揚州某商業(yè)廣場營銷策劃

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1、揚州某商業(yè)地產(chǎn)項目策劃方案目錄上篇——項冃面臨的市場狀況一、XX廣場所在地商業(yè)發(fā)展狀況3二、揚州市商業(yè)地產(chǎn)市場狀況7三、XX廣場有關情況12下篇——營銷推廣思路一、核心是信心15二、關鍵是推廣18三、根木是銷售22四、支持是物業(yè)29上篇項目面臨的市場狀況認識帀場的意義：一切策劃的基礎是市場，脫離當?shù)赜蓤龅牟邉澥强罩袠情w，在房地產(chǎn)策劃業(yè)摸爬滾打多年的我們深諳此道。為把握揚州市商業(yè)地產(chǎn)的狀況，我們數(shù)下?lián)P州進行專門調(diào)研。一、XX廣場所在地商業(yè)發(fā)展狀況導讀：該部分將就以下問題進行冋答1、XX廣場所在地商業(yè)競爭態(tài)勢怎樣？2、XX廣場面臨的與其直接競爭的商場有哪些？它們的經(jīng)營狀況如何1、揚州市商業(yè)發(fā)展的

2、態(tài)勢自隋朝開大運河以來，揚州就是江南的重鎮(zhèn)之一。自古以來商業(yè)一直十分的興旺發(fā)達，尤其是明清時期，揚州的經(jīng)濟有了很大的發(fā)展，鹽商之富卬于天下，因此可以說揚州是一個有傳統(tǒng)商業(yè)經(jīng)營底蘊的城市。揚州商業(yè)正在形成“點、線”明晰的布局形態(tài)特征，即“一點”——城市中心區(qū)域文昌閣商圈,短期內(nèi)這一商圈的主體地位還不可能動搖，文昌閣商圈適宜于形成和強化構(gòu)筑百貨、飲食消費和金融中心；東區(qū)適宜于形成以陽光城、曲江百貨市場、蘇寧羅城店、水果蔬菜水產(chǎn)品小商品批發(fā)市場等為主體的商貿(mào)、物資線狀形態(tài)供應基地；西區(qū)適宜于形成以鐵路西站、會展中心、來鶴臺、廣潤發(fā)、和江路等為主體構(gòu)筑的“十字”交叉線狀客流、會展、本城區(qū)配套服務中心

3、；南區(qū)適宜于形成以大唐世家、新世紀大酒店、揚州商城、東方銀座、九洲大廈、待建106號地塊商業(yè)項目等為支撐的條線形商貿(mào)和專業(yè)市場中心，該中心可以江陽路一線實現(xiàn)進一步延伸；北區(qū)則宜形成以旅游景點、旅游產(chǎn)品市場、旅游配套服務為優(yōu)勢資源的休閑旅游服務業(yè)帶狀中心。2、揚州市主耍商場情況A：萬家福商場萬家福商場位于汶河北路1號，是揚州地區(qū)首家中外合資商業(yè)零售企業(yè)，營業(yè)面積1.8萬平方米，年銷售額達1?8億元。內(nèi)外部裝修一般，經(jīng)營檔次中高檔。營業(yè)樓層包括地上6層、地下1層。經(jīng)過2002年的大樓擴建工程，商場進一步擴大了經(jīng)營規(guī)模，改善了硬件條件。萬家福商場以穿著類商品為主，經(jīng)營眾多優(yōu)秀品牌。(1)區(qū)域功能劃

4、分B1：白貨超市、醫(yī)藥1F：化妝品、女式鞋包、黃金珠寶、鐘表1/2F：工藝禮品2F：少女服飾、飾品3F：淑女服裝、內(nèi)衣、針織品4F：男士服飾、男式皮鞋5F：運動用品、運動服飾、童裝、床上用品6F：辦公用品、小家電、照相器材、燈具、宏圖三胞賣場7F：員工餐廳8F：倉庫、辦工區(qū)（2）經(jīng)營特點中偏高檔專業(yè)經(jīng)營，以服飾為主。（3）經(jīng)營費用主耍是由廠家或品牌代理商入場經(jīng)營，進場費用3000元（不退，面積不限），一般需要保底經(jīng)營（規(guī)定最低營業(yè)額），不收取租金和水電費，采取銷售額扣點方式，一般服飾、化妝品和皮具等扣點數(shù)為24-25%左右。如果是國際品牌還將給予政策優(yōu)惠。（4）經(jīng)營狀況萬家福商場已有十余年的

5、經(jīng)營歷史，在揚州有著較高的知洛度，經(jīng)營狀況良好。商城三樓經(jīng)營的有國內(nèi)知名品牌的女裝專柜，也有一些中低檔的女裝柜臺，此外還有一些男裝、針織品等。經(jīng)營類別較多，布局狹小雜亂，整體檔次不高，但客流量較大。B：金鷹國際商城金鷹國際商城位于市中心汶河南路120號，是揚州冃前最頂級的百貨購物中心。前身是揚州市百貨商店，后由于經(jīng)營管理不善被金鷹國際集團收購。金鷹國際地上樓層共六層，內(nèi)外部裝修氣派豪華。經(jīng)營面積約3.5萬nV,主要經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的百貨用品。年銷售額約2億，居揚州商業(yè)零售行業(yè)Z首。（1）區(qū)域功能劃分1F：北區(qū)：化妝品、女鞋、鐘表、照相器材南區(qū)：黃金珠寶、箱包皮具、手機、副食品2F：女性服飾

6、、飾品、內(nèi)衣3F：男性服飾、內(nèi)衣、羊毛羊絨4F：運動休閑、運動器材、運動鞋、運動包辦公區(qū)5F：童裝、兒堇用品、玩具、樂器、電子文化用品6F：床上用品、家居飾品、小家電、工藝品、保健器材（2）經(jīng)營特點力向名品、規(guī)模方向發(fā)展。以國際知名高檔精品白貨為主流。（3）經(jīng)營費用無進場費，只需收3000元保證金（只收一次），退場后二個月內(nèi)無任何問題全額退還。無場地租金和水電費，只收取銷售額的扣點，扣點標準與萬家福相近，商鋪為金鷹所有，不對外銷售。（4）經(jīng)營狀況金鷹國際商城開業(yè)已有兩年多。經(jīng)過兩年多的經(jīng)營，不斷地調(diào)整經(jīng)營品種，已經(jīng)被公認為揚州市最高檔的購物場所，經(jīng)營狀況良好。三樓主耍經(jīng)營運動服飾及用品，布局

7、寬敞整齊，客流量較大。C：百盛商業(yè)大廈揚州百盛商業(yè)大廈有限公司系揚州市商貿(mào)局與馬來西亞金獅集團合資經(jīng)營的大型綜合性百貨商場，位于城區(qū)繁華地段文昌中路98號，面積2萬平方米，經(jīng)營15個大類5萬多種商品。目前新近裝修過，硬件設施較好。（1）區(qū)域功能劃分B1：超市、家電1F：皮具、化妝品、珠寶、照相器材、鐘表、手機2F：女裝、女休閑裝、飾品、美容院3F：男裝、男休閑裝4F：家居床上用品、文化用品、羊毛衫、兒童用品、