房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

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1、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究中圖分類號(hào)：F812文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)：A文章編號(hào)：1009-4202(2011)12-171-01摘要房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程具有投資大、周期長、涉稅標(biāo)的大等特點(diǎn)，運(yùn)用稅收籌劃這種新的財(cái)務(wù)管理方式，將會(huì)降低企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)和費(fèi)用，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。文章主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行瞭分析關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理納稅籌劃一、納稅籌劃納稅籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過對(duì)納稅人的經(jīng)營、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可

2、能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由於在開發(fā)及經(jīng)營過程通常具有投入資金多、經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競爭實(shí)力，而且有利於實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。稅收作為企業(yè)成本,是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利於企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國傢宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓,由爆利行業(yè)”向呼利行業(yè)”

3、轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益,打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃幾種方式1?簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。營業(yè)稅和土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)交易環(huán)節(jié)涉及的重要稅種，而交易環(huán)節(jié)的前奏是簽訂合同。稅務(wù)籌劃的關(guān)鍵是在不減少收入的前提下，通過劃定合理的收入項(xiàng)目，降低稅率、減少稅基，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。具體有以下幾種技巧:(1)若房地產(chǎn)企業(yè)出售的是經(jīng)過裝修的房屋，如果將房屋

4、售價(jià)和裝修價(jià)款一同包括在售房收入中，那麼裝修價(jià)款將無法按照建築業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅,計(jì)證土地增值稅時(shí)裝修價(jià)款也會(huì)成為增值額的一部分。因此，企業(yè)應(yīng)該將房屋售價(jià)和裝修價(jià)款分開核算，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。在總收入不變的情況下，就房屋銷售價(jià)款繳納5%的營業(yè)稅，就增值額繳納土地增值稅；裝修價(jià)款丿於勞務(wù)收入，隻需按建築業(yè)3%的稅率計(jì)證營業(yè)稅，不需繳納土地增值稅。同時(shí)也可以減少購房者應(yīng)繳納的契稅。(2)若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的房屋中包括一些設(shè)施，應(yīng)將能單獨(dú)計(jì)價(jià)的部分，如房屋內(nèi)部的辦公設(shè)備

5、、電器等，從整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)值中分離出來。與購買者簽訂一份房屋銷售合同，同時(shí)再簽訂一份附屬設(shè)施的購銷合同，降低房屋銷售價(jià)款,減少應(yīng)納營業(yè)稅和土地增值稅。（3）若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂設(shè)備安裝合同，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅法，若設(shè)備價(jià)值作為安裝工程產(chǎn)值的，應(yīng)將設(shè)備價(jià)款包括在營業(yè)額中繳納營業(yè)稅。企業(yè)可以與接受勞務(wù)方協(xié)商，由接受勞務(wù)方購買設(shè)備，隻就安裝的勞務(wù)費(fèi)用簽訂合同，這樣，企業(yè)隻需要就勞務(wù)費(fèi)用繳納3%的營業(yè)稅2?房地產(chǎn)公司借款利息的納稅籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，

6、並能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開工過程中，企業(yè)可以合理估計(jì)並比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與''土地成本和開發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式1?利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向於自行建造並銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則

7、籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得瞭一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬於勞務(wù)報(bào)酬，為營業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)後銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營業(yè)稅問題解答（一）的通知》（國稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，洽作建房”是指一方提供土地使用

8、權(quán)，另一方提供資金，雙方合作,建造房屋的行為。建成後按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成後轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成後按比例分房。對(duì)富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)