成都青城山別墅策劃案例22

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1、成都青城山別墅策劃案例課程名稱：房地產市場營銷指導老師：何星明班級：07級市場營銷組員：楊潔200793250116周微200793250118目?錄市場分析一、?大市場環(huán)境二、?成都別墅及小型住宅市場特性三、?青城山區(qū)域市場特性產品分析一、?本項目概況二、?本項目關鍵制勝點三、?本項目優(yōu)劣勢分析投資回報分析一、?建筑成本二、?銷售成本三、?市場價格預測四、?投資回報計算策劃銷售一、?本項目策劃重點二、?銷售準備工作重點三、?推盤時機四、?造勢運動市場分析一、?大市場環(huán)境1、利多因素a、?政府堅持以擴大內需牽動經濟，采取各種措施鼓勵消費者購房、購車，并且伴隨基

2、建的規(guī)模化發(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產生。b、美國自9.11事件后，經濟復蘇可望于今年3月份開始，這有利于全球經濟穩(wěn)定，鼓舞消費信心。2、?利少因素a、?WTO的加入反而在近期造成消費真空，持幣人群增多，購房、購車等觀望心態(tài)嚴重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點。b、?股市動蕩，雖然有轉好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經濟不穩(wěn)定所帶來的風險。二、?成都別墅及小型住宅市場特性1、?二環(huán)路以內小型住宅以浣花風景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金位置的全部優(yōu)勢，“稀有”往往是這些樓盤宣傳廣告語中常見的一個詞，它正確反映了這批?樓盤的所有內涵。但除此

3、之外，這類住宅的別墅特征非常牽強。2、?二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚高貴的生活品質，利用地理位置特點把外國別墅豪華生活與內地居家現(xiàn)實生活巧妙結合，滿足消???費者一種折中的高品質居家生活夢想。不足之處在于，它們依然不能寧??靜致遠，過于喧囂，并且容積率偏高。3、?成都近郊的小型住宅從青城山、龍泉、文家場到華陽，小型住宅都擁有一定的市場，它們宣揚的最大賣點是環(huán)境，只有好的環(huán)境才能實現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類型住宅還被人定義為休閑產業(yè)，市場極不穩(wěn)定。而且這類住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城

4、高爾夫山莊的人造高爾夫球場。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級住宅的風范相去甚遠，更談不上豪華享受。與本案的國際性、豪華性、實用性、珍藏性不可并論。三、?青城山區(qū)域市場特性1、?客戶群體a、?企事業(yè)機關單位灰色收入人群b、?中產階級c、?企業(yè)、公司等單位自用d、?文化、藝術、體育圈人士2、?產品特點a、?別墅與聯(lián)排、公寓相結合，套型從60m2—300m2豐富多彩b、?主推環(huán)境優(yōu)勢c、?強調休閑生活方式的重要性d、?在宣傳中把渡假與投資結合e、?均居于

5、青城山腳下，借勢發(fā)揮有近山樓臺之優(yōu)勢3、青城白鷺洲，中國青城，高爾夫山莊比較占????地?430畝?單價（元/?m2）?物管（元/?m2）?付款方式公????寓?60~106m2?1600—1800?1?七成20年聯(lián)體別墅?130~160m2?2600?1.2?獨立別墅?360~400m2?2700—3100?1.2?青城白鷺洲中國青城占????地?800余畝?單價（元/?m2）?物管（元/?m2）?付款方式公????寓?30—70?m2?1960元/?m2?1.5元/?m2?七成20年聯(lián)體別墅?180—200?m2?未????定??獨立別墅?200—380?

6、m2?未????定??高爾夫山莊占????地?400余畝?單價（元/?m2）?物管（元/?m2）?付款方式公????寓?三期暫未定?未????定?2—3元/?m2?8成30年獨立別墅?207—398?m2?70—200萬/幢??注：裝修為全清水項目分析一、?本項目概況位于距青城山山門約10分鐘車程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800畝，另有數(shù)百畝天然公園相依。800畝分為3個區(qū)域，600畝一塊，建造豪華型別墅，每2-3畝為一幢，容積率不到0.2，售價約80-90萬每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨立別墅，面積90-170m2，容積率0.25左右

7、，售價15萬—35萬每套。???小區(qū)自然條件得天獨厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水，擁有真正豪宅的基本特征，由于山地落差，建筑錯落有致，更適合于享受田園自然美景，把別墅的特征發(fā)揮到極致。二、本項目關鍵制勝點1、?真正意義上的別墅生活世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意與其它周邊住宅保持一定距離，擁有相對孤立的“隱”和絕對自然的“美”的特征。而在成都平原，要想實現(xiàn)真正意義上的別墅生活，可以說完全不可能。成都現(xiàn)有的所謂別墅，無論冠以什么樣的名稱，無論費多大力量去裝修，其實都只能讓住戶過一種折中式的別墅生活。因為先天自然環(huán)境的不足是它們的最大弱點；加上吝嗇

8、的幢間距，毫無私密性可言；而平地上一幢