資源描述：
《房地產(chǎn)策劃案例：方中商貿(mào)廣場》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。
1、東莞南城方中商貿(mào)廣場 推廣策劃案(一)項(xiàng)目概況項(xiàng)目地處莞太路北側(cè)，緊鄰鴻福路口；南面臨街商鋪正對莞太路，商鋪外延設(shè)計(jì)步行道和停車位；北面臨近6層建筑，距離約為14m，設(shè)計(jì)停車位和住宅主入口；西面臨近4層私住民宅，設(shè)計(jì)11m的消防車道；地塊呈扇矩形（約190m×60m），沿街地界超過150m，地塊平整，交通條件便捷，商業(yè)辦公物業(yè)主入口正面莞太路；本項(xiàng)目四周設(shè)計(jì)環(huán)行消防交通線，居家入口設(shè)于地塊北面，利于居家人流和車流的分散。本項(xiàng)目總占地面積11115.3m2，總建筑面積50266m2，設(shè)地下停車庫，地下車庫面積5393m2，總高度為67.7m；是集商業(yè)、辦公、居家為一體的綜
2、合性商住物業(yè)；102個(gè)地下停車位和115個(gè)地上露天停車位作為本項(xiàng)目的泊車配備；裙樓一層設(shè)計(jì)為18個(gè)獨(dú)立商鋪，每個(gè)商鋪面積接近200m2，商鋪總面積4036.6m2；二、三層寫字樓為開暢式自由隔間，寫字樓總面積為9224.94m2；建筑主體18層住宅樓:一梯八戶；總套數(shù)112套，建筑面積為11498.89m2；20層公寓樓:四層架空層為空中花園；公寓總套數(shù)368套，建筑面積為20112.63m2；項(xiàng)目容積率為3.9，綠化率為33.3%，建筑密度為0.38。本項(xiàng)目采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格，立面強(qiáng)調(diào)點(diǎn)、線、面的合理組合;外墻面采用大面積的白色加以玻璃幕墻和色塊進(jìn)行分割,整個(gè)外立面豐
3、富又不失簡潔，是莞太路上一道富有鮮明個(gè)性的建筑風(fēng)景。(二)南城區(qū)發(fā)展概況相關(guān)市政概況：2002年拆遷范圍：西三環(huán)路，運(yùn)河西路，莞太路，五環(huán)路等，拆遷房屋896間，面積17.8萬平方米。市城市中心區(qū)規(guī)劃建設(shè)規(guī)定：拆遷2138間房屋，56萬平方米。2003年區(qū)政府發(fā)展投資：投資20億元，重點(diǎn)建設(shè)南城區(qū)，包括道路網(wǎng)絡(luò)建設(shè)，大型商貨物流市場建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)，人民公園建設(shè)，旅游教育設(shè)施建設(shè)。已動工和即將動工的項(xiàng)目:南城東西兩大片區(qū)道路（街道）建設(shè)，全長27公里，投資3億元。莞太大道，南城段拆遷改造，5月1日完成拆遷。南城商貿(mào)項(xiàng)目:13萬平方米五金水電商城，13萬平方米天河百貨商城,
4、5萬平方米和記電器城，8萬平方米5星級酒店。全面開發(fā)南城生態(tài)科技園。開發(fā)建設(shè)水濂山主題公園。南城區(qū)教育資源整合，投資6000萬元建設(shè)民辦式技術(shù)學(xué)院，兩所民辦小學(xué)。(三)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢：地塊地處莞太路北側(cè)，臨近鴻福路口，離東莞汽車總站以及即將竣工的市政中心均不超出5分鐘車程，交通方便，人流車流集中，構(gòu)成項(xiàng)目在地段上的先天優(yōu)勢。周邊生活配套齊全，地處南城新區(qū)板塊優(yōu)勢地段，接收東莞未來CBD中心區(qū)優(yōu)勢輻射。本項(xiàng)目是集合商鋪、辦公、住宅三位一體的房地產(chǎn)物業(yè)，自身配套完備。本項(xiàng)目臨街面開闊，臨街長度達(dá)150m，增強(qiáng)本項(xiàng)目的視野廣角。開發(fā)商在東莞有多年的商住物業(yè)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)
5、，在業(yè)界有較高知名度和美譽(yù)度。多年的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和強(qiáng)大的客戶網(wǎng)絡(luò)資源為本項(xiàng)目的開發(fā)推廣帶來有益的先機(jī)。本項(xiàng)目住宅部分以小戶型公寓為主，設(shè)計(jì)層高3m，是目前東莞房地產(chǎn)市場的一個(gè)空缺。項(xiàng)目劣勢：本項(xiàng)目規(guī)劃停車位217個(gè)，作為一個(gè)包含480套住宅、寫字樓面積達(dá)9224.94m2，商鋪總面積達(dá)4036.6m2的大型商住項(xiàng)目來說，目前停車位在滿足整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展要求上有困難。本項(xiàng)目商鋪面積過大,單鋪銷售總價(jià)過高。本項(xiàng)目相當(dāng)部分公寓設(shè)計(jì)為單面見光，對于南方地區(qū)來說，單面見光不利于居家的采光和通風(fēng)。此部分產(chǎn)品相對成為弱勢單位，在銷售上必定影響項(xiàng)目的銷售進(jìn)程。本項(xiàng)目北面緊鄰一座6層建筑，必定影
6、響本項(xiàng)目北面6層以下部分寫字樓單位的景觀視線。市場機(jī)會點(diǎn)：本項(xiàng)目地處南城板塊，南城新區(qū)是市政府重點(diǎn)規(guī)劃和發(fā)展區(qū)域，新區(qū)開發(fā)的利好政策為本項(xiàng)目開發(fā)帶來直接支持和利好影響。南城板塊的發(fā)展計(jì)劃的快速啟動和政府對該區(qū)域的大規(guī)模投資為本項(xiàng)目迅速聚斂人氣和迅速形成投資熱點(diǎn)，利于本項(xiàng)目的銷售和推廣。南城板塊交通配套設(shè)施逐步完善，交通設(shè)施輻射周邊鎮(zhèn)區(qū)，利于本項(xiàng)目區(qū)域外的市場拓展，吸引周邊鎮(zhèn)區(qū)的投資者和購房者對本項(xiàng)目進(jìn)行投資購買。南城環(huán)境的改善，提升了該板塊物業(yè)的升級而直接帶動整個(gè)項(xiàng)目的升值，增強(qiáng)投資者對該板塊物業(yè)的投資信心。南城板塊前期開發(fā)的項(xiàng)目對該區(qū)域的宣傳造勢，對市場消費(fèi)觀念的引導(dǎo)，
7、在東莞區(qū)域內(nèi)已引發(fā)起市場的效應(yīng)，提高本項(xiàng)目所在區(qū)域的市場競爭力和消費(fèi)水平，為本項(xiàng)目帶來市場機(jī)會并獲得提升空間。央行近期出臺的放貸政策有利房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。市場威脅：南城板塊投資開發(fā)總量的上升，市場需求量逐漸趨小，必然加劇該區(qū)域的行業(yè)競爭。目前該區(qū)域在開發(fā)和即將開發(fā)的項(xiàng)目必然會對本項(xiàng)目形成直接的競爭，從而加大本項(xiàng)目的市場壓力。南城板塊的啟動前期倍受市場的追捧，房地產(chǎn)開發(fā)放盤總量逐年放大，市場的過度膨脹引發(fā)上升通道受阻，投資市場的需求日益飽和，必然會引發(fā)該區(qū)域房地產(chǎn)市場的泡沫，從而給本項(xiàng)目開發(fā)推廣前景的帶來不確定影響。南城板塊在
