入高，除工資外有理財和房租收入；老年人群經(jīng)濟條件獨立，養(yǎng)老完全可以靠自己。21客戶分析/老人生活方式-經(jīng)濟狀況大部分人員有退休金收入；1/3人員繼續(xù)工作，有工資性收入；子女給予的比重也達到三成。收入多元化。除工資性收入外，三成人員有理財性收入，2成人員人有房租收入。收入高。超半數(shù)人員家庭年收入10-50萬之間，近4%人員收入在50萬以上。收入比較高。年收入20-100萬人群比重超過四成。55歲中青年人群財產(chǎn)比較雄厚

8、；社會財富沉淀也在老人手中，他們絕大多數(shù)人擁有自己的房產(chǎn)。22客戶分析/客群生活方式-經(jīng)濟狀況絕對多數(shù)人群擁有不動產(chǎn)；近半數(shù)人群具有銀行存款資產(chǎn)；不少人員也有保險、股票、基金、信托等資產(chǎn)。N=70N=10955歲以下人群