定價(jià)方法和策源

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1、房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)方法與價(jià)格策略所謂價(jià)格策劃，就是地產(chǎn)商為了實(shí)現(xiàn)一定的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)處理各種價(jià)格關(guān)系的活動(dòng)。價(jià)格策劃是整個(gè)地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中極重要的一環(huán)，它不僅包括價(jià)格的制定、定價(jià)技巧的運(yùn)用，同時(shí)還包括在一定的營(yíng)銷條件下，為了實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)商預(yù)期的營(yíng)銷目標(biāo)而協(xié)調(diào)配合營(yíng)銷組合的其它有關(guān)方面，并在實(shí)施過(guò)程中不斷修正價(jià)格策略的全過(guò)程。一、價(jià)格的影響因素地產(chǎn)價(jià)格策劃是在一定的內(nèi)外環(huán)境的背景下進(jìn)行的，將受各種因素的影響，因此價(jià)格策劃必須在對(duì)各種影響因素進(jìn)行深入細(xì)致分析的基礎(chǔ)上制定。1、成本因素在建筑的價(jià)值構(gòu)成中，成本占有重要的地位。發(fā)展商在建造、發(fā)售樓盤時(shí)所投入的各種費(fèi)用，構(gòu)成了樓盤的生產(chǎn)、銷售成本。一般而言，

2、成本是進(jìn)行樓盤定價(jià)的下限，是影響和制約樓盤定價(jià)的重要因素。2、競(jìng)爭(zhēng)因素市場(chǎng)供求關(guān)系的變動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)者價(jià)格策略的改變對(duì)地產(chǎn)商的樓盤定價(jià)有著極大的制約作用3、產(chǎn)品差異市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)在一定程度上表現(xiàn)為差異競(jìng)爭(zhēng)，而差異競(jìng)爭(zhēng)主要集中在產(chǎn)品的差異上，即樓盤本身素質(zhì)及各種賣點(diǎn)的不同上、產(chǎn)品的差異化程度越高，所面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越小，其產(chǎn)品本身的唯一性也越大，價(jià)格也將不再是銷售中的最大難點(diǎn)。此時(shí)產(chǎn)品可以提高定價(jià)。產(chǎn)品差異主要表現(xiàn)在建筑風(fēng)格、戶型、外立面、小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)等方面。建筑風(fēng)格對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響。景觀、環(huán)境設(shè)計(jì)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響。戶型對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的影響。4、購(gòu)房者的心里因素。在逐漸走向成熟的地產(chǎn)市場(chǎng)，地產(chǎn)商的品牌影響力

3、越來(lái)越起作用，如果購(gòu)房者地產(chǎn)商的產(chǎn)品有良好的印象和偏好，地產(chǎn)商對(duì)樓盤定價(jià)時(shí)就有較大的自由度。通常購(gòu)房者在購(gòu)買地產(chǎn)之前會(huì)考慮產(chǎn)品能為自己效用的大小，看產(chǎn)品是否有適合自己要求的特征消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值判斷在不同的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展階段有所不同。5、地產(chǎn)商的目標(biāo)根據(jù)地產(chǎn)商在市場(chǎng)的定位，地產(chǎn)商的發(fā)展目標(biāo)，可有多種定價(jià)方法。如果地產(chǎn)商的目標(biāo)是成長(zhǎng)為市場(chǎng)的領(lǐng)先者，此時(shí)定價(jià)可才去低價(jià)入市的策略，占領(lǐng)鞏固市場(chǎng)份額。（二）項(xiàng)目定價(jià)之目標(biāo)定價(jià)目標(biāo)是指開發(fā)商在制度價(jià)格時(shí)所要達(dá)到的目的和標(biāo)志。通常房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾種定價(jià)目標(biāo)：1、獲取最高利潤(rùn)獲取最高利潤(rùn)幾乎是所有企業(yè)共同的愿望，很多企業(yè)即使是在面臨嚴(yán)峻的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)時(shí)，也

4、在力爭(zhēng)最大的利潤(rùn)2、取得高收益率這是一種以成本為基礎(chǔ)的定價(jià)目標(biāo)，是房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)投資額的一定百分比來(lái)確定期望得到的利潤(rùn)。3、保持價(jià)格穩(wěn)定穩(wěn)定價(jià)格又稱領(lǐng)導(dǎo)者價(jià)格，通常由處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)地位的企業(yè)制度。4、應(yīng)付和避免競(jìng)爭(zhēng)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的價(jià)格都很敏感，不希望與競(jìng)爭(zhēng)者、尤其是對(duì)市場(chǎng)價(jià)格有決定影響的競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)行價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，因此，許多房地產(chǎn)企業(yè)在定價(jià)前，往往廣泛收集信息，仔細(xì)研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的定價(jià)和有關(guān)房屋設(shè)計(jì)、施工、材料、銷售等方面的資料，將自己的產(chǎn)品與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手比較，然后制定本企業(yè)產(chǎn)品的價(jià)格，有意識(shí)地通過(guò)產(chǎn)品定價(jià)去應(yīng)付或避免競(jìng)爭(zhēng)，從而避免在競(jìng)爭(zhēng)中失利。（二）項(xiàng)目定價(jià)的方法定價(jià)方法，是企業(yè)為了在目

5、標(biāo)市場(chǎng)上實(shí)現(xiàn)定價(jià)目標(biāo)，從而給產(chǎn)品制度的一個(gè)基礎(chǔ)價(jià)格或浮動(dòng)范圍的方法。房地產(chǎn)企業(yè)的定價(jià)方法通常有成本導(dǎo)向定價(jià)、需求導(dǎo)向定價(jià)、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和可比樓盤量化定價(jià)法四類。1、成本導(dǎo)向定價(jià)成本導(dǎo)向定價(jià)是以成本為中心，是一種按賣方意圖定價(jià)的方法。其基本思路是：在定價(jià)時(shí)，首先考慮收回企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中投入的全部成本，然后加上一定的利潤(rùn)。成本導(dǎo)向定價(jià)主要是由成本加成定價(jià)法、目標(biāo)利潤(rùn)定價(jià)法和售價(jià)加成定價(jià)法三種方法構(gòu)成。（1）成本加成定價(jià)方法這是一種最簡(jiǎn)單的定價(jià)方法，就是在單位產(chǎn)品成本的基礎(chǔ)上，加上一定比例的預(yù)期利潤(rùn)作為產(chǎn)品的售價(jià)。它的計(jì)算公式為：?jiǎn)挝划a(chǎn)品價(jià)格：?jiǎn)挝划a(chǎn)品成本*（1+加成率）其中，加成率為預(yù)期利潤(rùn)

6、占產(chǎn)品成本的百分比