資源描述：
《寶龍集團(tuán)方寶慶：商業(yè)地產(chǎn)的定位策略和運(yùn)營(yíng)模式》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫(kù)。
1、寶龍集團(tuán)方寶慶：商業(yè)地產(chǎn)的定位策略和運(yùn)營(yíng)模式在座各位大家好！開(kāi)會(huì)第三天是最艱難的一天，商業(yè)地產(chǎn)本身是很復(fù)雜的行業(yè)，可以這么講，開(kāi)宗明義，前面黃總已經(jīng)把很多的理論和數(shù)據(jù)闡述了，我只談三個(gè)方回。今天是一個(gè)演講，所有的投影基本上都在材料里面,所以不想做投影，我想和大家談?wù)勛錾虡I(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵、難題和目前該怎么解套，我是一個(gè)臺(tái)灣人，名片也不夠,所以不能同大家交換名片。大家上網(wǎng)可以搜索“方寶慶”，里面有我的I専客、也有我的報(bào)道，所以我是不能作奸犯科的，我是91年進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，在上海己經(jīng)呆了15年，看著國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的發(fā)展，臺(tái)灣學(xué)習(xí)美國(guó)和日木，很多的案例在臺(tái)灣已經(jīng)復(fù)制
2、過(guò)，研發(fā)過(guò)，修止過(guò)，即使如此，我們拿到祖國(guó)，祖國(guó)只有一個(gè)。今天為什么做商業(yè)地產(chǎn)的演講，我從17歲入行，第一個(gè)行業(yè)就是餐飲業(yè)，雖然當(dāng)家作主都是女人，但是在場(chǎng)男的比女的多，服務(wù)業(yè)男的超過(guò)70%以上，當(dāng)我老婆跟我每天生活在一起，她常常講一句話，沒(méi)有一個(gè)男人像你這么愛(ài)逛街的。所以很多的地產(chǎn)商不是做商業(yè)地產(chǎn)。叫做地產(chǎn)商業(yè)。所以奉勸各位，要做商業(yè)地產(chǎn)，要做服務(wù)業(yè)，在座的男性一定要比女人更愛(ài)逛街。我做了32個(gè)不同的行業(yè)，我在麥當(dāng)勞總部的8年做了5個(gè)部門(mén)的主管，我知道麥當(dāng)勞真止要賺的錢(qián)是從大人手上來(lái)掙的，小孩是幼兒。第二個(gè)行業(yè)我覺(jué)得除了小孩，最好掙錢(qián)是女人的行業(yè)
3、，所以就做化妝品，離開(kāi)了麥當(dāng)勞，就做了化妝品行業(yè)，四年多的時(shí)間，發(fā)現(xiàn)對(duì)女人行業(yè)的認(rèn)識(shí)不一樣，沒(méi)有女性車點(diǎn)消費(fèi)群是沒(méi)有辦法牛存的,第三個(gè)領(lǐng)域進(jìn)入百貨行業(yè),太平洋集團(tuán)在臺(tái)灣和大陸我總共嫁接12個(gè)百貨，我是開(kāi)發(fā)老總，這6年下來(lái)壓力很大，一個(gè)百貨的運(yùn)營(yíng)商不見(jiàn)得會(huì)去做開(kāi)發(fā)商，一個(gè)開(kāi)發(fā)商把開(kāi)發(fā)做得很好，簡(jiǎn)單講是開(kāi)發(fā)商的概念，跟運(yùn)營(yíng)商的概念是不一樣的，白貨作為運(yùn)營(yíng)，白貨不會(huì)切割銷售，所以你看看今天我們來(lái)談商業(yè)地產(chǎn)的概念，從剛剛黃總的分析里而，人方向做兒個(gè)解套，你如杲很有資木，做M中心型的，在城市的中心，你的主力招商沒(méi)有百貨進(jìn)場(chǎng)不行的，一個(gè)購(gòu)物中心，至少要有一個(gè)
4、3-4萬(wàn)百貨作為你的主力店，現(xiàn)在的rr貨做兩萬(wàn)五千方以下根本不足以支掠，也沒(méi)有特色，太平洋出來(lái)的，包括大洋rr貨，銀泰，從太平洋班子出來(lái)的，從麥當(dāng)勞班子出來(lái)的，包括麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客，包括?到沃爾瑪、家樂(lè)福的，市中心型的購(gòu)物中心，沒(méi)有百貨主營(yíng)店很難牛存，有百貨進(jìn)場(chǎng)，其他的商業(yè)，其他的零售行業(yè)才可以捆緊，非市中心型的，城鄉(xiāng)接合部、郊區(qū)型的購(gòu)物中心一定要令超市人賣(mài)場(chǎng)，所以500強(qiáng)進(jìn)來(lái)，不管是沃爾瑪還是家樂(lè)福，它要進(jìn)入的門(mén)檻很高，條件很嚴(yán)苛，開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)新的房地產(chǎn)項(xiàng)「I,在白貨和超市引進(jìn)的過(guò)程當(dāng)屮，一平米1元以上，十年、二十年、三十年，你哪能掙錢(qián)，大
5、主力店1萬(wàn)，中主力店，大型服裝也好，甚至我們講蘇寧、國(guó)美、五星也好，所有的家電行業(yè)當(dāng)做次主力店也好，你還是得不到好處，次主力店下來(lái)，麥當(dāng)勞、必勝客也得不到好處。但是你不犧牲這一塊，帶動(dòng)不了后曲的商家。所以商業(yè)地產(chǎn)是及其復(fù)雜的行業(yè)，是把各位所有的專業(yè)知識(shí)加起來(lái)恐怕還不足，商業(yè)地產(chǎn)要佇規(guī)劃設(shè)計(jì)、要有招商、要有運(yùn)營(yíng)，要有物業(yè)管理，非常復(fù)雜，它比白貨的體量還要人，白貨按太平洋現(xiàn)在的定義要4.5千方，大連萬(wàn)達(dá)去年開(kāi)始縮小板塊，最大項(xiàng)1=1拿到15萬(wàn)方，最后他們選擇了商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)太復(fù)雜，需耍一大幫團(tuán)隊(duì)支持你，有沒(méi)有完整的運(yùn)作系統(tǒng)，這個(gè)可不是ERP這么簡(jiǎn)一單
6、，不管招商技巧如何，關(guān)鍵在哪里？不管是市中心型還是郊區(qū)型的，手上沒(méi)有招商資源怎么做商業(yè)定位，市場(chǎng)調(diào)研我看一大堆都是虛擬的，絕人部分的帀場(chǎng)調(diào)研，棊木上都是商品調(diào)研，真正的調(diào)研公司，企劃公司根木不了解什么叫做商圈，一個(gè)項(xiàng)IT拿下來(lái)，商圈的覆蓋，到底應(yīng)該多大？沒(méi)有概念的，旅游地產(chǎn)的覆蓋是跨省市的，商業(yè)地產(chǎn)的覆蓋，假如市中心全部吃下來(lái)，郊區(qū)結(jié)合把整個(gè)郊區(qū)吃下來(lái)。做一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)商，你的I才I隊(duì)資源小組非常的重要，你做商業(yè)地產(chǎn)這一塊，商業(yè)運(yùn)營(yíng)的老總有必須招聘進(jìn)來(lái)，商業(yè)老總拿地的時(shí)候，作為接軌市場(chǎng)判斷的橋梁，這一塊到底應(yīng)該做什么？絕人部分國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)院，好比一個(gè)律
7、師，各位知道律師有負(fù)責(zé)工商法律的，有負(fù)責(zé)房地產(chǎn)法律的，有負(fù)責(zé)民事訴訟的，國(guó)外的律師可以分成好兒大檔類別和專業(yè)性，商業(yè)地產(chǎn)也是一?樣，建筑設(shè)計(jì)院比比皆是，我是建設(shè)部設(shè)計(jì)院高級(jí)顧問(wèn)，做建筑設(shè)計(jì)外部景觀國(guó)內(nèi)已經(jīng)做得到比比皆是，一談到商業(yè)設(shè)計(jì)，室內(nèi)裝修，室內(nèi)景觀，枚景，燈光都搖頭，所以各位，一個(gè)地產(chǎn)商怎么對(duì)以在拿下土地以后沒(méi)有進(jìn)行商業(yè)定位、分割，沒(méi)有做業(yè)態(tài)組合，沒(méi)有把招商運(yùn)營(yíng)人員接軌一起做探討，就妄想把商業(yè)地產(chǎn)找規(guī)劃設(shè)計(jì)院就確定，這在國(guó)外的顧問(wèn)、專業(yè)來(lái)看簡(jiǎn)直是貽笑大方，不太可行，商業(yè)地產(chǎn)是復(fù)雜的行業(yè)，地產(chǎn)商在你的團(tuán)隊(duì)小組里而開(kāi)發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、銷售、運(yùn)
8、營(yíng)、物業(yè)管理，這六大板塊，你的人員都齊備，你才有辦法研判商業(yè)地產(chǎn)土地項(xiàng)1=1拿下來(lái)，到底量身訂作該做什么，牽一發(fā)而動(dòng)全身，策劃銷售誰(shuí)都會(huì)
