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1、萬科頂級豪宅的理念與趨勢頂級豪宅的理念與趨勢2010年07月02日11:25頂級豪宅的概念與分類——別墅與公寓都口J能成為豪宅所謂豪宅應(yīng)該是指比高檔住宅在質(zhì)量、檔次、規(guī)模和售價等方而都更高的住宅。其豪華程度主要表現(xiàn)在其對資源的片有率方面。而不同類型的住宅所占有的資源類型叮能完全不同，所謂豪宅僅是統(tǒng)稱。住宅從大的類型來分，冇獨立住宅(即通常所說別墅類住宅)和集合式住宅(即公寓式住宅)。若要評判別樂類住宅的豪華程度，應(yīng)該主要考慮其對室外環(huán)境，比如自然山水、每戶占地面積等方面的資源占有情況。而對公寓型
2、豪宅主耍看其每戶的室內(nèi)建筑面積及裝修標(biāo)準(zhǔn)。這兩類住宅的評判標(biāo)準(zhǔn)完全不同，所以在對豪宅的評述應(yīng)分為兩類：獨立型豪宅或稱別墅豪宅，和集合型豪宅即公寓豪宅。中國大陸別墅豪宅的代表莫過丁上海紫園1#別墅。其身價過億，占地面積18畝，建筑面積1500m2,采用了從鋼結(jié)構(gòu)到霧化玻璃等多種先進的技術(shù)與設(shè)備。在其所享冇的自然山水資源方面，也的確是在上海、北京這樣的大城市真正的頂級。而新一代公寓豪宅的代表，則要數(shù)無錫財富中心，一梯一戶的百米高層，每戶有超大空中花園，電梯由室外花園入戶，鋼結(jié)構(gòu)體系及人跨度空間，使戶
3、型全部靈活布置，大堂等公共服務(wù)設(shè)施按星級酒店豪華標(biāo)準(zhǔn)裝修。這兩類住宅雖然建筑形式和所享有的資源各不相同，但在其設(shè)施的配置、資源的檔次、每戶的規(guī)模和市場偉價等方面，均能夠達到豪宅的標(biāo)準(zhǔn)。二、別墅不等于豪宅——別墅產(chǎn)品分化屮國人的別墅概念其實跟國外有很大不同。國內(nèi)通常把一戶一棟的獨立住宅稱為別墅，每棟售價一般兒百萬，通常賣給中國的富豪階層，而這樣的獨立住宅在國外叫做House,是賣給普通階層的。到過國外的人都可能有這樣的經(jīng)驗，除了市中心河少量的高層或多層住宅以外，在城市邊緣或遠(yuǎn)郊都有數(shù)平方公里范圍的
4、這樣的House社區(qū)。在美國稱為Singlefamilyhouse,在英國稱為Detachedhouse。這樣的House是買給普通或者是中高檔收入階層的，其標(biāo)準(zhǔn)不高，每戶而積也未必很人，整體的建筑密度適中。在國外作為第二居所，稱之為Villa或者Luxuryhouse的頂級豪宅，或者莊園類的豪宅，才是真正賣給富豪階層的。別墅-詞在國內(nèi)房地產(chǎn)市場上指代不專，而且跟國外所指的House或Villa有很大不同。國內(nèi)的別墅一詞所覆蓋的范I韋I極廣，它不但包括了每戶獨棟的獨立住宅，發(fā)展商也常把雙拼別墅(
5、Semi-detachedhouse)、疊拼別墅、聯(lián)排別墅和獨聯(lián)體別墅甚至有些復(fù)式住宅都統(tǒng)稱Z為別墅產(chǎn)品。血除了獨立別墅(Detachedhouse)和雙拼別墅(Semi-detachedhouse)，其他這些產(chǎn)品可以稱作Townhouse,但與獨立別墅的概念絕然不同。別墅這個詞在中國已經(jīng)被用做代指從頂級豪宅到普通的獨立住宅，和一些密度較高的非獨立住宅。國內(nèi)別墅產(chǎn)品近年來有非常明顯的分化趨勢。既有象上海紫園這樣每戶而積奢華，占地莊園化的頂級豪宅；也冇向高密度發(fā)展的經(jīng)濟型別墅。以北京為例，筆者近年
6、來接觸了很多準(zhǔn)備開發(fā)別墅產(chǎn)品的發(fā)展商，其別樂項目的密度不但沒有下降反而有所提高。我們近期設(shè)計的兒個別墅項口，容積率均在0.4?0.5Z間，這已經(jīng)是接近Townhouse社區(qū)的建筑密度了。這樣一大批建筑面積偏小，占地面積偏小，居住密度偏高，缺乏私密性別墅產(chǎn)品，實際上標(biāo)志了屮國別墅朝向經(jīng)濟型發(fā)展的趨勢。這一?類經(jīng)濟型別墅從資源占有情況來看，基本上不具備自然山水的環(huán)境條件，但多具備了大區(qū)位市場認(rèn)可度高和交通便利等特點，也就是說可以作為第一居所。這樣的別墅已經(jīng)不是傳統(tǒng)頂級住宅產(chǎn)品的概念，當(dāng)然也不可能是豪
7、宅。它是瞄準(zhǔn)普通市民階層或者屮高檔收入人群的經(jīng)濟型別墅類住宅。更準(zhǔn)確的說應(yīng)該叫做普通獨立住宅，跟國外的Singlefam訂yhouse產(chǎn)品更接近。除此之外，還冇大量其他的在名稱上冠以別墅，但又不是傳統(tǒng)獨戶獨立住宅的產(chǎn)品，我們叫做類別樂。類別樂產(chǎn)品日前主要有三種類型：第一種每戶雖然獨立，但是兩棟Z間側(cè)墻間距非常近，只冇3M左右。沒冇兩側(cè)花園只冇前后花園的所謂獨聯(lián)體別墅，如長沙的山水芙蓉?半山美墅中的獨聯(lián)體。第二種是層數(shù)降低而寬加大的改良型Townhouse別墅。以卡爾生活館為例，它已經(jīng)不是第一代的
8、三層Townhouse,前后花園。而是而寬最大做到T14.4米，進深最小做到了8米。有T字型的平而，形成三個花園。也有十字型的平面，形成四個花園。層數(shù)也從三層降到了二層。這一類的Townhouse住宅，實際上是大幅度向獨立別墅的品質(zhì)靠攏。第三種是另一類的Townhouse住宅，準(zhǔn)確一點說是復(fù)式住宅即所謂疊加別墅、疊拼別墅或者是空屮別墅。這一類產(chǎn)品在住宅類型上史靠近普通的復(fù)式住宅，但因為亨有南側(cè)或者北側(cè)的部分花園，或者有以露臺、陽臺形式為主的空中花園，所以在名稱上仍冠以別墅。綜合以上分析，屮國的別
