案例分析(具體分析)

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1、案例分析（具體分析）案例一：業(yè)主房款未還清，物業(yè)服務(wù)公司是否有權(quán)停水停電？1.在該案例中存在兩種法律關(guān)系，一是房屋買賣關(guān)系，一是物業(yè)服務(wù)關(guān)系。在房屋買賣法律關(guān)系中，買方承擔(dān)支付房款的義務(wù)，享受取得房屋所有的權(quán)利；在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中，業(yè)主（非業(yè)主使用人）承擔(dān)支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，享有接受物業(yè)企業(yè)服務(wù)的權(quán)利。在一般法律關(guān)系中，權(quán)利與義務(wù)應(yīng)是對等的。2?該案例中的王某，同時房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)服務(wù)關(guān)系的主體。其未按期繳納房款，說明其沒有履行應(yīng)盡的義務(wù)，因此，他應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)公司可以按照購房

2、合同的規(guī)定，要求王某承擔(dān)支付剩余房款、違約金及利息等責(zé)任，甚至可以要求解除合同等。但王某已經(jīng)按照物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定交納了物業(yè)服務(wù)費(fèi)，，意味著他在物業(yè)服務(wù)法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)當(dāng)?shù)玫酵晟频奈飿I(yè)服務(wù)，其他人（包括開發(fā)企業(yè)）不能對這種權(quán)益進(jìn)行侵害。3?因此，開發(fā)企業(yè)要求物業(yè)服務(wù)公司用停水、停電、停氣的方式促使王某繳納房款的做法，是對其合法權(quán)利的妨害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。而物業(yè)服務(wù)公司按照開發(fā)企業(yè)要求對王某的做法，是違反了物業(yè)服務(wù)合同的約定，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。案例二：業(yè)主出差在外，家中被盜誰應(yīng)承擔(dān)責(zé)

3、任？1.物業(yè)公司是否應(yīng)進(jìn)行賠償應(yīng)作具體分析。2.根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，物業(yè)管理，一般是指根據(jù)業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他組織的委托，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)、修繕、管理，對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序、交通、消防等事項提供協(xié)助管理或者服務(wù)的活動。小區(qū)物業(yè)對于業(yè)主的人身財產(chǎn)安全并不承擔(dān)任何責(zé)任。法律上的權(quán)利和義務(wù)是對等的。在江先生家失竊這件事中，物業(yè)公司承擔(dān)的秩序維護(hù)義務(wù)與其收取的秩序維護(hù)費(fèi)用也應(yīng)是對等的。因為物業(yè)公司是以提供服務(wù)來收取微薄的費(fèi)用，而現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)公司收取的物業(yè)費(fèi)中僅有小部分包含秩序維護(hù)費(fèi)，如

4、果僅以此來讓物業(yè)公司對業(yè)主的人身和財產(chǎn)損害承擔(dān)一切責(zé)任，這顯然違反了《民法》的公平原則，對物業(yè)公司是不公平的。因此，物業(yè)公司不應(yīng)對江先牛家失竊所造成的損失承擔(dān)責(zé)任。3?如果江先生能夠舉證物業(yè)公司的秩序維護(hù)工作有瑕疵，如物業(yè)公司不能提供監(jiān)控錄像或有證據(jù)證明巡邏人員沒有盡到責(zé)任，以及其他問題，對以追究物業(yè)公司的責(zé)任。案例三：沒有合同依據(jù)，出了問題怎么辦？1.物業(yè)公司沒有與業(yè)主訂立書面物業(yè)服務(wù)合同違背了《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定。雖然《合同法》允許合同有口頭形式，但也同時規(guī)定：法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書而形

5、式的，應(yīng)當(dāng)采用書而形式?？陬^形式適用于標(biāo)的較小、即時清結(jié)的民事活動。本案就是因為物業(yè)公司沒有與業(yè)主簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同，導(dǎo)致了糾紛的發(fā)生。1.如法院通過調(diào)查，能夠證明物業(yè)公司的確為小區(qū)管理支付了費(fèi)用，且證明每筆支出的和理性和正當(dāng)性（確認(rèn)物業(yè)公司是把錢花在小區(qū)必須修繕、養(yǎng)護(hù)和管理的地方上），又與早先約定的日常管理事項大致相同，業(yè)主就應(yīng)以公平、公止的原則而不是以合同為依據(jù)支付物業(yè)公司所墊支的費(fèi)用。2.合同形式違法并不必然導(dǎo)致合同無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定,當(dāng)事人未采用書面形式，一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方

6、接受的，該合同成立。案例四：承租人是否受業(yè)主公約的約束？法院的判決依據(jù)三個方面：1.全體業(yè)主均應(yīng)受業(yè)管理規(guī)約的約束。業(yè)主之所以受管理規(guī)約的約束，是因為其擁有物業(yè)區(qū)域內(nèi)公共部位的共有權(quán)。基于該共有權(quán)，全體業(yè)主通過業(yè)主大會共同決議公共事務(wù)的管理?！豆芾硪?guī)約》經(jīng)業(yè)主大會審議通過生效并經(jīng)業(yè)主簽字，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人具有約束力。2?非業(yè)主使用人也應(yīng)受管理規(guī)約的約束。承租人、借用人等非業(yè)主使用人所使用的是業(yè)主的房屋，而業(yè)主的房屋存在與他人相互聯(lián)系的共有的部分。正是這一共有部分使得業(yè)主利用自

7、己房屋的行為受到管理規(guī)約的約朿。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)吋，應(yīng)當(dāng)將業(yè)管理規(guī)約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同的附件，它對受讓人或者承租人具有同等約束力。1.業(yè)主有監(jiān)督非業(yè)主使用人遵守管理規(guī)約的義務(wù)業(yè)主將自己的房屋出租或出借給他人使用后，并非脫離管理規(guī)約的約束，因為其仍為物業(yè)所有權(quán)人，仍要受管理規(guī)約的約束，仍要履行業(yè)主公約設(shè)定的義務(wù)一一監(jiān)督承租人或借用人遵守管理規(guī)約的義務(wù)，并承擔(dān)連帶責(zé)任。