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1、論我國住房抵押貸款風險的防范內容摘要：在我國住房抵押貸款業(yè)務快速發(fā)展的過程中，其金融風險隱患也不斷地暴露出來。為防范於未然，避免住房抵押貸款風險給房地產(chǎn)市場造成的損害，對住房抵押貸款的風險因素進行分析和探討防范風險的措施是必要的關鍵詞：住房抵押貸款風險因素防范近年來，我國住房抵押貸款業(yè)務廣泛發(fā)展，為改善居民居住條件、推動居民住房投資、擴大內需、拉動經(jīng)濟增長做出瞭重要貢獻。但是，在住房抵押貸款業(yè)務快速發(fā)展的同時，也暴露出不少問題，誘發(fā)瞭金融風險隱患的產(chǎn)生。為此，本文在對我國住房抵押貸款的風險因素進行分析的基礎上，提出防范風險的對策建議住房抵押貸款的風險因素分析(—)信用風險信
2、用風險具有綜合性、擴散性、積累性、隱蔽性和突發(fā)性的特點，既是一種不可測量和難以把握的風險，也是銀行抵押貸款面臨的最大風險。因為住房抵押貸款期限都很長，在貸款期間貸款人對借款人的經(jīng)濟狀況既難以預測又無法保持持續(xù)的監(jiān)控，對借款人的信譽、品德、工作狀況難以做到全面準確的掌握，對抵押物在貸款期間的價格損益難以準確評估等，這種潛在的信用風險隨時都可能觸發(fā)，從而造成違約行為借款人的違約行為可分為理性違約和被迫違約兩種。理性違約主要是因為借款人在利益驅動下，停止繼續(xù)還款或由於住房市場價格變動等因素引起的主動違約行為。被迫違約是因為借款人發(fā)生財力困難，無法償還貸款本息的一種違約行為。無論是
3、借款人的被迫違約還是理性違約，都會對發(fā)放住房貸款的銀行產(chǎn)生不良影響。違約行為發(fā)生後，即使銀行能將抵押物變賣，但由於住房市場的價格波動，也可能使其收回的資金額少於貸款餘額，使銀行資產(chǎn)受損。同時，銀行將不得不面對突然改變的資金流量，要重新安排資金使用計劃，而這時資金市場可能發(fā)生利率下降等情況，對銀行構成不利影響（二）流動性風險住房抵押貸款的流動性風險表現(xiàn)在兩個方面。一是目前我國的住房貸款資金來源主要是公積金存款與儲蓄存款，商業(yè)銀行吸收的居民儲蓄存款，一般都不超過五年，大都是短期性的，而住房抵押貸款期限少則三、五年，多則十年、二十年。這種在發(fā)放長期抵押貸款時的短存長貸行為，會降低
4、商業(yè)銀行資產(chǎn)的流動性，產(chǎn)生流動性風險，進而影響銀行的兌付能力。二是商業(yè)銀行持有的住房抵押貸款債權或抵押資產(chǎn)債權不易變現(xiàn)而可能產(chǎn)生兩個方面的嚴重後果。其一喪失瞭在金融市場上更有利可圖的投資機會，增加機會成本帶來的損失；其二當存款人擠提存款或債權人要求貸款人清償債務時，出現(xiàn)資金周轉困難，進而直接導致銀行的破產(chǎn)或倒閉流動性風險與信用風險以及經(jīng)濟周期有著密切的聯(lián)系。因為購房者的個人收入是還款的保證，而其收入同一國的經(jīng)濟發(fā)展周期有著密切關系。當經(jīng)濟周期處於擴張階段時，購房者有著良好的收入，旺盛的購房需求也使房屋的變現(xiàn)不成問題，不論銀行還是個人都對未來充滿著樂觀的預期，銀行的住房抵押貸
5、款餘額大量增加。當經(jīng)濟周期處於衰退階段時，失業(yè)現(xiàn)象大量增加，購房者的收入水平下降，還款能力得不到保證，於是借款人的風險轉為抵押風險，同時經(jīng)濟衰退使得房價急速下跌造成房屋的變現(xiàn)能力下降，抵押風險進一步轉變?yōu)殂y行的不良債權或損失。當這種現(xiàn)象大量出現(xiàn)時，巨額的住房抵押貸款演變成巨額的銀行不良貸款，銀行開始出現(xiàn)流動性風險（三）抵押物風險抵押物風險主要表現(xiàn)為抵押物處置風險和抵押物價格風險。抵押物處置風險表現(xiàn)在兩個方面。一是借款人欺詐行為構成的風險，包括：虛擬抵押、多頭或重復抵押、舊契約抵押等。由於借款人的欺詐行為，使得借款人違約後導致對抵押物處分的糾紛，由此造成花費高昂的處分費用，給
6、貸款人造成損失。二是房地產(chǎn)交易市場不完善構成的風險。目前，在我國貸款人通過拍賣抵押房產(chǎn)所得價款來清償貸款，在實踐中的阻力很大、困難重重，難以實施。抵押物價格風險也有兩個方面的表現(xiàn)。一是抵押物價格的市場風險。抵押房屋隨著經(jīng)濟環(huán)境、房地產(chǎn)市場供求關系的變化和自然磨損而導致市場價格下跌，會給銀行帶來損失。二是抵押物價格的人為風險。借款人在其抵押期限內對房屋的損壞，造成抵押物價格下降，使銀行貸款遭受風險。此外，由於估價人員的過失或故意過高估價以使借款人獲取更多的貸款行為等，這些人為因素都會給銀行貸款造成風險隱患）利率風險住房抵押貸款的利率風險是由其業(yè)務短存長貸的資本結構所決定的。隻
7、要利率發(fā)生波動，無論是漲還是跌，商業(yè)銀行都會遭受損失。如果利率上漲，對借款人來說，借款額度越高，借款期限越長，其影響度也就越大。因為在借款人本來的收入就比較吃緊的情況下，增加的每月還款額無疑會加大借款人的還款壓力，從而使銀行的風險加大。如果利率下降，借款人又有可能從當前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預期的利息收入無法實現(xiàn)（五）提前還款風險個人住房抵押貸款的額度一般都比較大，期限也較長，個人要支付大量的利息，且年限越長，這個比例越大。因此，隻要個人多餘資金的期望投資收益率小於銀行的貸款利率，
