港式物業(yè)管理專題介紹（三）

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1、港式物業(yè)管理專題介紹（三）港式物業(yè)管理專題介紹（三）作者：佚名時(shí)間：2017-10-2瀏覽量：三、管理費(fèi)的理定在物業(yè)管理中，管理費(fèi)是業(yè)主最關(guān)心的問題之一。很多時(shí)候業(yè)主都想知道管理費(fèi)都包括哪些費(fèi)用？管理公司是怎么理定管理費(fèi)的？為什么有時(shí)候管理費(fèi)會增加等？下面從幾個(gè)方面為大家介紹管理費(fèi)：管理費(fèi)開支包括的內(nèi)容?公共地方及設(shè)施的維修與保養(yǎng)，如電梯、水泵、消防系統(tǒng)等;2.公共地方清潔服務(wù);3.保安服務(wù);4?公共地方水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、采暖費(fèi)、空調(diào)費(fèi)等;5?管理公司員工薪金及福利;6?財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)及第三者責(zé)任保險(xiǎn);7.大型維修改善儲備基金;8.管理公司酬金;9?行政支出，包括法律及專業(yè)費(fèi)用、核銷費(fèi)用、管理處

2、的支出一切雜項(xiàng)等。以上開支，管理公司必須備有詳細(xì)準(zhǔn)確的帳目，如業(yè)主有要求，應(yīng)隨時(shí)提供給業(yè)主查詢，管理公司亦要將每年管理收支帳目及資產(chǎn)負(fù)債表經(jīng)核數(shù)師核對，交予業(yè)主代表審閱及張貼在樓宇大堂顯眼的地方。管理費(fèi)的增加管理費(fèi)理定之后，并非一成不變，因各種因素的影響在新的一年度開始，往往管理費(fèi)需要調(diào)整，通常下列因素會直接影響管理費(fèi)的水平。?通貨膨脹因素;2.發(fā)展商為增加樓宇的銷售能力及吸引租戶，故意將管理費(fèi)壓低而導(dǎo)致巨大管理開支赤字;3.管理公司財(cái)務(wù)管理不善及其他不可預(yù)見的因素。物業(yè)管理公司要增加管理費(fèi)，必須通過一定的程序進(jìn)行,不可以擅自做主。簡言之，須經(jīng)業(yè)主委員會和業(yè)主法團(tuán)同意方可。如果業(yè)主法團(tuán)開

3、會決議否定了新的收支預(yù)算案，經(jīng)理人應(yīng)視該年度預(yù)算管理費(fèi)總額與上一年度的相同，然后另外增加不得超過此數(shù)的10%,直至新的收支預(yù)算給業(yè)主法團(tuán)接納為止。如果經(jīng)理人在新的財(cái)政年度開始沒有按其大廈公契的規(guī)定的程序制備收支預(yù)算案，則管理費(fèi)不可以有任何增加。雖然增加管理費(fèi)是解決大廈管理赤字的一個(gè)方法，但如果赤字額巨大，僅僅靠合理地增加管理費(fèi)并不能解決問題，有時(shí)會需要大廈全體業(yè)主集款一次性填補(bǔ)赤字，或暫挪用管理費(fèi)押金或儲備基金，以應(yīng)付當(dāng)前的需要，待管理帳戶有盈余時(shí)再撥回填補(bǔ)。管理費(fèi)的分擔(dān)有了管理費(fèi)支出總額，那么管理公司是怎么將這筆費(fèi)用分?jǐn)偟矫總€(gè)小業(yè)主頭上的呢？按現(xiàn)時(shí)的大廈公契計(jì)算及分?jǐn)偣芾碣M(fèi)有三種常見的

4、方法:.以該單元的建筑面積;2.以不可分割權(quán)份數(shù);3.以管理份額。無論以哪一種方法計(jì)算分?jǐn)?，其每個(gè)單元應(yīng)支付的管理費(fèi)份數(shù)必須在大廈公契附表中列出，下一次將為大家介紹管理公司如何追討欠繳的管理費(fèi)。