試述物業(yè)管理維修基金的設立歸集與使用管理

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1、試述物業(yè)管理維修基金的設立、歸集與使用管理哈爾濱市住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司董正剛物業(yè)管理已發(fā)展了二十年，在物業(yè)管理的實施和推行過程中，物業(yè)管理維修基金的設立、歸集、使用有著非常重要的作用，目前政府雖以法規(guī)形式明確設立了物業(yè)共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金），但在維修基金的設立、歸集、使用中還有各種各樣的問題存在，由于各地的情況不同，制定的政策有差異，導致各地的維修基金的設立、歸集、使用不盡相同。本文僅以黑龍江省（以下簡稱我?。槔?，對此問題做以探討、商榷。一、關于我省維修基金的現(xiàn)狀及問題1、我省維修基金的現(xiàn)狀在我省物業(yè)管理辦法

2、中規(guī)定：維修基金在商品房銷售時，由當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門向購房者代為收取購房款3%,屬全體業(yè)主所有，在公房出售后由售房單位按售房款25%提取維修基金，購房者個人按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。此法規(guī)于1998年頒布，在此之前關于維修基金一直沒有明確的規(guī)定，而在我省法規(guī)頒布之后，關于維修基金的條款一直沒有得到實施，我省的維修基金的運行仍是處于停滯狀態(tài)。房屋雖有使用較長的特征和開發(fā)商在保修期內負責維修的承諾，但即使是優(yōu)質工程，若干年后也會有維修、保養(yǎng)等方面的問題，特別在我省由于氣候及地域特征，商品房的維修問題一直非常突出。特別是一些開

3、發(fā)年限比較早，使用已多年的房屋，維修早已成為難以解決的問題，已成為房管及物業(yè)管理企業(yè)生存及發(fā)展的首要問題。2、我省維修基金面臨的問題(1)維修基金構成不合理現(xiàn)設置的維修基金，其主要目的是專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備的維護、更新和改造。由于設置中將維護費與更新改造費合二為一，一是在目前維修基金基數(shù)較低、增值較少的情況下，其基金增值部分基本上全部應付日常維修，根本無法積累用于更新和改造。二是在目前小區(qū)設施設備和檔次標準多樣化的情況下，按房價的百分比歸集維修基金，對于基本上沒有大型設施設備的小區(qū)可能標準稍高，而對于大型設施設備集中的小區(qū)、大

4、廈則又可能嚴重不足，以致對于以后的物業(yè)管理產(chǎn)生許多負面影響。物業(yè)方面的基金僅有維修基金一項，對維修之外許多經(jīng)濟矛盾無法調節(jié)。(2)歸集難以到位維修基金的歸集，主要是在有關相關法規(guī)出臺后，一方面受著時間的限制，另一方面其標準測算，深受本省的環(huán)境影響，尤其是利率水平的影響，所以時至目前，歸集不到位的原因，有以下三項。即：一是部分房屋的維修基金難以收取，尤其是在維修基金的規(guī)定出臺前已售出的房屋，由于原開發(fā)公司已解散、或目前十分困難等，要求補交欠費十分困難，由于我省對于住房維修基金宣傳力度不夠以及維修基金使用管理沒有實施細則，居民在入住一段時間后，

5、不愿交納此項基金，物業(yè)企業(yè)也無法向居民收??；二是基金基數(shù)標準偏低，根本無法滿足實際維修使用的需要；三是維修基金的收取雖以法規(guī)的形式明確規(guī)定，但有的地區(qū)一直沒有實施運作，維修基金形同虛設。(3)維修基金無法增值基金是造血機器，增值非常重要。但由于我省對基金的管理仍在探索階段，為確保基金的安全性，基金只能作為存款形式依靠利率增值，在存款一再下降、目前利率偏低的情況下，增值就極為有限。二、我省維修基金可能引發(fā)的矛盾1、部分房屋共用部位、共用設施無人修維修基金是每棟樓、每戶房屋的維修資金來源，如果維修基金不能按規(guī)定設立、歸集，尤其是大部分房屋至今沒

6、有歸集維修基金，就使得公共部分維修沒有經(jīng)費來源，在我省的房屋維修過程中，我們不難發(fā)現(xiàn),現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)維修房屋，資金多是從物業(yè)管理費用中支付，而對于我省物業(yè)管理企業(yè)來說，由于物業(yè)管理費用收費標準偏低，物業(yè)管理費維持房屋設施的日常維修養(yǎng)護都不夠，又哪有余款用于大中修項目的維修呢？對于那些開發(fā)期限較長的，老化較為嚴重的房屋來說，維修不及時或住戶想辦法自已進行維修已是較為普遍的現(xiàn)象。而且，從實際現(xiàn)狀看，法規(guī)中規(guī)定的需要維修時一次性向住戶分攤全部費用完全不現(xiàn)實，實際運作很困難。2、大型設施設備更新難房屋的使用壽命要4-5倍于設施設備。維修基金中將維護費

7、和更新費合并，在目前基金數(shù)低、增值少的現(xiàn)狀下，必然將費用優(yōu)先用于日常的維護開支，致使設備更新費用無法積累。屆時，大量的集中供水供熱設施、大樓電梯等需要更新時，將無費用來源。3、經(jīng)費使用糾紛多維修基金屬全體業(yè)主所有，具體要核算到戶，但共用部位和共用設施基金合并后，房屋共用部位是涉及每棟樓，共用設施設備是涉及整個小區(qū),費用分析易產(chǎn)生矛盾。整棟樓中大部分已歸集維修基金，少量沒有歸集到維修基金，共用部位、共用設施不能不維護，費用核算易出現(xiàn)矛盾。4、加深房屋業(yè)主、物業(yè)企業(yè)及開發(fā)商的矛盾由于現(xiàn)今維修基金無法歸集或歸集不到位，必然激發(fā)開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)企

8、業(yè)房屋維修問題的矛盾。三、關于維修基金的幾點建議1、立法保證實施在我省雖已制定實施維修基金的法規(guī)，但由于種種原因一直沒有真正實行，希望政府對維修基金問題重視起來，制定細則予以保證