(青城山別墅)整體策劃大全----青城山策劃案

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1、別璽市場的升溫及青城山休閑產(chǎn)業(yè)的興起為成都樓市注入了一股活力。木案位于青城后山深處，以獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅為主體，挾青城山自然美景，擁有800畝至千余畝廣闊天地。以此為基礎(chǔ)，本案必將成為最受關(guān)注的樓盤之一。作為專業(yè)的營銷代理公司，能有幸參與這一成都房產(chǎn)史上的重大個(gè)案，我們感到如履薄冰，責(zé)任重大。下文將從市場分析、項(xiàng)冃分析、投資回報(bào)分析、策劃銷售方而捉岀我們的觀點(diǎn)，供貴公司參考。在此，謹(jǐn)對世宇公司給予這樣的機(jī)會表示由衷的感謝！A房產(chǎn)策劃銷售有限公司2002/2/7別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅?！裕ìF(xiàn)代漢語詞典）刖S市場分析、大市場環(huán)境二、成都別墅及小型住宅市場特性三、青城山

2、區(qū)域市場特性產(chǎn)品分析、本項(xiàng)目概況二、木項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)三、本項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析投資回報(bào)分析、建筑成本二、銷售成木三、市場價(jià)格預(yù)測四、投資回報(bào)計(jì)算策劃銷售、木項(xiàng)目策劃重點(diǎn)二、銷售準(zhǔn)備工作重點(diǎn)三、推盤時(shí)機(jī)四、造勢運(yùn)動(dòng)市場分析大市場環(huán)境1、利多因素3、政府堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)，采取各種措施鼓勵(lì)消費(fèi)者購房、購車，并凡伴隨基建的規(guī)模化發(fā)展，一輪乂一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。b、美國口9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費(fèi)信心。2、利少因素a、WTO的加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購房、購車等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點(diǎn)。b、股市動(dòng)蕩，雖然

3、有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。成都別墅及小型住宅市場特性1、二環(huán)路以內(nèi)小型住宅以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部優(yōu)勢，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語中常見的一個(gè)詞，它正確反映了這批樓盤的所有內(nèi)涵。但除此Z外，這類住宅的別璽特征非常牽強(qiáng)。2、二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消費(fèi)者一種折屮的高品質(zhì)居家生活夢想。不足Z處在于，它們依然不能寧靜致遠(yuǎn)，過于喧囂，并且容積率偏高。3、成都近郊的小型住宅從青城山、龍泉、文家場到華陽，

4、小型住宅都擁有一定的市場，它們宣揚(yáng)的最大賣點(diǎn)是環(huán)境，只冇好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城片鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過多的人造景觀和大雜繪式的排布與高級住宅的風(fēng)范相去其遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。與本案的國際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。三、青城山區(qū)域市場特性1、客戶群體a、企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群b、中產(chǎn)階級c、企業(yè)、公司等單位口用d、文化、藝術(shù)、體育

5、圈人士2、產(chǎn)品特點(diǎn)a、別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60n?—300n?豐富多彩b、主推環(huán)境優(yōu)勢c、強(qiáng)調(diào)休閑?；罘绞降闹匾詃、在宣傳中把渡假與投資結(jié)合e、均居于青城山腳下，借勢發(fā)揮有近山樓臺之優(yōu)勢3、青城白鷺洲，中國青城，高爾夫山莊比較青城白鷺洲占地430畝單價(jià)（元/m2）物管（元/m2）付款方式公寓60?106m21600—18001七成20年聯(lián)體別墅130?160m226001.2獨(dú)立別墅360?400m22700—31001.2中國青城i'i地800余畝單價(jià)（元/n?）物管（7U/m2）付款方式公寓30—70m21960元/m21.5兀/m2七成20年聯(lián)體別墅180—200m2未定獨(dú)

6、立別墅200—380m2未定高爾夫山莊占地400余畝單價(jià)（7U/m2）物管（元/n?）付款方式公寓三期暫未定未定237G/m8成30年獨(dú)立別墅207—398m270—200萬/幢注：裝修為全清水項(xiàng)目分析本項(xiàng)目概況位于距青城lllllll'j約10分鐘車程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800畝，另有數(shù)百畝天然公園相依。800畝分為3個(gè)區(qū)域，600畝一塊，建造豪華型別墅，每2?3畝為一幢，容積率不到0.2,售價(jià)約80?90萬每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨(dú)立別墅，面積90-170m2,容積率0.25左右，售價(jià)15萬一35萬每套。小區(qū)口然條件得天獨(dú)厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水，

7、擁有真正豪宅的基木特征，由于山地落菲，建筑錯(cuò)落有致，更適合于享受田園口然美景，把別墅的特征發(fā)揮到極致。二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)1、真正意義上的別墅生活世界上有名的豪宅人都依山傍水,自成-?格，而H刻意與其它周邊住宅保持一定距離，擁有相對孤立的“隱”和絕對口然的“美”的特征。而在成都平原，要想實(shí)現(xiàn)真正意義上的別墅生活，可以說完全不可能。成都現(xiàn)有的所謂別墅，無論冠以什么樣的名稱，無論費(fèi)多大力量去裝修，其實(shí)都只能讓住戶