城市綜合體的開發(fā)模式

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1、房地產(chǎn)開發(fā)城市綜合體的開發(fā)模式鄧雨男上海靜安地產(chǎn)集團(tuán)隨著商業(yè)地產(chǎn)的逐漸升溫，城市綜合體開發(fā)在一施等。因此，城市綜合體的開發(fā)必須具備特定要素。些大中城市正如火如荼。目前，在北京、上海、深圳等1.城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)城市已經(jīng)出現(xiàn)了這種綜合了住宅和商業(yè)的新型地產(chǎn)城市綜合體作為集商場、酒店、寫字樓、公寓、購開發(fā)模式，華潤、萬達(dá)、新世界等知名地產(chǎn)企業(yè)也紛紛物中心等為一體的綜合體，一般建筑規(guī)模都在數(shù)十萬將具有鮮明特色的城市綜合體在一些大中城市布局平方米以上。如此大規(guī)模的商業(yè)集群要求所在城市經(jīng)建設(shè)。本文對(duì)城市綜合體的開發(fā)模式以及風(fēng)險(xiǎn)控制進(jìn)

2、濟(jì)要達(dá)到一定的水平。城市綜合體是與城市規(guī)模不斷行粗淺探析，以期促進(jìn)城市綜合體開發(fā)模式的進(jìn)一步擴(kuò)大相伴生的，城市的經(jīng)濟(jì)水平要能夠支撐高集約度完善。的商務(wù)辦公、酒店消費(fèi)、休閑購物以及高檔居住等終一、城市綜合體市場要素分析端消費(fèi)，同時(shí)城市的人均消費(fèi)水平要達(dá)到一定指標(biāo)，城市綜合體一般由星級(jí)酒店、高檔寫字樓、酒店才能使城市綜合體實(shí)現(xiàn)良性運(yùn)營。從目前國內(nèi)開發(fā)城式公寓、大型綜合購物中心、獨(dú)立商鋪、街區(qū)、休閑廣市綜合體的城市來看，都是北京、上海、深圳、杭州等場及大型高尚居住社區(qū)等組成。在國外，城市綜合體一線城市?？梢?，城市綜合體與所在城市

3、綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)已經(jīng)是非常成熟的商業(yè)地產(chǎn)模式。力要相匹配才具備開發(fā)條件。目前的城市綜合體按所處位置分為城市成熟中2.區(qū)域經(jīng)濟(jì)的聚集效應(yīng)突出心區(qū)、新中心區(qū)、衛(wèi)星城的綜合體；按土地性質(zhì)分為舊由于以長三角、珠三角、環(huán)渤海為代表的城市群城改造、帶特定條件的產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合體；按綜合體內(nèi)的聚集效應(yīng)日益顯著，“城市———區(qū)域”一體化的經(jīng)濟(jì)各物業(yè)比例分為以商業(yè)為核心的綜合體、以商務(wù)為核格局為城市空間多中心化的發(fā)展提供了可能，增加了心的綜合體、商業(yè)商務(wù)雙核心綜合體、一般住宅綜合各個(gè)城市或區(qū)域中心對(duì)城市綜合體的市場需求。作為體；按綜合體配套的優(yōu)勢分為

4、地鐵概念綜合體、CBD城市功能集中體現(xiàn)的城市綜合體，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)概念綜合體、產(chǎn)業(yè)概念綜合體。不管是哪種類型的城識(shí)性、對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用。如東莞第一國際，不市綜合體，都具備以下典型特征，即超大的空間尺度，僅作為東莞CBD的財(cái)富中心，成為東莞城市的象征，立體的交通體系，現(xiàn)代的景觀設(shè)計(jì)，智能化的配套設(shè)而且作為華南地區(qū)“世界加工廠”的城市定位，使其成進(jìn)行監(jiān)測。如：制定的租房補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)要及時(shí)根據(jù)2.秦虹.住房保障應(yīng)以廉租房為核心.中國改革.2007.8住房市場的變化情況進(jìn)行調(diào)整。此外，還必須注意房3.秦德安.外國廉租房制度

5、建設(shè)對(duì)我國的啟示.中國房地租補(bǔ)貼與購房補(bǔ)貼的銜接，廉租房租金與市場租金的產(chǎn)金融.2007.5銜接。4.楊繼瑞.和諧社會(huì)廉租房制度重構(gòu)的思考與對(duì)策.高校參考文獻(xiàn)理論戰(zhàn)線.2007.51.關(guān)靜.如何把握住房保障之“度”.中國房地產(chǎn).2006.10李求軍/責(zé)任編輯2008.11期50總第335期房地產(chǎn)開發(fā)為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的標(biāo)簽。目規(guī)劃。由于前期規(guī)劃不深入，再加上資金掣肘，一般3.項(xiàng)目選址的要求高會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，要么是項(xiàng)目爛尾，要么是盡管做完城市綜合體的開發(fā)對(duì)項(xiàng)目選址的要求非常高，從卻沒有體現(xiàn)出地塊應(yīng)有的價(jià)值，把未來升值空間白白國內(nèi)外的

6、成功實(shí)踐來看，幾乎所有的城市綜合體都建浪費(fèi)了。因此，要做好項(xiàng)目的前期規(guī)劃，其核心就是對(duì)在地段優(yōu)越、交通暢達(dá)、商圈繁榮的地方。首先，城市項(xiàng)目地塊的解讀，包括項(xiàng)目周邊情況、所處區(qū)域價(jià)值、綜合體一般選址于城市中心、交通樞紐地段或城郊大城市商業(yè)發(fā)達(dá)程度、居民購買力及消費(fèi)習(xí)慣等。以訂型居住區(qū)，區(qū)域內(nèi)要有足夠的消費(fèi)人群；其次，城市綜單式開發(fā)模式著稱的萬達(dá)集團(tuán)，在城市綜合體的開發(fā)合體要求周邊交通便利，保證綜合體與城市保持快捷中就特別注重前期規(guī)劃，一般在拿地時(shí)已經(jīng)對(duì)所選地的聯(lián)系，為綜合體的商業(yè)、辦公、居住等各種活動(dòng)提供塊進(jìn)行了科學(xué)嚴(yán)密的可

7、行性研究。四通八達(dá)的交通組織；再次，城市綜合體要處于城市3.相關(guān)環(huán)境尚未成熟的主力商圈，其中的大型購物中心需要以城市消費(fèi)力城市綜合體開發(fā)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及到很多問做支撐，否則購物中心的經(jīng)營就會(huì)存在問題。因此，城題，靠開發(fā)商的自身能力難以解決。國內(nèi)與城市綜合市綜合體的選址至關(guān)重要，需要綜合考慮地段、交通、體相關(guān)聯(lián)的服務(wù)行業(yè)剛剛起步，造成國內(nèi)的城市綜合商圈等因素。體在管理、運(yùn)作、經(jīng)營和品牌打造上的不足。而且，國4.開發(fā)商要有雄厚實(shí)力和操作經(jīng)驗(yàn)內(nèi)的城市環(huán)境也制約了城市綜合體的發(fā)展。一個(gè)綜合從建筑規(guī)模上看，城市綜合體小則二三十萬

8、平方體本身很完善，但缺乏與周邊城市環(huán)境的良好銜接，米，大則百萬平方米左右，而且物業(yè)類型主要是管理在交通、開放空間等環(huán)節(jié)上無法滿足需要。同時(shí)，同歐難度較大的五星級(jí)酒店、大型購物中心、甲級(jí)寫字樓美國家相比，國內(nèi)的金融環(huán)境和運(yùn)營管理也不成熟，及高檔住宅；從投資周期看，購物中心和酒店通常要不能為城市綜合體的良性