成都青城山別墅策劃案例

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1、成都青城山別墅策劃案例別墅：在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供休養(yǎng)用的園林住宅。????????????????——引自（現(xiàn)代漢語(yǔ)詞典）目?錄前言市場(chǎng)分析一、?大市場(chǎng)環(huán)境二、?成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性三、?青城山區(qū)域市場(chǎng)特性產(chǎn)品分析一、?本項(xiàng)目概況二、?本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)三、?本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析投資回報(bào)分析一、?建筑成本二、?銷(xiāo)售成本三、?市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)四、?投資回報(bào)計(jì)算策劃銷(xiāo)售一、?本項(xiàng)目策劃重點(diǎn)二、?銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作重點(diǎn)三、?推盤(pán)時(shí)機(jī)四、?造勢(shì)運(yùn)動(dòng)市場(chǎng)分析一、?大市場(chǎng)環(huán)境1、利多因素a、?政府堅(jiān)持以擴(kuò)大內(nèi)需牽動(dòng)經(jīng)濟(jì)，

2、采取各種措施鼓勵(lì)消費(fèi)者購(gòu)房、購(gòu)車(chē)，并且伴隨基建的規(guī)模化發(fā)展，一輪又一輪的富有階層將源源不斷地產(chǎn)生。b、美國(guó)自9.11事件后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇可望于今年3月份開(kāi)始，這有利于全球經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，鼓舞消費(fèi)信心。2、?利少因素a、?WTO的加入反而在近期造成消費(fèi)真空，持幣人群增多，購(gòu)房、購(gòu)車(chē)等觀望心態(tài)嚴(yán)重，近期房市低迷直接體現(xiàn)出這一點(diǎn)。b、?股市動(dòng)蕩，雖然有轉(zhuǎn)好跡象，但股民信心不足，廣大市民也感到了經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。二、?成都別墅及小型住宅市場(chǎng)特性1、?二環(huán)路以內(nèi)小型住宅以浣花風(fēng)景區(qū)為代表的市中心小型住宅，體現(xiàn)出黃金

3、位置的全部?jī)?yōu)勢(shì)，“稀有”往往是這些樓盤(pán)宣傳廣告語(yǔ)中常見(jiàn)的一個(gè)詞，它正確反映了這批?樓盤(pán)的所有內(nèi)涵。但除此之外，這類(lèi)住宅的別墅特征非常牽強(qiáng)。2、?二環(huán)路與三環(huán)路之間的小型住宅錦繡花園、錦官新城、中華園等等，宣揚(yáng)高貴的生活品質(zhì)，利用地理位置特點(diǎn)把外國(guó)別墅豪華生活與內(nèi)地居家現(xiàn)實(shí)生活巧妙結(jié)合，滿足消???費(fèi)者一種折中的高品質(zhì)居家生活夢(mèng)想。不足之處在于，它們依然不能寧??靜致遠(yuǎn)，過(guò)于喧囂，并且容積率偏高。3、?成都近郊的小型住宅從青城山、龍泉、文家場(chǎng)到華陽(yáng)，小型住宅都擁有一定的市場(chǎng)，它們宣揚(yáng)的最大賣(mài)點(diǎn)是環(huán)境，只

4、有好的環(huán)境才能實(shí)現(xiàn)真正的豪華別墅生活方式。但到目前為止，該類(lèi)型住宅還被人定義為休閑產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)極不穩(wěn)定。而且這類(lèi)住宅環(huán)境的人工痕跡仍顯太重。如青城白鷺洲的人工湖，青城高爾夫山莊的人造高爾夫球場(chǎng)。其中較成功的“芙蓉古城”，以成都本土休閑文化為基礎(chǔ)，精心打造老四合院居家方式，獲得了大眾的青睞。即便如此，它的過(guò)多的人造景觀和大雜燴式的排布與高級(jí)住宅的風(fēng)范相去甚遠(yuǎn)，更談不上豪華享受。與本案的國(guó)際性、豪華性、實(shí)用性、珍藏性不可并論。三、?青城山區(qū)域市場(chǎng)特性1、?客戶群體a、?企事業(yè)機(jī)關(guān)單位灰色收入人群b、?中產(chǎn)階

5、級(jí)c、?企業(yè)、公司等單位自用d、?文化、藝術(shù)、體育圈人士2、?產(chǎn)品特點(diǎn)a、?別墅與聯(lián)排、公寓相結(jié)合，套型從60m2—300m2豐富多彩b、?主推環(huán)境優(yōu)勢(shì)c、?強(qiáng)調(diào)休閑生活方式的重要性d、?在宣傳中把渡假與投資結(jié)合e、?均居于青城山腳下，借勢(shì)發(fā)揮有近山樓臺(tái)之優(yōu)勢(shì)3、青城白鷺洲，中國(guó)青城，高爾夫山莊比較占????地?430畝?單價(jià)（元/?m2）?物管（元/?m2）?付款方式公????寓?60~106m2?1600—1800?1?七成20年聯(lián)體別墅?130~160m2?2600?1.2?獨(dú)立別墅?360~4

6、00m2?2700—3100?1.2?青城白鷺洲中國(guó)青城占????地?800余畝?單價(jià)（元/?m2）?物管（元/?m2）?付款方式公????寓?30—70?m2?1960元/?m2?1.5元/?m2?七成20年聯(lián)體別墅?180—200?m2?未????定??獨(dú)立別墅?200—380?m2?未????定??高爾夫山莊占????地?400余畝?單價(jià)（元/?m2）?物管（元/?m2）?付款方式公????寓?三期暫未定?未????定?2—3元/?m2?8成30年獨(dú)立別墅?207—398?m2?70—200萬(wàn)/

7、幢??注：裝修為全清水?項(xiàng)目分析一、?本項(xiàng)目概況位于距青城山山門(mén)約10分鐘車(chē)程的青城外山（后山）上，住宅部份占地800畝，另有數(shù)百畝天然公園相依。800畝分為3個(gè)區(qū)域，600畝一塊，建造豪華型別墅，每2-3畝為一幢，容積率不到0.2，售價(jià)約80-90萬(wàn)每幢；另兩塊分別100畝左右，建造聯(lián)排住宅和獨(dú)立別墅，面積90-170m2，容積率0.25左右，售價(jià)15萬(wàn)—35萬(wàn)每套。???小區(qū)自然條件得天獨(dú)厚，不僅植物茂盛，而且依山傍水，擁有真正豪宅的基本特征，由于山地落差，建筑錯(cuò)落有致，更適合于享受田園自然美景，

8、把別墅的特征發(fā)揮到極致。二、本項(xiàng)目關(guān)鍵制勝點(diǎn)1、?真正意義上的別墅生活世界上有名的豪宅大都依山傍水，自成一格，而且刻意與其它周邊住宅保持一定距離，擁有相對(duì)孤立的“隱”和絕對(duì)自然的“美”的特征。而在成都平原，要想實(shí)現(xiàn)真正意義上的別墅生活，可以說(shuō)完全不可能。成都現(xiàn)有的所謂別墅，無(wú)論冠以什么樣的名稱，無(wú)論費(fèi)多大力量去裝修，其實(shí)都只能讓住戶過(guò)一種折中式的別墅生活。因?yàn)橄忍熳匀画h(huán)境的不足是它們的最大弱點(diǎn)；加上吝嗇的幢間距，毫無(wú)私密性可言；而平地上一幢幢呆板的排布更