泰來苑別墅+創(chuàng)意策略與營(yíng)銷推廣

《泰來苑別墅+創(chuàng)意策略與營(yíng)銷推廣》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫(kù)。

1、泰來苑別墅創(chuàng)意策略與營(yíng)銷推廣方格智業(yè)機(jī)構(gòu)二〇〇八年八月匯報(bào)提要：[把脈·市場(chǎng)][解讀·項(xiàng)目][分析·定位][重塑·形象][洞見·策略][執(zhí)行·營(yíng)銷][把脈·市場(chǎng)][市場(chǎng)環(huán)境]：整體低迷拐點(diǎn)已顯宏觀市場(chǎng)（國(guó)內(nèi)）后市不明持幣觀望中觀市場(chǎng)（南京）價(jià)格強(qiáng)撐市場(chǎng)平淡微觀市場(chǎng)（別墅）[宏觀市場(chǎng)]:整體低迷拐點(diǎn)已顯各項(xiàng)政策的趨緊抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，從觀望博弈到清醒看淡，開發(fā)商欲加速去化只有降低利潤(rùn)空間的預(yù)期，并有一套行之有效的創(chuàng)新打法才能撬動(dòng)市場(chǎng)堅(jiān)冰。今年對(duì)各家房企的創(chuàng)新能力與營(yíng)銷魄力是一大考驗(yàn)。央視報(bào)道：“斷供”加劇恐慌！深圳部分商業(yè)銀行被卷入“斷供”風(fēng)波。中央級(jí)媒

2、體披露深圳八成炒房客成為負(fù)翁，加劇全國(guó)樓市恐慌情緒，形成更廣泛的觀望潮！[宏觀市場(chǎng)]:新華社發(fā)文：不能“救市”！新華社發(fā)文：稱“開發(fā)商只能賺不能虧、只能多賺不能少賺的心態(tài)從政策上不能助長(zhǎng)”。明確釋放繼續(xù)從緊信號(hào)。[宏觀市場(chǎng)]:四大證券報(bào)同時(shí)刊文：“銀根”繼續(xù)緊縮！中國(guó)證券報(bào)標(biāo)題《從緊貨幣政策仍需堅(jiān)持》；上海證券報(bào)標(biāo)題《貨幣信貸增幅明顯回落從緊貨幣政策仍需堅(jiān)持》；證券時(shí)報(bào)標(biāo)題《緊縮政策效果良好加息預(yù)期明顯減弱》；證券日?qǐng)?bào)標(biāo)題《從存貸款增減看宏調(diào)三點(diǎn)預(yù)期》。[宏觀市場(chǎng)]:退房潮、退地潮全國(guó)風(fēng)起云涌！[宏觀市場(chǎng)]:[中觀市場(chǎng)]:后市不明持幣觀望南京市場(chǎng)成交大幅

3、萎縮，降價(jià)風(fēng)起，前景難測(cè)，客戶持幣觀望。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)分析，只有瘋狂降價(jià)的板塊，才能拉動(dòng)銷售。2008年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量暴跌，商品房成交套數(shù)跌幅近半，躋身全國(guó)“第二”。[中觀市場(chǎng)]:2008年下半年開局不力，交易量進(jìn)一步萎縮。進(jìn)入8月，成交量再現(xiàn)新低。[中觀市場(chǎng)]:住宅價(jià)格同比增幅持續(xù)回落。[中觀市場(chǎng)]:南京房?jī)r(jià)提前上漲，提前回落，漲跌周期在全國(guó)之前。[中觀市場(chǎng)]:[微觀市場(chǎng)]:價(jià)格強(qiáng)撐市場(chǎng)平淡波動(dòng)行情蔓延及別墅市場(chǎng)，各別墅樓盤強(qiáng)撐價(jià)格，雖未呈現(xiàn)大幅降價(jià)態(tài)勢(shì)，但銷售量銳減，市場(chǎng)平淡。山河水開盤日期：2008年7月16日推出房源：蘭溪組團(tuán)36

4、席中央別墅銷售價(jià)格：550萬/套銷售情況：據(jù)稱目前剩余20套左右，根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，至今僅成交一套。[微觀市場(chǎng)]:綠城玫瑰園開盤日期：2008年6月25日推出房源：一期最后8套房源，連同前期剩余房源，目前可售房源16套。銷售價(jià)格：每套1000萬左右。銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，至今成交一套。[微觀市場(chǎng)]:棲園開盤日期：2008年4月9日推出房源：推出疊加別墅、聯(lián)排別墅共256套銷售價(jià)格：疊加12000元/㎡，聯(lián)排15000元/㎡銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，開盤至今共銷售24套。目前每月保持2-3套的走量。[微觀市場(chǎng)]:山水風(fēng)華開盤日期：20

5、08年4月12日推出房源：三期疊加別墅3棟共42套銷售價(jià)格：9000-10000元/㎡銷售情況：開盤至今銷售20套左右。目前市場(chǎng)行情下，每月成交2-3套。[微觀市場(chǎng)]:依云溪谷開盤日期：2008年6月22日推出房源：二期54套雙拼別墅銷售價(jià)格：15500元/㎡起售，均價(jià)16000元/㎡銷售情況：二期房源分兩個(gè)波次推出，第一波次30套，開盤當(dāng)日認(rèn)購(gòu)達(dá)70%，至7月中旬，第一波次房源全部售罄；目前在售第二波次24套。優(yōu)惠活動(dòng)：開盤當(dāng)日9.4折優(yōu)惠[微觀市場(chǎng)]:奧斯博恩開盤日期：2008年4月4日推出房源：御景軒11-14幢共90套疊加銷售價(jià)格：疊加均價(jià)520

6、0元/㎡左右；聯(lián)排均價(jià)6000元/㎡，獨(dú)棟均價(jià)9500元/㎡左右。銷售情況：根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，開盤至今共成交14套。優(yōu)惠活動(dòng)：推出“買一贈(zèng)一”活動(dòng)，170㎡的兩層別墅，底層30多㎡的空間只按建安成本約1000多元/㎡出售。[微觀市場(chǎng)]:別墅市場(chǎng)受房市低迷氣候影響，銷量下滑。高檔別墅價(jià)格強(qiáng)撐，雖未降價(jià)，但成交萎縮，呈現(xiàn)有價(jià)淡市之態(tài)；經(jīng)濟(jì)型別墅明折暗扣，別墅市場(chǎng)暗潮涌動(dòng)。[微觀市場(chǎng)]:[解讀·項(xiàng)目]長(zhǎng)江之濱，老山腳下，泰山寺旁中式建筑，江南園林，獨(dú)棟別墅產(chǎn)品成型，園林養(yǎng)成，風(fēng)韻別致純粹性，私密性，唯一性[理性解讀]——正價(jià)值點(diǎn):傳承古典人文精神實(shí)驗(yàn)現(xiàn)代生活

7、理念[理性解讀]——負(fù)價(jià)值點(diǎn):外部環(huán)境不甚理想神前廟后風(fēng)水欠佳雖有三分姿色尚欠七分妝扮蒙塵的美玉[感性解讀]——總體評(píng)價(jià):美玉應(yīng)該如何妝扮呢？[問題發(fā)現(xiàn)]首要關(guān)鍵是：項(xiàng)目的定位是什么？[分析·定位]討論項(xiàng)目的定位，歸根結(jié)底研究的是產(chǎn)品與客戶。產(chǎn)品：別墅是什么？客戶：客戶買什么？[項(xiàng)目定位]別墅是什么？[項(xiàng)目定位]別墅是居住的最高享受級(jí)別別墅更靠近自然的奢侈消費(fèi)品別墅是有天有地有院子的居住空間別墅是什么？[項(xiàng)目定位]別墅是物質(zhì)的，但更大程度上是一種精神消費(fèi)品!別墅檔次越高，這個(gè)特征就越明顯!客戶在買什么？[項(xiàng)目定位]客戶在買一個(gè)能夠給他想像中的體驗(yàn)空間客戶

8、在買一個(gè)能夠界定自我身份的標(biāo)簽客戶在買什么？[項(xiàng)目定位]感動(dòng)/標(biāo)榜/實(shí)現(xiàn)別墅是超