紫金龍庭營(yíng)銷(xiāo)策劃全案

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1、紫金龍庭營(yíng)銷(xiāo)策劃全案——君臨天下覽縱橫UrvdersCairvcIsTrter薩m2010年4月目錄第一部分項(xiàng)目背景介紹及市場(chǎng)分析3第二部分營(yíng)銷(xiāo)策劃指導(dǎo)思路8第三部分項(xiàng)目定位9價(jià)格策略14項(xiàng)目包裝推廣方案17項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案23項(xiàng)目操盤(pán)流程方案29商業(yè)銷(xiāo)售執(zhí)行方案32營(yíng)銷(xiāo)組織管理34第四部分第五部分第六部分第七部分第八部分第九部分第一部分項(xiàng)目背景介紹及市場(chǎng)分析第一節(jié)項(xiàng)目基本情況本案位于昌吉市延安北路與文化西路交匯處，建設(shè)用地面積8018m2,本地段是集政治、文化、商業(yè)和休閑于一體的城市中心。本案地處延安北路中段繁華商業(yè)區(qū)與亞心文化廣場(chǎng)、昌吉實(shí)

2、驗(yàn)小學(xué)（昌吉第一小學(xué)），昌吉州一中、群藝館等相鄰，商業(yè)繁華,文化底蘊(yùn)濃厚,環(huán)境優(yōu)美，交通便利。延安北路及公園廣場(chǎng)周?chē)壑姸辔幕?、商業(yè)、信息、娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)，堪稱(chēng)為黃金地段。隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的市場(chǎng)化，適度超前，規(guī)范操盤(pán)，西北部的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)意識(shí)也慢慢與“長(zhǎng)三角”和“珠三角「大北京”區(qū)相連。高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)是房地產(chǎn)的初級(jí)階段；回避風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定利潤(rùn)是現(xiàn)代房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的基石。通過(guò)我們對(duì)本案的地理位置及相關(guān)周邊區(qū)域的了解，對(duì)昌吉市整體房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)走勢(shì)的預(yù)測(cè)，整理出本案的全程運(yùn)營(yíng)方案，本方案以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以企業(yè)的實(shí)力為準(zhǔn)則，結(jié)合昌吉市房地產(chǎn)未來(lái)消費(fèi)趨

3、勢(shì)而創(chuàng)意，具體內(nèi)容如下。第二節(jié)市場(chǎng)分析昌吉市地處新疆天山北坡經(jīng)濟(jì)帶前沿，全市總面積8215平方公里，建成區(qū)面積30平方公里，規(guī)劃區(qū)面積42平方公里，城市化率達(dá)53%,總?cè)丝?2萬(wàn)，市轄6鎮(zhèn)4鄉(xiāng)6個(gè)街道辦事處，是新疆維吾爾自治區(qū)新時(shí)期首批確定的重點(diǎn)發(fā)展城市，市區(qū)位于烏魯木齊以西，東距烏市中心35Km,西距石河子市118Km,北距五家渠市28Km,烏伊路（312國(guó)道）從市區(qū)穿過(guò)承擔(dān)了部分城市道路的功能,烏奎高速公路、北疆鐵路從城市南緣經(jīng)過(guò)，使得昌吉市成為北疆各地通往烏市的交通要塞。經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居中國(guó)西部876個(gè)縣市第13位。先后榮獲國(guó)家衛(wèi)生城市

4、、中國(guó)優(yōu)秀旅游城市、中國(guó)最佳休閑旅游城市、全國(guó)科技進(jìn)步示范市和雙擁模范城市等國(guó)家級(jí)榮譽(yù)。城市發(fā)展方向：可以概括為東優(yōu).西擴(kuò)、南進(jìn)、北調(diào)。東優(yōu)：優(yōu)化東部區(qū)域的用地結(jié)構(gòu),調(diào)整城市入口區(qū)域的景觀形象；西擴(kuò)：城市遠(yuǎn)期發(fā)展方向?yàn)橄蛭?；南進(jìn)：近期內(nèi)，城市的發(fā)展軸沿世紀(jì)大道、北京路向城市南部區(qū)域推進(jìn)；北調(diào)：現(xiàn)狀城市北部區(qū)域?yàn)槌鞘信f城區(qū),規(guī)劃期內(nèi)需要對(duì)用地結(jié)構(gòu)進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)整。六個(gè)城市活力中心舊城商業(yè)中心集中了現(xiàn)狀建成區(qū)的商業(yè)服務(wù)功能。新城行政中心新城文化中心位于城市綜合功能片區(qū)的西部，安排為城市新的行政商業(yè)中心，帶動(dòng)城市功能片區(qū)向西拓展。位于城市兩大功能片

5、區(qū)的結(jié)合部，圍繞綠核，安排城市的文化、體育、娛樂(lè)中心，服務(wù)整個(gè)城市。新城教育中心：位于城市產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)的西部。本著資源共享的原則，設(shè)置為科技教育園區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施。新城創(chuàng)業(yè)中心：位于城市產(chǎn)業(yè)功能片區(qū)的東部，工業(yè)園區(qū)管理中心，產(chǎn)業(yè)孵化器。物流中心：結(jié)合三工鎮(zhèn)和火車(chē)站建設(shè)服務(wù)物流企業(yè)的設(shè)施。路網(wǎng)結(jié)構(gòu)：城市路網(wǎng)以烏伊路（312國(guó)道）市區(qū)段、建國(guó)路、南公園路、延安南路、北京路、長(zhǎng)寧路“三橫三縱”為骨架，結(jié)合現(xiàn)狀采用不規(guī)劃的方格網(wǎng)結(jié)構(gòu)，并根據(jù)城市功能布局建立兩個(gè)城市交通環(huán)：內(nèi)環(huán)為市區(qū)內(nèi)交通性環(huán)路，聯(lián)系各功能區(qū)；外環(huán)為公路網(wǎng)，起分流過(guò)境車(chē)輛入城的作用。第

6、三節(jié)昌吉市的房地產(chǎn)發(fā)展形勢(shì)—、2009年,昌吉房地產(chǎn)呈現(xiàn)出購(gòu)銷(xiāo)兩旺的局面。2009年，昌吉市計(jì)劃房產(chǎn)建設(shè)170萬(wàn)葉，實(shí)際開(kāi)工面積195萬(wàn)nV，完成全年計(jì)劃的115%，房地產(chǎn)完成投資27億元，同比增長(zhǎng)22%,占預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值的7.95%,成為拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資的主力軍。二、市場(chǎng)需求旺盛，新開(kāi)工項(xiàng)目增多。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年計(jì)劃開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目（包括續(xù)期開(kāi)發(fā)）大約有10個(gè)左右，如果說(shuō)2009年的地產(chǎn)市場(chǎng)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了欣喜，那么2010年的地產(chǎn)市場(chǎng)則給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了信心。三、開(kāi)發(fā)商調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，地產(chǎn)資金八成流入住宅：為應(yīng)對(duì)宏觀調(diào)控政策的變化以及市場(chǎng)需

7、求，開(kāi)發(fā)商調(diào)整投資結(jié)構(gòu)，重視普通住宅的建設(shè)，對(duì)辦公樓和商業(yè)用房的開(kāi)發(fā)熱情大幅度減弱,地產(chǎn)資金八成流入住宅。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及寫(xiě)字樓銷(xiāo)售低迷。U!供應(yīng)結(jié)構(gòu)漸趨合理，購(gòu)房者選擇空間更大:按2009年計(jì)劃170萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)面積計(jì)算,2010年上市銷(xiāo)售的中低價(jià)位樓盤(pán)可達(dá)80萬(wàn)平方米，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步趨于合理。五、新增人口住房需求增加：昌吉新增人口的住房需求日益強(qiáng)烈，這也是住宅投資快速增長(zhǎng)的原因之一。昌吉近幾年每年新增城鎮(zhèn)人口約一萬(wàn)人，每年新增大學(xué)生6000人，這使新增住房需求接近80萬(wàn)平方米。六、四成購(gòu)房者青睞中小戶(hù)型的商品房：昌吉州價(jià)格監(jiān)測(cè)中心調(diào)查

8、發(fā)現(xiàn)，40%的購(gòu)房者青睞70平方米至90平方米的住宅。七、兩年來(lái)昌吉房?jī)r(jià)漲升喜人：昌吉2009年的商品房房?jī)r(jià)上漲約20%,低于國(guó)土資源部發(fā)布的全國(guó)25.1%的漲幅，