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1、什么是真正的頂級豪宅——頂級豪宅的理念與趨勢來源：《新地產》作者：劉力一、頂級豪宅的概念與分類—別割與公寓都可能成為豪宅所謂豪宅應該是指比鬲檔住宅在質量、檔次、規(guī)模和售價等方面都更鬲的住宅。其豪華程度主要表現在其對資源的占冇率方面。而不同類型的住宅所占冇的資源類型可能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。住宅從人的類型來分，有獨立住宅(即通常所說別墅類住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。若要評判別墅類住宅的豪華程度，應該寶要考慮其對室外環(huán)境，比如口然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對公寓型豪宅主要
2、看其每戶的室內建筑面枳及裝修標準。這兩類住宅的評判標準完全不同，所以在對豪宅的評述應分為兩類：獨立型豪宅或稱別墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。中國人陸別樂彖宅的代表莫過于上海紫園1#別墅。英身價過億，占地而枳IX畝，建筑面積1500m2,采用了從鋼結構到霧化玻璃等多種先進的技術與設備。在其所享有的口然山水資源方面，也的確是在上海、北京這樣的大城市真正的頂級。而新一代公寓豪宅的代表，則要數無錫財富中心，一梯一戶的丙米高層，每戶有超大空中花園，電梯山室外花園入戶，鋼結構體系及大跨度空間，使戶熨全部靈活
3、布置，大堂等公共服務設施按星級酒店豪華標準裝修。這兩類住宅雖然建筑形式和所享冇的資源各不和同，但在其設施的配置、資源的檔次、每戶的規(guī)模和市場偉價等方而，均能夠達到彖宅的標準。二、別樂不等于豪宅——別墅產品分化中國人的別匏概念其實跟國外有很大不同。國內通常把一戶-?棟的獨立住宅稱為別墅，每棟偉價一般兒百力，通常賣給屮國的富豪階層，而這樣的獨立住宅在國外叫做House,是賣給普通階層的。到過國外的人都可能有這樣的經驗，除了市中心有少量的窩層或多層住宅以外,在城市邊緣或遠郊都有數平方公里范圍的這樣的Ho
4、use社區(qū)。在美國稱為Singlefamilyhouse?在英國稱為Detachedhouseo這樣的House是買給普通或者是中高檔收入階層的，英標準不爲，每戶面積也未必很大，整體的建筑密度適中。在國外作為第二居所，稱之為Villa或者Luxuryhouse的頂級彖宅，或者莊園類的彖宅，才是其正賣給富象階層的。別墅一詞在國內房地產市場上指代不專，而且跟國外所指的House或Villa有很大不同。國內的別墅一詞所覆蓋的范圍極廣，它不但包括了每戶獨棟的獨立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別^(Semi-det
5、achedhouse).疊拼別鑒聯排別墅和獨聯體別鑒甚至有些復式住宅都統(tǒng)稱Z為別墅產品。而除了獨立別^(Detachedhouse)和雙拼別m(Scmi-dctachcdhouse),其他這些產品可以稱作Townhouse,但與獨立別墅的概念絕然不同。別墅這個詞在屮國已經被用做代指從頂級豪宅到普通的獨立住宅，和一些密度較高的非獨立住宅。國內別墅產品近年來冇非常明顯的分化趨勢。既冇象上海紫園這樣每戶面積容華，占地莊園化的頂級豪宅;也有向面密度發(fā)展的經濟型別墅。以北京為例，筆者近年來接觸了很多準備開發(fā)
6、別墅產品的發(fā)展商，英別墅項目的密度不但沒有下降反而有所提高。我們近期設計的兒個別艷項目，容積率均在0.4~0.5之間，這已經是接近Townhouse社區(qū)的建筑密度了。這樣一大批建筑面積偏小，占地面積偏小，居住密度偏高，缺乏私密性別墅產品，實麻上標志了中國別墅朝向經濟型發(fā)展的趨勢。這一類經濟型別墅從資源占有情況來看,基本上不具備白然山水的環(huán)境條件，但多具備了人區(qū)位市場認可度高和交通便利等特點，也就是說可以作為第一屈所。這樣的別世已經不是傳統(tǒng)頂級住宅產品的概念，當然也不可能是彖宅。它是肺準普通市民階層
7、或者中高檔收入人群的經濟型別墅類住宅。更準確的說應該叫做普通獨立住宅，跟國外的Singlefamilyhouse產品更接近。除此Z外，還冇人量其他的在名稱上冠以別墅，但乂不是傳統(tǒng)獨戶獨立住宅的產品，我們叫做類別墅。類別墅產品目前主耍有三種類型：第一種每戶雖然獨立，但是兩棟么間側墻間距非常近，只有3M左右。沒有兩側花園只有前后花園的所謂獨聯體別墅，如長沙的山水芙蓉?半山美墅中的獨聯體。第二種是層數降低面寬加大的改良熨Townhouse別墅。以卡爾生活館為例，它己經不是第一代的三層Townhouse,
8、詢后花園。而是面寬最大做到了14.4米，進深最小做到了8米。冇T字型的平面，形成三個花園。也冇十字型的平血,形成四個花園。層數也從三層降到了二層。這一類的Townhouse住宅，實際上是人幅度向獨立別墅的品質靠攏。第三種是另一類的Townhouse住宅，準確一點說是復式住宅即所謂疊加別墅、疊拼別墅或者是空中別墅。這一類產品在住宅類型上更靠近普通的復式住宅，但因為享有南側或者北側的部分花園，或者有以露臺、陽臺形式為主的空中花園，所以在名稱上仍冠以別墅。綜合以上分析，中國的別墅產品實際
