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1、第一部分:項(xiàng)目所在區(qū)域市場分析一、項(xiàng)目所在區(qū)域簡介：杭州位于中國東南沿海，浙江省省會，副省級城市，長三角的副中心城市。浙江省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，中國東南重要交通樞鈕。杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，有“錢塘自古繁華”之稱。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力躋身全國大中城市前十位，各項(xiàng)指標(biāo)據(jù)位于全國前列。地塊位于杭州東部下沙區(qū)域，錢塘江下游，處于杭州灣的南部位賈。位于杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，四至范圍為東至22號大街，南至金隅觀瀾時(shí)代，北與20號大街，西至19號大街。項(xiàng)冃區(qū)位圖?2用地規(guī)模地塊的用地面積為72000平方米，詳見用地線紅圖。二、項(xiàng)目所在區(qū)域市
2、場特征：1、環(huán)境分析:根據(jù)杭州市“構(gòu)筑大都市、建設(shè)新天堂”的戰(zhàn)略冃標(biāo)，以杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)為核心的杭州城市東部178平方公里是杭州大都市的副屮心（即下沙）。建設(shè)目標(biāo)是以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)為基礎(chǔ)，集教育科研、商務(wù)居住等功能的花園式生態(tài)型的現(xiàn)代化新城。圍繞這一目標(biāo)，杭州開發(fā)區(qū)正在全面實(shí)施由”建區(qū)“到“造城”的戰(zhàn)略調(diào)整，全進(jìn)進(jìn)城市化進(jìn)程,大力培育發(fā)展城市功能。當(dāng)前，正在全面推進(jìn)下沙新城行政商務(wù)中心區(qū)（8平方公里）、軌道交通、連接主城的快速公路和城市快速公交等重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。并充分利用13公里的錢塘江江景資源，
3、打造杭州東部最人的生態(tài)濕地公園，規(guī)劃建設(shè)15萬人居住規(guī)模的沿江大型生態(tài)居住區(qū)，建設(shè)福雷徳文化廣場、華元十六街區(qū)、西子陽光商城、金池商貿(mào)等一批大型商貿(mào)設(shè)施，全面提升城市形象和城市功能，努力把開發(fā)區(qū)建設(shè)成為現(xiàn)代化、國際化、人文化的城市副中心。杭州政府提出城市東擴(kuò)，錢江新城CBD核心區(qū)的開放使用，錢江新城二期規(guī)劃出爐，地鐵一號線的全面開工，帶動城東樓市一路飄紅，杭州東部原本被低估的價(jià)值正在不斷的發(fā)現(xiàn)和釋放。在世紀(jì)之交，為迎接經(jīng)濟(jì)全球化和我國加入WTO的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，為加快杭州城市現(xiàn)代化建設(shè)，為保護(hù)歷史文化名城，適應(yīng)”構(gòu)
4、筑大都市、建設(shè)新天堂“的需要，杭州市委、市政府提岀了杭州城市“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)、跨江發(fā)展”、”東動、酋靜、南新、北秀、中興的戰(zhàn)略步驟，即將長期以來形成的以西湖為核心的團(tuán)狀空間形態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的分散組團(tuán)形態(tài)，杭州的城市發(fā)展將由圍繞西湖建設(shè)發(fā)展的“西湖時(shí)代“跨入以錢塘江為依托，跨江、沿江發(fā)展的錢塘江吋代，在錢塘江北岸的城市地理中心位置建設(shè)杭州市城市新中心，也就是杭州錢江新城。2、市場分析：因?yàn)獒绕鸬某善瑯潜P和大學(xué)城而被杭州人熟知，而因?yàn)榈罔F的開通，接下來下沙將要打出的“金名片”是“杭州CBD后花
5、園”。下沙擁有13公里的天然港灣，僅憑沿江的一線風(fēng)景以及15分鐘直達(dá)錢江新城的沿江大道的優(yōu)勢，下沙就完全可以建成沿江的高檔住宅區(qū)，成為杭州CBD的后花園。下沙正崛起成為杭州東部一個(gè)適宜居住的“城”，下沙房地產(chǎn)吸引了世茂、保利、金隅、朗詩、野風(fēng)、華元等眾多品牌房地產(chǎn)商，許多有實(shí)力的開發(fā)商爭先布局下沙。而這種房產(chǎn)界知名品牌的不斷入駐，也使得下沙房地產(chǎn)形成規(guī)模效應(yīng)。接下來開發(fā)區(qū)還將推出不少經(jīng)營性用地，吸引更多有實(shí)力的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，共同打造“宜居下沙”的品牌。3^政策分析：住房消費(fèi)是中國城鎮(zhèn)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級中最大的熱
6、點(diǎn)，也是構(gòu)成本輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的最重要的源頭性需求。保護(hù)好居民住房消費(fèi)熱點(diǎn)是擴(kuò)大消費(fèi)需求、延長經(jīng)濟(jì)景氣周期的關(guān)鍵。一、針對部分房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市住房不良貸款逐漸浮岀水面、房貸違約率上升的苗頭，為有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，信貸部門應(yīng)加強(qiáng)房貸資格審批和監(jiān)管，控制房貸風(fēng)險(xiǎn)，降低不良貸款比例。二、充分、合理地利用房地產(chǎn)存量資源，促進(jìn)租售互補(bǔ)，除了正確引導(dǎo)居民的住房消費(fèi)觀念外，還必須完善房屋租賃的配套措施，解決包括戶籍管理、教育體制、社會保障在內(nèi)的相關(guān)問題，擺脫傳統(tǒng)體制對租賃市場發(fā)展的禁錮與阻礙，解除居民租房的后顧之憂。三、解決房地產(chǎn)企業(yè)
7、融資過于依賴銀行的局面，必須加快推進(jìn)資金來源的多元化和社會化。一是通過增加和擴(kuò)大項(xiàng)目融資渠道和方式，包括上市、股權(quán)、私募、信托等，弱化房地產(chǎn)項(xiàng)目對銀行的融資依賴，提高房地產(chǎn)企業(yè)的自我資金生成和發(fā)展能力。二是引進(jìn)信用公司、基金、投行、房地產(chǎn)經(jīng)營公司等戰(zhàn)略合作伙伴，捉升房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)能力和管理能力。4、競爭：目前主要競爭樓盤有：保利東灣、世茂江濱花園、朗詩國際街區(qū)、伊薩卡國際城以及金偶觀瀾時(shí)代。其中金偶觀瀾時(shí)代與保利東灣非常接近，并且同時(shí)具有江景的優(yōu)勢，競爭較為激勵(lì)。5、發(fā)展趨勢：第二部分項(xiàng)目SWOT分析：一、項(xiàng)
8、目SWOT分析：優(yōu)勢：一、周邊風(fēng)景秀麗，居住環(huán)境怡人，還有獨(dú)特的江景。位于下沙東南部錢塘江畔，東臨錢塘江以及開發(fā)區(qū)沿江大道綠化帶，整個(gè)項(xiàng)目東南面一線面江，擁有1公里長的無遮擋一線江景,同時(shí)項(xiàng)目周邊還有200多米寬的江堤灘涂公園，以及杭州東部非常罕見的原生態(tài)濕地景觀。二、靠近大學(xué)城，人文氣息濃郁。現(xiàn)在人們購房已不僅僅是為了居住，更重要的是為了追求一種生活模式。父母是孩子的第一老師，家園是
