中國青城策劃方案

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1、中國青城策劃案 目錄 前言 市場分析 一、大市場環(huán)境 二、成都別墅及小型住宅市場特性 三、青城山區(qū)域市場特性 產(chǎn)品分析 一、本項目概況 二、本項目關(guān)鍵制勝點 三、本項目優(yōu)劣勢分析 投資回報分析 一、建筑成本 二、銷售成本 三、市場價格預(yù)測 四、投資回報計算 策劃銷售 一、本項目策劃重點 二、銷售準(zhǔn)備工作重點 三、推盤時機 四、造勢運動 市場分析 一、大市場環(huán)境 1、利多因素 a、政府堅持以擴大內(nèi)需牽動經(jīng)濟，采取各種措施鼓勵消費者購房、購車，并且伴隨基建的規(guī)?；l(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。 b、美國自9.11事件后

2、，經(jīng)濟復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這有利于全球經(jīng)濟穩(wěn)定，鼓舞消費信心。 2、利少因素 a、WTO的加入反而在近期造成消費真空，持幣人群增多，購房、購車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點。 b、股市動蕩，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟不穩(wěn)定所帶來的風(fēng)險。 二、成都別墅及小型住宅市場特性 1、二環(huán)路以內(nèi)小型住宅 以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部優(yōu)勢，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語中常見的一個詞，它正確反映了這批樓盤的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類住宅的別墅特征非常牽強。 2、二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅 錦繡花園

3、、錦官新城、中華園等等，宣揚高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點把外國別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實生活巧妙結(jié)合，滿足消費者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢想。不足之處在于，它們依然不能寧靜致遠，過于喧囂，并且容積率偏高。 3、成都近郊的小型住宅 從青城山、龍泉、文家場到華陽，小型住宅都擁有一定的市場，它們宣揚的最大賣點是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院

4、居家方式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級住宅的風(fēng)范相去甚遠，更談不上豪華享受。與本案的國際性、豪華性、實用性、珍藏性不可并論。 三、青城山區(qū)域市場特性 1、客戶群體 a、企事業(yè)機關(guān)單位灰色收入人群 b、中產(chǎn)階級 c、企業(yè)、公司等單位自用 d、文化、藝術(shù)、體育圈人士 2、產(chǎn)品特點 a、別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2—300m2豐富多彩 b、主推環(huán)境優(yōu)勢 c、強調(diào)休閑生活方式的重要性 d、在宣傳中把渡假與投資結(jié)合 e、均居于青城山腳下，借勢發(fā)揮有近山樓臺之優(yōu)勢 3、青城白鷺洲，中國青城，高爾夫山莊比較

5、占地 430畝 單價（元/m2） 物管（元/m2） 付款方式 公寓 60~106m2 1600—1800 七成20年 聯(lián)體別墅 130~160m2 2600 1.2 獨立別墅 360~400m2 2700—3100 1.2 青城白鷺洲 中國青城 占地 800余畝 單價（元/m2） 物管（元/m2） 付款方式 公寓 30—70m2 1960元/m2 1.5元/m2 七成20年 聯(lián)體別墅 180—200m2 未定 獨立別墅 200—380m2 未定 高爾夫山莊 占地 400余畝 單價（元/m2） 物管（元/m2） 付款方式 公寓 三期暫未定 未定

6、 2—3元/m2 8成30年 獨立別墅 207—398m2 70—200萬/幢 注：裝修為全清水 項目分析 一、本項目概況 位于距青城山山門約10分鐘車程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800畝，另有數(shù)百畝天然公園相依。800畝分為3個區(qū)域，600畝一塊，建造豪華型別墅，每2-3畝為一幢，容積率不到0.2，售價約80-90萬每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨立別墅，面積90-170m2，容積率0.25左右，售價15萬—35萬每套。 小區(qū)自然條件得天獨厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水，擁有真正豪宅的基本特征，由于山地落差，建筑錯落有致，更適合于享受

7、田園自然美景，把別墅的特征發(fā)揮到極致。 二、本項目關(guān)鍵制勝點 1、真正意義上的別墅生活 世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意與其它周邊住宅保持一定距離，擁有相對孤立的“隱”和絕對自然的“美”的特征。而在成都平原，要想實現(xiàn)真正意義上的別墅生活，可以說完全不可能。成都現(xiàn)有的所謂別墅，無論冠以什幺樣的名稱，無論費多大力量去裝修，其實都只能讓住戶過一種折中式的別墅生活。因為先天自然環(huán)境的不足是它們的最大弱點；加上吝嗇的幢間距，毫無私密性可言；而平地上一幢幢呆板的排布更是讓人無法忍受。這樣的別墅