房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段的成本控制

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1、目前，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸整體進(jìn)人調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也隨之增大。“正確的決策是成功的開始”，因此，本文針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的源頭——決策階段，來分析這一環(huán)節(jié)的成本控制問題。一、建立科學(xué)的評(píng)價(jià)指標(biāo)體系第一，規(guī)劃評(píng)價(jià)指標(biāo)主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設(shè)施配套、交通等因素。第二，設(shè)計(jì)方案評(píng)價(jià)指標(biāo)要考慮性價(jià)比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟(jì)性、采光、通風(fēng)、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。第三，市場(chǎng)定位評(píng)價(jià)指標(biāo)是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查資料和市場(chǎng)預(yù)測(cè)結(jié)果為基礎(chǔ)，就租售價(jià)格、租售率、租售對(duì)象、物業(yè)管理費(fèi)等建立評(píng)價(jià)指標(biāo)。第四，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)需要考慮財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和綜

2、合評(píng)價(jià)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)根據(jù)現(xiàn)行財(cái)稅制度和價(jià)格體系，計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)收入和財(cái)務(wù)支出，分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力、清償能力以及資金平衡情況，判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)等：綜合評(píng)價(jià)是從區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，分析和計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，判斷項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)合理性。以上每個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)所包含的因素，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本都有直接或間接的影響。比如建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比，它反映用地合理性情況，是城市管理的控制性指標(biāo)。容積率是反映地塊開發(fā)強(qiáng)度的重要指標(biāo)，無綱量，其內(nèi)涵與“建筑密度”一致，但表述形式不同，容積率=總建筑面積／地塊面積。適當(dāng)提高建

3、筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當(dāng)?shù)慕ㄖ莘e率，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的單位造價(jià)。同時(shí)節(jié)約用地，從而能有效降低整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)資金。二、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選要真正有效的控制工程造價(jià)，在完成市場(chǎng)調(diào)查研究后，必須結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，將技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合，進(jìn)行設(shè)計(jì)多方案比較，力求在技術(shù)先進(jìn)條件下的經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理基礎(chǔ)上的技術(shù)先進(jìn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目方案優(yōu)選，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案，都要進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析和計(jì)算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對(duì)這些方案進(jìn)行比選。在進(jìn)行可供

4、比較方案，優(yōu)選時(shí)，應(yīng)注意各方案之間的可比性，遵循費(fèi)用與效益計(jì)算口徑對(duì)應(yīng)一致的原則，并根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，選擇適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為比選指標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目通常采用的方案優(yōu)選指標(biāo)有：差額投資內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值(NPV)，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案；等額年值，在進(jìn)行方案優(yōu)選時(shí)，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期相同時(shí)，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標(biāo)進(jìn)行方案比選。當(dāng)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，一般宜采用等額年值指標(biāo)進(jìn)行優(yōu)選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標(biāo)或凈現(xiàn)值指標(biāo)進(jìn)行方案優(yōu)選，須對(duì)各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期和計(jì)算方法按有關(guān)規(guī)定作適當(dāng)處理，然后再

5、進(jìn)行優(yōu)選。對(duì)于開發(fā)經(jīng)營(yíng)期較短的出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目，也可直接采用利潤(rùn)總額、投資利潤(rùn)率等表態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案優(yōu)選。對(duì)效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項(xiàng)目方案進(jìn)行優(yōu)選時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，可采用費(fèi)用現(xiàn)值指標(biāo)和等額年費(fèi)用指標(biāo)，直接進(jìn)行項(xiàng)目方案費(fèi)用部分的優(yōu)選。三、提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力房地產(chǎn)市場(chǎng)是資金密集性行業(yè)、資金使用量大，市場(chǎng)的任何波動(dòng)和國(guó)家宏觀政策的調(diào)整都會(huì)影響到項(xiàng)目的收益，嚴(yán)重的可能會(huì)使企業(yè)的資金鏈條斷裂，整個(gè)項(xiàng)目陷入癱瘓。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對(duì)影響項(xiàng)目投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策和市場(chǎng)等因素的分析，了解各因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資

6、收益水平，提出控制風(fēng)險(xiǎn)的方案，有重點(diǎn)地加強(qiáng)對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范和控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的風(fēng)險(xiǎn)有政策風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)等。第一，政策風(fēng)險(xiǎn)近年來，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、有效控制房?jī)r(jià)，采取一系列宏觀調(diào)控政策，雖然效果不明顯，但是政府調(diào)控的決心并沒有改變。房地產(chǎn)政策的改變，尤其是調(diào)整性政策的出臺(tái)，必然導(dǎo)致某些房地產(chǎn)成為犧牲品，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)加大。應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的措施主要是縮短項(xiàng)目的建設(shè)周期，加快項(xiàng)目的銷售進(jìn)度，即使回籠資金。第二，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要由利率、資本金充足率兩個(gè)方面。特別是2007年以來，國(guó)家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調(diào)整，使得一線

7、城市房地產(chǎn)價(jià)格開始下降，投資速度減慢。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導(dǎo)致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)利率風(fēng)險(xiǎn)的措施，主要是預(yù)期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來的房地產(chǎn)投資金融風(fēng)險(xiǎn)，一是在簽訂銀行貸款合同時(shí)，選擇固定利率；二是在評(píng)價(jià)投資方案時(shí)，按可能升高的銀行貸款利率進(jìn)行，預(yù)先就對(duì)銀行貸款利率的提高作出防范措施：三是在進(jìn)行投資方案評(píng)價(jià)時(shí)，對(duì)銀行貸款利率進(jìn)行不確定性分析。充分考慮貸款利率可能帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。第三，